Audiencia Provincial Barcelona, Sentencia 410/2025, 25 Jun. Recurso 921/2023 (LA LEY 240493/2025)
Diario LA LEY, Nº 10807, Sección Sentencias y Resoluciones, 15 de Octubre de 2025
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La cláusula que establece que el plazo de duración será de un año, prorrogable hasta un máximo de tres años, contradice lo preceptuado en el art. 9 LAU 1994, en la redacción dada por el RDLey 7/2019, que determina una duración mínima de cinco años. El redactado de la cláusula no puede prevalecer pues ello iría en perjuicio del arrendatario.
Los litigantes celebraron un contrato de arrendamiento de vivienda en el que pactaron una duración inicial de un año, prorrogable por periodos anuales hasta un máximo de tres. Finalizado dicho plazo, los arrendadores notificaron al arrendatario mediante burofax su voluntad de no prorrogar el contrato.
Interpuesta demanda de desahucio por expiración del plazo contractual, el Juzgado de Primera Instancia estimó la pretensión y declaró extinguido el arrendamiento, condenando al arrendatario a desalojar la vivienda.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona estima el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario, revoca la sentencia apelada y desestima la demanda.
La Sala entiende que en el momento de interposición de la demanda el contrato no se encontraba extinguido.
De acuerdo con lo dispuesto en el art. 9 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), en la redacción introducida por el RDLey 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), tratándose de personas físicas, el arrendamiento de vivienda tiene una duración mínima obligatoria de cinco años, plazo obligatorio para el arrendador y facultativo para el arrendatario, y ese plazo no había transcurrido cuando se presentó la demanda de desahucio.
Asimismo, el art. 4.1 (LA LEY 4106/1994) y 2 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) establece el carácter imperativo de las normas que regulan los arrendamientos de vivienda, y el art. 6 (LA LEY 4106/1994) declara nulas y por no puestas las estipulaciones contractuales que las modifiquen en perjuicio del arrendatario.
En consecuencia, la cláusula que fijaba una duración de un año, prorrogable hasta un máximo de tres, contradice lo preceptuado en el citado art. 9 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), que impone una duración mínima de cinco años, y en esta situación, el Tribunal establece que no puede prevalecer el redactado de la cláusula sobre la regulación legal aplicable pues ello se situaría en perjuicio del arrendatario, además de vulnerar una norma imperativa, en cuanto que la autonomía de la voluntad en los arrendamientos de vivienda se encuentra limitada por los parámetros que establece la Ley en orden a su duración mínima, que no admite pacto en contrario.
Por consiguiente, siendo la fecha del contrato el 2 de julio de 2019, finalizaba el 2 de julio de 2024, de modo que presentada la demanda de desahucio el 7 de julio de 2022, esta no puede prosperar, por cuanto en dicha fecha el contrato estaba vigente.