Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1524/2025, 30 Oct. Recurso 4547/2020 (LA LEY 350070/2025)
Diario LA LEY, Nº 10836, Sección La Sentencia del día, 26 de Noviembre de 2025
3 min
Los derechos derivados de los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación a la Ley. Los contratos no son nulos por indeterminación del objeto por tratarse de la modalidad flotante, en la que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación.
El demandante compró dos semanas vacacionales, en el llamado sistema flotante, en un complejo turístico. En su demanda solicitaba la nulidad del contrato por haberse suscrito por un período que excedía del máximo legal permitido y por falta de determinación del objeto.
El Tribunal Supremo a la vista de la abundante litigiosidad generada en la interpretación de las disposiciones transitorias primera (LA LEY 4494/1998) y segunda de la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, (LA LEY 4494/1998) sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, considera que es hora de revisar la interpretación que ha venido manteniendo y de reinterpretarla de una manera más conforme con la realidad social de la que el propio legislador, en las sucesivas reformas legislativas, se ha ido haciendo eco.
A estos efectos, la Sala resalta los siguientes criterios decisorios:
– La doctrina de la Sala que debe aplicarse a partir de ahora a los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998) es que lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años prevista en el art. 3 (LA LEY 4494/1998) no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998). Los derechos derivados de los regímenes preexistentes deben promocionarse y transmitirse de acuerdo con la opción escogida por los propietarios en la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, y una opción posible es la de la continuidad del régimen preexistente, de modo que los derechos derivados de esos regímenes preexistentes pueden seguir comercializándose y transmitiéndose con la naturaleza jurídica, forma de explotación y duración (indefinida o por plazo cierto, sin la limitación de los cincuenta años como plazo máximo) con la que hubieran sido constituidos.
– Los contratos no son nulos por indeterminación del objeto por el hecho de tratarse de la modalidad flotante, en la que los derechos se refieren a alojamientos o a períodos de tiempo determinables, siempre que sea posible su determinación mediante el procedimiento de reserva u otros criterios previstos para la determinación del alojamiento o del tiempo en cada momento de disfrute.
Aplicando esta doctrina al caso de autos, la Sala desestima el recurso de casación interpuesto por el demandante y confirma la sentencia de apelación, desestimatoria de la demanda.
El recurrente denuncia la infracción de la disposición transitoria 2.ª de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998) y de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre la fijación de un período de duración máxima de 50 años en los turnos comercializados después de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998).
Sin embargo, conforme a la nueva doctrina ahora establecida, en los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998), lo relevante para considerar exigible la limitación temporal de cincuenta años no es la fecha de transmisión del derecho, sino la forma en la que se hizo la adaptación del régimen preexistente a la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998). Y en este caso, la demandada, en la escritura de adaptación describió el régimen preexistente y manifestó que «los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulta del régimen descrito anteriormente, es decir, tendrán naturaleza idéntica a los ya enajenados». En la descripción del régimen vigente contenido en la escritura de adaptación se decía que el plazo máximo para la vigencia del régimen de explotación de las villas ubicadas en el complejo finalizaría en enero de 2079.
En consecuencia, la transmisión del derecho del demandante se hizo de conformidad con la escritura de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, sin que la limitación de 50 años le resulte de aplicación, aunque la transmisión se produjera en virtud de un contrato otorgado con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998).
En el motivo segundo el recurrente denuncia la infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo sobre las exigencias previstas en el art. 9 de la Ley 42/1998 (LA LEY 4494/1998), en concreto en cuanto a la determinación del objeto del contrato.
El motivo debe ser desestimado pues la nueva doctrina de la Sala sienta que no existe indeterminación del objeto por el hecho de que la modalidad se corresponda con un sistema flotante en el que son determinables elementos esenciales con arreglo a lo dispuesto en el contrato. En este caso, se constituyó el régimen como flotante, pero en el margen inferior del contrato y en el encabezamiento se alude al número de alojamiento y a la semana del año designados, lo que permite que quede siempre garantizado el derecho del cliente a utilizar una villa de las características determinadas en el contrato.