Audiencia Provincial Barcelona, Sentencia 487/2025, 16 Jun. Recurso 1303/2023 (LA LEY 240698/2025)
Diario LA LEY, Nº 10806, Sección Sentencias y Resoluciones, 14 de Octubre de 2025
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No puede constituir un vicio oculto cuando la vivienda fue construida de acuerdo con la normativa propia de la época y carece de un elemento que sólo ha pasado a ser obligatorio en un momento posterior.
En la vivienda unifamiliar adquirida por los demandantes comenzaron a aparecer humedades derivadas de la ausencia de aislamiento, lo que afectaba a sus condiciones de habitabilidad y salubridad.
Por este motivo, los compradores sostienen que la vendedora habría incurrido en incumplimiento contractual, al no entregar el bien en condiciones conformes al contrato, por adolecer la finca de vicios ocultos que la hacían inadecuada para el uso y finalidad propios de una vivienda. En consecuencia, reclaman a la vendedora el abono del importe necesario para la reparación de los daños.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, declarando acreditado que la vivienda presentaba vicios ocultos preexistentes a la transmisión, que no pudieron ser advertidos por los compradores en las visitas previas, y que la vendedora, pese a presumirse su conocimiento, no informó de ellos.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona revoca dicha resolución y exime de responsabilidad a la vendedora respecto de las patologías del inmueble.
El Tribunal reconoce que la vivienda presenta humedades por carecer de capa de impermeabilización y de soluciones constructivas de aislamiento. No obstante, subraya que, en el año de construcción de la casa (1977), no era obligatorio, pues la normativa vigente no exigía construir casas unifamiliares con aislamiento térmico ni impermeabilizaciones que protegiesen este tipo de construcciones.
Por ello, la Sala entiende que, atendiendo al año de construcción de la vivienda transmitida, la ausencia de tales elementos no constituye un vicio oculto, ni puede fundamentar la falta de conformidad del bien, ya que la edificación se ajusta a la normativa y técnicas constructivas propias de la época.
Asimismo, declara que la omisión de información por parte de la vendedora acerca de la inexistencia de aislamiento no constituye conducta culposa alguna que haya de determinar una exigencia de responsabilidad. Del mismo modo, el empleo de pinturas plásticas antihumedad en la vivienda no evidencia un ánimo de disimular defectos o de ocultar información a los compradores, al ser un recurso de uso común para mitigar manchas puntuales de humedad, aunque no constituya una solución técnica adecuada, ante el elevado coste que supondría colocar un aislamiento que protegiese toda la construcción.
En definitiva, la aparición de humedades no puede calificarse como vicio oculto sobrevenido del que deba responder la vendedora, sino que es consecuencia inherente a la técnica constructiva habitualmente utilizada en 1977, conforme a la normativa entonces vigente.
El Tribunal añade que, siendo los compradores conocedores de que adquirían una vivienda construida en esa fecha, su antigüedad fue tenida en cuenta en la fijación del precio. Por tanto, podía presumirse que el inmueble había sido edificado con materiales y procedimientos habituales de la época, resultando obvio que el precio abonado no era el que correspondería a una casa unifamiliar de nueva construcción en la actualidad.
En consecuencia, la Audiencia descarta la existencia de un incumplimiento grave y esencial por parte de la vendedora por vicios ocultos, así como la concurrencia de un supuesto de aliud pro alio o, siquiera, una falta de conformidad del bien entregado con el uso y finalidad propios, pese a la aparición de humedades y moho.
Por último, la sentencia señala que la indemnización solicitada por los compradores por el valor consistente en dotar de aislamiento término o impermeabilización de toda la vivienda, constituye una pretensión de dotar a la vivienda de una clara mejora, que nunca (desde 1977) ha tenido, siendo inaceptable que pretendan que sea la vendedora la que asuma ese coste. Eso sería tanto como pretender disfrutar de una vivienda con unas condiciones de edificación propias del momento presente, al precio de una construcción de más de cuarenta años de antigüedad.