Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1296/2025, 24 Sep. Recurso 2848/2020 (LA LEY 306884/2025)
Diario LA LEY, Nº 10829, Sección Sentencias y Resoluciones, 17 de Noviembre de 2025
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La prueba del cumplimiento de ese requisito adicional no es conforme con la doctrina jurisprudencial y obligaría a aportar una prueba pericial que el art. 1523 CC no impone.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y declaró el derecho de la demandante a retraer la finca colindante, al considerar acreditados todos los requisitos exigidos por el art. 1523 CC (LA LEY 1/1889).
Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por el demandado y revocó la sentencia de instancia, desestimando la demanda al entender que la actora no había acreditado el cumplimiento del fin social del retracto, que identificó con el incremento de la productividad derivado de la agrupación de las fincas colindantes.
Frente a este pronunciamiento, el Tribunal Supremo acoge el recurso de casación interpuesto por la demandante, casa y anula la sentencia dictada en apelación y confirma íntegramente la sentencia de primera instancia.
La Sala, tras analizar la doctrina jurisprudencial relativa a la finalidad del retracto de colindantes, concluye que no puede exigirse al retrayente la acreditación ni la cuantificación de un beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas.
En el caso examinado, la finca adquirida por el demandado, con una superficie inferior a una hectárea y por debajo de la extensión mínima de cultivo fijada en la zona (dos hectáreas), carece de posibilidades de explotación agrícola en sí misma considerada. Por ello, el ejercicio del retracto cumpliría su finalidad legal: serviría para poner remedio a la excesiva división de la propiedad territorial, superar los obstáculos del minifundio y evitar la excesiva fragmentación antieconómica de los terrenos rústicos.
En consecuencia, el Alto Tribunal declara que la exigencia del cumplimiento de un requisito adicional impuesto por la Audiencia Provincial, concretamente una prueba pericial que acredite la mejora que representaría la producción o la explotación conjunta de las fincas, no solo resulta contraria a la doctrina jurisprudencial, sino que impondría a quienes pretendan ejercer un retracto de colindantes la obligación de aportar una prueba pericial que el art. 1523 CC (LA LEY 1/1889) no impone y vulneraría el principio de libre valoración de la prueba recogido en la LEC.
Además, se trataría de una prueba sobre una realidad hipotética, puesto que, si el conflicto sobre el retracto se ha judicializado por la oposición del adquirente, no existirá una superficie conjunta sobre la que proyectar la acreditación del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, o las mejoras que reportaría la integración de las fincas, o la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto.
Por otro lado, acreditado el cumplimiento de la finalidad esencial del retracto, los beneficios para la explotación agrícola no tienen por qué traducirse en una mejora de la producción, sino que pueden ceñirse a ventajas indirectas -pero reales- que son aptas para cumplir el fin social del retracto como, por ejemplo, dotar al conjunto de las fincas de un mejor acceso o de una mejor superficie de maniobrabilidad de la maquinaria, o la introducción de instrumentos o técnicas de producción más eficientes, o la adición de un nuevo lindero.