Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 178/2026, 9 Feb. Recurso 1301/2021 (LA LEY 29936/2026)
Diario LA LEY, Nº 10916, Sección La Sentencia del día, 6 de Abril de 2026
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Su conducta revela la voluntad de apartarse del contrato y que no tiene intención de cumplirlo. Por ello, el comprador que resuelve por incumplimiento tiene derecho a recibir las arras duplicadas.
El comprador reclama al vendedor la devolución duplicada de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales con ocasión de la compraventa de un inmueble (art. 1454 CC (LA LEY 1/1889)).
La demanda fue desestimada en ambas instancias al considerar los tribunales que, aunque el demandado había incumplido el contrato de compraventa, no había manifestado su desistimiento del mismo. En consecuencia, se acordó únicamente la devolución de la cantidad entregada en concepto de arras, pero no su duplo.
El Tribunal Supremo no comparte este criterio. Por ello, estima el recurso de casación interpuesto por el comprador y, casando la sentencia recurrida, acuerda estimar íntegramente la demanda y condenar al vendedor al pago del duplo de la cantidad entregada como arras penitenciales.
La Sala acoge el argumento del recurrente según el cual la tesis de la sentencia impugnada, que limita la devolución duplicada de las arras a los casos en que el vendedor comunica expresamente su voluntad de apartarse del contrato, supondría hacer de mejor condición al contratante incumplidor que a aquel que, conforme a lo pactado, manifiesta expresamente su voluntad de apartarse del contrato.
El Tribunal afirma que el comprador que opta por resolver el contrato por incumplimiento tiene derecho a percibir las arras duplicadas cuando, aun sin una declaración expresa de desistimiento por parte del vendedor, por las circunstancias concurrentes su comportamiento puede considerarse equivalente a un desistimiento. En tales situaciones su conducta revela su voluntad de apartarse del contrato y evidencia su falta de intención de cumplirlo.
En el caso de autos, las partes pactaron un plazo para el otorgamiento de la escritura pública de compraventa vinculado a la finalización de determinados trámites legales que supuestamente estaba realizando el vendedor en relación con su titularidad registral.
Sin embargo, el vendedor incumplió el contrato de compraventa al mantener una actitud de absoluta pasividad tras su firma, pues no realizó los trámites que afirmaba estar tramitando y que resultaban necesarios para proceder al otorgamiento de la escritura pública.
A la vista de lo anterior, la sentencia concluye que, cuando el comportamiento del vendedor evidencia su falta de disposición a cumplir el contrato, no resulta necesario que declare expresamente su desistimiento. En consecuencia, cuando el comprador resuelve el contrato por incumplimiento del vendedor, tiene derecho a recibir duplicadas las arras entregadas.