Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1254/2025, 16 Sep. Recurso 2769/2020 (LA LEY 288089/2025)
Diario LA LEY, Nº 10811, Sección La Sentencia del día, 21 de Octubre de 2025
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La actuación de cada propietario no es ilimitada, sino que se encuentra condicionada por la integración de la vivienda unifamiliar en el conjunto inmobiliario y por las reglas derivadas de las relaciones de vecindad de no causar daño a otro. Tal integración no le permite la libre ejecución de cualquier clase de obras cuando perjudican los intereses legítimos de los demás propietarios.
Los demandados, en su condición de copropietarios de una de las 28 viviendas unifamiliares adosadas que integran un complejo inmobiliario, procedieron de manera unilateral al cerramiento de la terraza, originalmente descubierta, ubicada en la última planta de su vivienda.
El presidente de la comunidad de propietarios del complejo, debidamente autorizado en virtud de acuerdo adoptado en la junta, interpuso una demanda en la que les reclamó la retirada del cerramiento por infringir el reglamento de régimen interior del complejo y alterar el aspecto exterior de la urbanización.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda y condenó a los demandados a retirar el cerramiento instalado en su terraza privativa sin el consentimiento de los restantes comuneros. Frente a esta sentencia los propietarios promovieron un recurso de apelación que fue desestimado por la Audiencia Provincial de Madrid (LA LEY 84241/2020).
El Supremo, por su parte, declara no haber lugar al recurso de casación interpuesto por los demandados, en el que esgrimen la indebida aplicación de los arts. 396 CC (LA LEY 1/1889) y 24 LPH (LA LEY 46/1960) a la comunidad de uso constituida por los propietarios de las viviendas unifamiliares en el ejercicio de su autonomía privada, confirmando así la ilegalidad de la construcción que ejecutaron.
Rechaza la tesis de los recurrentes, que sostienen su legitimación para realizar cualquier clase de alteración, modificación o construcción en la vivienda unifamiliar de su titularidad exclusiva, al ser independiente del resto de las viviendas que conforman el complejo inmobiliario, sin más límites que respetar las instalaciones y servicios comunes, así como las servidumbres constituidas.
Señala la Sala que la vivienda de los demandados forma parte de un complejo inmobiliario privado sujeto al régimen de la LPH, conforme a lo previsto en su art. 24 (LA LEY 46/1960), puesto que concurren todos los requisitos legales para su aplicación al caso
Pone de manifiesto que el complejo se constituyó cuando ya se encontraba en vigor ese art. 24 (LA LEY 46/1960), introducido por Ley 8/1999, de 6 Abr. (LA LEY 1503/1999), y que, conforme a la descripción que figura en el título constitutivo, se está a ante unas viviendas unifamiliares adosadas que comparten, por lo tanto, sus muros laterales, construidas en hilera, y de estructura exterior idéntica, con un paramento exterior integrado por las correspondientes fachadas de cada una de las viviendas, que aparentemente conforman una unidad estructural al hallarse los distintos inmuebles unidos los unos a los otros.
Resulta evidente, a su juicio, que el complejo se describe como un conjunto en el que todas las construcciones son idénticas las unas a las otras, bajo una uniformidad estandarizada.
Así las cosas, el Alto Tribunal considera que la construcción realizada por los demandados en su terraza privativa, además de limitar las vistas del resto de los propietarios, altera de forma notoria y peyorativa la armonía constructiva de la urbanización, concretamente la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, concebidas como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única. Asimismo, destaca que la actuación vulnera las normas de régimen interior, cuyo propósito es garantizar la uniformidad exterior de los distintos elementos que integran el complejo inmobiliario.
La sentencia resalta que la actuación de cada propietario no es ilimitada, sino que se encuentra condicionada por la integración de la vivienda unifamiliar en el conjunto inmobiliario y por las reglas derivadas de las relaciones de vecindad de no causar daño a otro.
Afirma, en consecuencia, que no puede admitirse que los propietarios, por su mera condición de titulares de su vivienda unifamiliar, puedan realizar en ella cualquier tipo de actuación en perjuicio de los intereses del resto de los propietarios del conjunto.
Por todo ello, razona que no puede entenderse que se hayan vulnerado en el supuesto examinado los arts. 396 CC (LA LEY 1/1889) y 24 LPH (LA LEY 46/1960) por la circunstancia de que se hayan declarado ilegítimas las obras llevadas a efecto por los demandados en su terraza privativa y que, por sus características, perjudican las vistas de otros propietarios y alteran, de forma notoria y peyorativa, la configuración uniforme y estética de las viviendas adosadas en hilera, como una unidad estructural con apariencia fáctica de fachada única.
Concluye así que la integración en un complejo inmobiliario sometido al régimen de propiedad horizontal no permite a cada propietario la libertad de ejecutar obras que perjudiquen los intereses legítimos de los demás propietarios, máxime cuando, además, existen normas de régimen interior que imponen el respeto a la unidad arquitectónica del conjunto en beneficio y en interés general de todos ellos.