Audiencia Provincial Cádiz, Sentencia 434/2025, 28 Oct. Recurso 627/2024 (LA LEY 414826/2025)
Diario LA LEY, Nº 10888, Sección Sentencias y Resoluciones, 19 de Febrero de 2026
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No se aprecia ninguna negligencia en su actuación. Resulta totalmente excesivo e improcedente pretender de la comunidad una vigilancia total y continua de las zonas comunes en orden a que se cumpla por los menores la prohibición de jugar al balón.
La demandante sufrió lesiones como consecuencia de una caída producida en las zonas comunes de la comunidad de propietarios demandada, tras recibir un pelotazo de unos menores que se encontraban jugando al balón. Al intentar esquivar el balonazo, perdió el equilibrio y cayó al suelo con fractura de la meseta tibial externa izquierda.
Por ello, ejercitó una acción de responsabilidad extracontractual frente a la comunidad de propietarios por no haber evitado que, estando prohibido, los niños jugaran al balón en el jardín común.
La demanda que fue desestimada en primera instancia al no apreciar la existencia de culpa o negligencia imputable a la demandada. Este pronunciamiento es confirmado por la Audiencia Provincial, que rechaza el recurso de apelación planteado por la actora.
Revisadas las pruebas practicadas, la Sala coincide con el Juzgado en que no puede deducirse ninguna responsabilidad contra la parte demandada.
Admite que es cierto que existe una prohibición expresa de jugar al balón en las zonas comunes, y en tal sentido constata que se aportaron con la demanda una fotografía con un cartel en un árbol en el jardín común en el que se indica expresamente esa prohibición, así como una comunicación del administrador en la que advierte o recuerda la prohibición en cuestión a los vecinos.
No obstante, subraya que al reprochar a la comunidad la pasividad ante la vulneración por los hijos de algunos vecinos de la prohibición de jugar al balón en los jardines, la demandante obvia que no se está en sede de responsabilidad «objetiva» y que le corresponde acreditar la negligencia o culpa determinante de la responsabilidad aquiliana que pretende, carga probatoria que no ha cumplido.
En todo caso, precisa que no puede hacerse responsable a la comunidad de propietarios de la actuación de unos menores, cuyos padres responden por ellos, máxime cuando, además, ya había advertido de la prohibición de jugar a la pelota en los jardines mediante carteles y por la comunicación del administrador.
Añade la sentencia que resulta excesivo y desproporcionado, e incluso prácticamente inviable, exigir a la comunidad una vigilancia total y continua de las zonas comunes con el fin de que se dé cumplimiento efectivo por los menores de la prohibición de jugar al balón.
Recuerda que, en relación con caídas en edificios en régimen de propiedad horizontal, la jurisprudencia requiere, para apreciar la responsabilidad de la comunidad de propietarios, que sea posible identificar un criterio de responsabilidad, por omisión de medidas de vigilancia, mantenimiento, señalización, cuidado o precaución que debían considerarse exigibles, y razona que no es éste el caso, en el que es la conducta de unos menores que desobedecen una prohibición de la comunidad en cuanto al uso de los jardines comunes, la causante de las lesiones de la actora.
En consecuencia, la Audiencia desestima el recurso y confirma la sentencia de instancia en todos sus pronunciamientos.