Audiencia Provincial Segovia, Sentencia 182/2025, 8 Jul. Recurso 171/2025 (LA LEY 300739/2025)
Diario LA LEY, Nº 10861, Sección Sentencias y Resoluciones, 12 de Enero de 2026
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El hecho de que el adquirente de un bien tenga conocimiento de que el vendedor tiene deudas no le hace responsable del pago de esas deudas. El comprador de un bien solo responde de las deudas del vendedor cuando ese bien esté afecto al pago de las mismas.
La cuestión a resolver consiste en determinar el alcance de la responsabilidad del adquirente de una vivienda adjudicada en subasta hipotecaria respecto de las deudas por cuotas comunitarias generadas por la anterior propietaria.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda de la comunidad de propietarios y condenó a la nueva titular al pago íntegro de todas las anualidades impagadas por la anterior propietaria. La sentencia de instancia considera que la demandada debe responder de la totalidad de las cuotas comunitarias debidas por el hecho de que las deudas se encontraban en ejecución y constaban en anotaciones de embargo en la hoja registral de la vivienda; entendiendo que el hecho de que el adquirente de la vivienda tuviese conocimiento o hubiese podido tener conocimiento de la preexistencia de esas deudas le hace responsable de su pago.
La Audiencia Provincial rechaza este argumento y señala que el hecho de que el adquirente de un bien tenga conocimiento de que el vendedor tiene deudas no le hace responsable del pago de aquellas deudas que el vendedor pueda tener. El comprador de un bien solo responde de las deudas del vendedor cuando ese bien esté afecto al pago de las mismas y en tanto que no exista esa afección no deberá responder de ellas. El comprador del inmueble solo responderá de aquellas deudas respecto de las que el inmueble tenga una afección real, esto es de aquellas que por disposición legal o reglamentaria deba responder con independencia del titular.
De este modo, el hecho de que existan diligencias de embargo anotadas en el Registro de la Propiedad no supone en caso alguno que el tercer adquirente deba responder personalmente de dichas deudas por el mero hecho de conocerlas, si la adquisición se ha realizado en base a un título inscrito con anterioridad y por tanto con preferencia. Los embargos posteriores al título inscrito que motiva la adquisición del inmueble (la subasta derivada de un procedimiento de ejecución hipotecaria) se verán satisfechos si el importe de la adquisición superase la deuda hipotecaria y solo en la cuantía que lo supere.
Es decir, adquirida la vivienda por subasta en base al título preferente, los embargos posteriores quedarían sin efecto y deberían ser cancelados, por lo que registralmente no podría serle exigida esta cantidad al nuevo adquirente.
Por tanto, determinada la indiferencia que a los efectos de la responsabilidad personal del nuevo adquirente tiene que existiesen anotaciones de embargo posteriores a la anotación que da lugar a la transmisión, queda únicamente por determinar si el inmueble tiene por sí mismo alguna clase de afección real respecto de las deudas comunitarias, que serán las únicas por las que el nuevo adquirente deba responder.
Y efectivamente el párrafo tercero del art. 9.1 e) LPH (LA LEY 46/1960) establece esta afección real limitada al año en curso ya los 3 años inmediatamente anteriores. Esta es la única obligación legal que compete al nuevo adquirente en relación con las deudas del anterior propietario, y que han sido admitidas por la propia parte demandada, que de hecho ha consignado la cantidad debida por este concepto.
En consecuencia, la Sala estima del recurso de apelación y con ello estima parcialmente la demanda, condenando a la demandada apelante al abono de la cantidad a la que asciende el importe de las tres últimas anualidades más la corriente a la fecha de la adjudicación.