Audiencia Provincial Les Illes Balears, Sentencia 164/2025, 10 Mar. Recurso 629/2024 (LA LEY 150074/2025)
Diario LA LEY, Nº 10770, Sección Sentencias y Resoluciones, 23 de Julio de 2025
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Efectos ex nunc de la sentencia que declaró la ineficacia del contrato. La rescisión únicamente opera ex nunc, porque actúa sobre un contrato válidamente celebrado, y dado su carácter excepcional y extraordinario, ha de limitarse a lo preciso para satisfacer los derechos del perjudicado (en este caso, de la masa).
El contrato de arrendamiento suscrito entre las partes ahora litigantes fue declarado ineficaz en un proceso judicial anterior, mediante sentencia que adquirió firmeza.
La arrendadora, declarada en concurso de acreedores, reclama a la arrendataria el pago de las rentas devengadas, pretensión que fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia y que es confirmada por la Audiencia Provincial de Baleares.
La arrendataria alega que el contrato de arrendamiento fue declarado ineficaz en un proceso judicial anterior, mediante sentencia que adquirió firmeza. Refiere la aplicación del art. 235 del TR de la Ley Concursal (LA LEY 6274/2020) (antes art. 73.2 LC 22/2003 (LA LEY 1181/2003)) y la imposibilidad de restitución (reintegración a la masa activa del concurso) de la finca arrendada por pertenecer a un tercero, ya que la arrendadora la vendió a la SAREB antes de dictarse la sentencia, sin que el art. 235.4 del TR de la Ley Concursal (LA LEY 6274/2020) extienda los efectos de la rescisión a terceros adquirentes o subadquirentes, produciéndose como efecto que el Fallo de la sentencia devino imposible.
Sin embargo, el Tribunal rechaza este argumento y señala que, al no haberse declarado la nulidad del contrato de arrendamiento, los efectos derivados de su ineficacia judicialmente reconocida no tienen carácter retroactivo ex tunc, sino ex nunc, por cuanto actúa sobre un contrato válidamente celebrado, y, dado el carácter excepcional y extraordinario de la rescisión, debe limitarse estrictamente a lo necesario para satisfacer los derechos del perjudicado, que en este caso corresponde a la masa del concurso. En este sentido, la jurisprudencia tiene establecido que, al no perder el negocio rescindido su condición de válido, no conlleva la ineficacia de los negocios que de él derivan
Asimismo, en el marco de la actual legislación concursal, la falta de efectos ex tunc de la declaración de ineficacia se deduce de la imposibilidad de extender los efectos de la rescisión a los subadquirentes onerosos de buena fe o que gocen de protección registral o de irreivindicabilidad.
En consecuencia, las rentas satisfechas no son automáticamente reintegrables, ya que su restitución no constituye un efecto inherente a la rescisión, habiéndose abonado durante la vigencia del contrato válidamente celebrado.
Además, en la actual regulación concursal, el que la declaración de ineficacia no tenga efectos ex tunc se deduce de la imposibilidad de extensión de los efectos de la rescisión a los subadquirentes onerosos de buena fe o que gocen de irreivindicabilidad o de protección registral (art. 73.2 de la Ley Concursal (LA LEY 1181/2003)). Y, como consecuencia de ello, las rentas no serían reintegrables automáticamente, al no ser un efecto propio de la rescisión, y se abonaron cuando el contrato estaba todavía válidamente celebrado.
En todo caso, si se considerase prevalente el criterio de efectos ex tunc de la rescisión, la Sala entiende que ello sería aplicable a relaciones recíprocas instantáneas, pero no para el supuesto de relaciones de tracto sucesivo. Dicho de otro modo: los efectos de la rescisión serán retroactivos (ex tunc) cuando estemos ante relaciones obligatorias de cambio con rescisión instantáneos, pero cuando estemos ante relaciones duraderas (arrendamiento, suministro, agencia, etc.), que se encuentran total o parcialmente consumadas, debe entenderse que la rescisión tiene carácter ex nunc.
En el caso de autos, las rentas a cuyo pago se había obligado la arrendataria no fueron oportunamente satisfechas. No obstante, se devengaron, naciendo el derecho de crédito a favor de la parte arrendadora, pues el contrato no era nulo, sino válido, y las rentas devengadas deben ser liquidadas.