Audiencia Provincial Castellón, Sentencia 225/2025, 20 Oct. Recurso 459/2023 (LA LEY 437642/2025)
Diario LA LEY, Nº 10884, Sección Sentencias y Resoluciones, 13 de Febrero de 2026
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Asunción personal de deuda por los adquirentes que tenían a su disposición on line en el portal de subastas la existencia de las deudas comunitarias. En la escritura pública aparecía la asunción personal de los gastos de la comunidad en su totalidad, con el efecto expreso de liberar de dichos pagos a la anterior propietaria de la vivienda.
La comunidad de propietarios formuló demanda de reclamación de pago de las cuotas comunitarias frente a los adquirentes de la vivienda en subasta judicial. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y la Audiencia Provincial de Castellón ratifica la condena.
Los demandados oponen que la acción estaba prescrita pero la Sala lo rechaza.
La anterior titular de la vivienda se encontraba en concurso de acreedores. Los efectos de la prescripción conforme al art. 60 Ley Concursal 22/2003, de 9 de julio (LA LEY 1181/2003), son que desde la declaración hasta la conclusión del concurso queda interrumpida la prescripción de las acciones contra el deudor por los créditos anteriores a la declaración (al igual el art. 155 RDLeg. 1/2020, de 5 de mayo (LA LEY 6274/2020), por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal).
Es cierto que las deudas reclamadas se corresponden con cuotas impagadas tras la declaración del concurso, pero la decisión de los administradores concursales de incluir la deuda en el pasivo de la concursada implica, primero, que hubo de ser comunicada por la comunidad acreedora, y segundo, el expreso reconocimiento de las deudas, lo que de acuerdo con el art. 1973 CC (LA LEY 1/1889) interrumpió de todo punto la prescripción.
En cuanto al fondo del asunto, el Tribunal razona que no puede argumentarse que las deudas no estaban identificadas en relación con inmueble subastado porque estaban individualizadas en la publicación de la subasta para aquellos interesados en participar como licitadores.
Por tanto, existió una asunción personal de deuda de los adquirentes que habían acudido a la subasta judicial, teniendo a su disposición on line en el portal de subastas la existencia de las deudas de comunidad de propietarios.
Por otro lado, el contenido de la escritura pública recogía de forma resaltada que la parte vendedora hacía constar que los bienes inmuebles NO se hallaban al corriente en los gastos de comunidad, siendo cargo de la parte compradora todos los importes que se recauden por este concepto.
Con esta información (en mayúscula y en cláusula específica) los adquirentes no podían desconocer que asumían la totalidad de la deuda, y no solo el crédito que suponía la anualidad corriente y las 3 anteriores, privilegiado con afección real del inmueble, puesto que ninguna distinción aparece en la escritura.
Además para que a los adquirentes les alcanzara la responsabilidad por las cuotas de la anualidad corriente y de los tres últimos no hacía falta que el notario lo incluyera en la escritura y advirtiera a los compradores, puesto que viene impuesto por ley; de tal modo que la inclusión en la escritura de hacerse cargo los adquirentes de toda la deuda de la comunidad es la que tenía especialidad y precisaba de aceptación expresa, por ello se informó de aquella manera y con carácter distinto y en párrafo previo a la advertencia del alcance del art. 9.1 e) LPH (LA LEY 46/1960).
En definitiva, la sentencia concluye que la participación en la subasta implica un reconocimiento de deuda bajo unas condiciones determinadas publicadas para conocimiento de los postores. A ello ha de sumarse la firma de la escritura pública donde aparece la asunción personal de los gastos de la comunidad en su totalidad, con el efecto expreso de liberar de dichos pagos a la concursada.