Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1264/2025, 18 Sep. Recurso 3136/2020 (LA LEY 295840/2025)
Diario LA LEY, Nº 10818, Sección La Sentencia del día, 30 de Octubre de 2025
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Si no se cumplía por la compradora la obligación pendiente, que era una obligación esencial, la resolución del contrato por parte de la vendedora daría lugar a que no pudieran pedirse ni reclamarse nada, lo que lógicamente comporta, dado su incumplimiento, que la compradora no pudiera exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Ejercitada por la vendedora la acción resolutoria del contrato de compraventa por incumplimiento imputable a la compradora, la cuestión controvertida se centra en la interpretación de la cláusula contractual que dispone que, en caso de que la compradora no proceda a la cancelación de la hipoteca que grava la finca vendida, la vendedora podrá resolver el contrato, «quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada».
Al haber incumplido la compradora dicha obligación por no cancelar el préstamo hipotecario referido, el Juzgado de Primera Instancia declaró resuelto el contrato de compraventa y consideró que, conforme a lo estipulado, ambas partes quedaban “saldadas”, sin derecho a pedir ni reclamar cantidad alguna. Ello implicaba la pérdida, por parte de la compradora, de las cantidades entregadas a cuenta del precio.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Barcelona estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por la compradora. Aunque confirmó la resolución del contrato y la restitución de la posesión de la finca a favor de la vendedora, ordenó a esta devolver a la compradora las sumas entregadas a cuenta, al entender que la cláusula resolutoria no establecía expresamente la facultad de la vendedora de retener dichas cantidades.
El Tribunal Supremo, no obstante, no comparte este criterio. Estima el recurso de casación interpuesto por la vendedora, revoca la sentencia de apelación y confirma íntegramente la dictada por el Juzgado.
Para la Sala, la interpretación realizada por la Audiencia no se ajusta a la voluntad de las partes ni refleja razonablemente las consecuencias que quisieron establecer para el caso de que se diera la situación que finalmente tuvo lugar del incumplimiento por parte de la compradora por no haber asumido con anterioridad a la fecha prevista para el otorgamiento de la escritura la carga hipotecaria que gravaba la finca.
El Alto Tribunal subraya que si se ponen en relación los términos que se utilizan en la cláusula litigiosa (en caso de incumplimiento de la compradora por no cancelar el préstamo con garantía hipotecaria, la vendedora puede resolver el contrato «quedando ambas partes saldadas, sin derecho a pedir ni reclamar nada») con los actos de cumplimiento y obligaciones de pagos previstos en el contrato a cargo de cada una de las partes, así como con los plazos establecidos para ello, se alcanza fácilmente la conclusión de que la interpretación del Juzgado es la única que se puede sostener.
Y si bien es cierto que la resolución del contrato da lugar a la restitución de las prestaciones entre las partes como regla general, ello no obsta a que, para el caso de resolución del contrato por incumplimiento de una de las partes, estas hayan podido prever las consecuencias, que es a lo que se dirige la cláusula del contrato objeto de interpretación, en virtud de la cual, si no se cumplía por parte de la compradora la obligación pendiente, que era una obligación esencial, la resolución del contrato por parte de la vendedora daría lugar a que no pudieran pedirse ni reclamarse nada, lo que lógicamente comporta, dado su incumplimiento, que la compradora no pudiera exigir la devolución de las cantidades entregadas a cuenta.
Es para ese caso de incumplimiento de la compradora de esa obligación pendiente de cancelar la hipoteca para el que no solo se prevé la facultad del vendedor de resolver el contrato, sino que se añade que ambas partes quedan saldadas y no tienen derecho a pedirse ni a reclamarse nada.