Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 27/2026, 15 Ene. Recurso 6645/2020 (LA LEY 6771/2026)
Diario LA LEY, Nº 10887, Sección La Sentencia del día, 18 de Febrero de 2026
4 min
Si el art. 10.3 b) LPH, en la redacción aplicable al tiempo de realizarse las obras, exigía una mayoría de 3/5, nominativa y de coeficientes, para la unión física de dos pisos o locales del mismo edificio, con mayor razón será exigible cuando la unión afecta a dos casas que, aunque formen parte de un único edificio, se configuran estatutariamente como comunidades restringidas con elementos comunes propios que no son compartidos con el resto de las casas.
La mancomunidad de propietarios demandante está constituida sobre un único edificio que está formado por cinco casas. Ese único edificio consta de 185 departamentos destinados a locales comerciales, vivienda u oficinas.
Las sociedades demandadas, cuya administradora única era la misma, adquirieron, una de ellas en 1997, un departamento dedicado a vivienda, y la otra, en 2017, un departamento destinado a oficina, contiguo al primero, pero con acceso por un portal diferente. Esas sociedades procedieron a la apertura de dos huecos o puertas en el muro divisorio, uniendo los dos inmuebles, sin contar con ningún tipo de autorización de la mancomunidad.
La mancomunidad interpuso por ello una demanda en la que solicitó que se declarara la ilegalidad de esa unión, con la consiguiente condena a las demandadas a reponer el estado original del muro medianero y la totalidad de los elementos alterados, fundando su pretensión en que la agrupación de los dos inmuebles se realizó sin la oportuna licencia urbanística y contraviniendo el art. 10.3 b) LPH (LA LEY 46/1960) y los estatutos de la mancomunidad.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al considerar acreditada la ilegalidad de las obras llevadas a cabo por las demandadas y, en consecuencia, ordenó la reposición del muro y de los elementos comunes.
La AP Madrid (LA LEY 185591/2020) estimó el recurso de apelación que interpusieron las demandadas, revocó la sentencia de instancia y desestimó la demanda al concluir que la actuación cuestionada no constituía una agregación jurídica, sino meramente física que, por sus características, no formaba parte del ámbito de aplicación del art. 10.3.b) LPH (LA LEY 46/1960), sino del art. 7.1 del mismo Texto Legal (LA LEY 46/1960), que permite obras internas siempre que no afecten a elementos comunes ni a la seguridad.
Disconforme con este pronunciamiento, la mancomunidad interpone un recurso de casación en el que aduce la infracción del referido art. 10.3 b). El Tribunal Supremo lo estima, casa la sentencia de la Audiencia y confirma en su integridad la del Juzgado, al considerar que la actuación de las demandadas es contraria a ese precepto y a los estatutos de la mancomunidad.
Señala que la actuación de las sociedades demandadas, consistente en la unión de un departamento destinado a vivienda, perteneciente a un portal, con otro destinado en origen a oficina, que corresponde a un portal diferente, equivale a la agrupación de dos departamentos, con destinos diferentes según el título de división horizontal, y pertenecientes a lo que los estatutos denominan distintas “comunidades restringidas”. Subraya que ello posibilita a uno y otro departamento disfrutar indistintamente de los elementos comunes de una y otra comunidad restringida, sin participar al mismo tiempo de los gastos de mantenimiento, reposición, mejoras, conservación, limpieza, consumos, sueldos, etc., relativos al portal, portería, porteros, escaleras, ascensores, montacargas, etc., de cada casa.
Precisa que ese detalle, pese a que pudiera parece irrelevante por entender que la suma de los pagos realizados por la titularidad de uno y otro departamento sería equivalente a la cuota final que resultaría de la adición de las respectivas cuotas, sin embargo, no lo es, y ello, no sólo porque la actuación realizada incumbe a dos comunidades restringidas diferentes, sino también porque lo que se ha hecho ha sido convertir una oficina en vivienda, unirla a la vivienda de la casa contigua, y crear con ello una agrupación diferente que supone una modificación del título constitutivo.
Remarca que esa actuación se ha realizado sin la autorización de la mancomunidad, y que tampoco consta la autorización de las comunidades restringidas de las correspondientes casas, pese a que el supuesto de hecho cae de lleno en el ámbito de aplicación del art. 10.3 b) LPH (LA LEY 46/1960).
Recuerda la Sala que el art. 10.3 b) LPH (LA LEY 46/1960), en la redacción dada por Ley 8/2013 (LA LEY 10340/2013), que vigente al tiempo de realizarse las obras, exigía una mayoría de tres quintos, nominativa y de coeficientes, para el aumento de la superficie de los pisos por agregación de otros colindantes del mismo edificio. Y sostiene que, si esta doble mayoría era necesaria para la unión física de dos pisos o locales del mismo edificio, con mayor razón será exigible cuando la unión afecta a dos casas que, por más que formen parte de un único edificio, se configuran estatutariamente como comunidades restringidas con elementos comunes propios que no son compartidos con el resto de las casas.
Añade que los estatutos de la mancomunidad únicamente previeron un supuesto de agrupación o división de departamentos para el caso de que se tratara de locales de negocio con accesos independientes, lo que no es aplicable a la agrupación llevada a cabo por las demandadas, que ha consistido en unir físicamente una vivienda y una oficina (en su configuración inicial) de dos casas diferentes.
Rechaza seguidamente la conclusión a la que llegó la Audiencia sobre la inmunidad de los elementos comunes. Apunta que, aunque podría predicarse tal inmunidad, de forma muy relativa, respecto de los elementos comunes a todos los pisos y locales, sin embargo, en modo alguno podría hablarse de ella respecto de los elementos comunes de cada casa. Recuerda en este punto en que el art. 10.3.b) LPH (LA LEY 46/1960) se aplica también a las alteraciones de la estructura o fábrica del edificio, y entiende que la misma resulta afectada por la comunicación unilateral de dos departamentos de casas diferentes definidas con una cierta sustantividad propia dentro del único edificio en el que se integran.
A continuación, señala el Supremo, a diferencia de lo postulado por el Tribunal de apelación, que el supuesto de hecho litigioso excede con mucho del ámbito normativo propio del art. 7.1 LPH (LA LEY 46/1960), que permite al propietario de cada piso o local modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones, o servicios de aquél, en las condiciones establecidas en esa norma. Afirma en este sentido que el alcance de las obras y la indudable agrupación de dos elementos privativos de comunidades restringidas diferentes configuran un conjunto de circunstancias que desbordan el marco normativo de las obras que cada propietario puede hacer en su piso o local sin necesidad de acuerdo o autorización de la comunidad.
Finalmente, indica la Sala que resulta perfectamente extrapolable al caso la doctrina expuesta en la sentencia 445/2020, de 20 Jul. (LA LEY 88975/2020), acerca de la exigencia del acuerdo comunitario previo a las actuaciones que formen parte del art. 10.3 b) LPH (LA LEY 46/1960), aunque esta sentencia versase sobre un supuesto de división de un elemento privativo y la actuación enjuiciada en los autos sea la contraria, esto es, la agrupación de inmuebles.