Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1336/2025, 30 Sep. Recurso 3371/2020 (LA LEY 306852/2025)
Diario LA LEY, Nº 10822, Sección La Sentencia del día, 6 de Noviembre de 2025
4 min
De la misma manera que para la jurisprudencia la aprobación del remate en las ventas judiciales es el título, y el decreto de adjudicación constituye la tradición simbólica, en los supuestos en los que el juez del concurso dicta auto por el que adjudica los inmuebles tras autorizar la venta directa o, en su caso, en subasta judicial, esa resolución judicial constituye la tradición, sin que sea necesario el otorgamiento de escritura pública para consumar la transmisión.
La comunidad de propietarios en la que se integran trece viviendas que fueron adquiridas por la SAREB en el marco del concurso de una empresa inmobiliaria formuló una demanda frente a esa entidad en la que le reclamó el pago de 58.887,16 euros en concepto de cuotas comunitarias correspondientes a la anualidad vencida (2015) hasta el 12 Nov. 2015, fecha de adquisición de los inmuebles por ser la del auto del juez del concurso que autorizó la venta directa, y a los 3 años anteriores, más las cuotas devengadas desde la adquisición y hasta la fecha de la demanda, más los correspondientes intereses legales.
El Juzgado de Primera Instancia dictó una sentencia que estimó la excepción de falta de legitimación pasiva opuesta por la demandada. Razonó que el auto del juez del concurso se limitaba a autorizar la venta directa, por lo que entendía que no existiría ni título ni modo o, como mucho, existiría título, pero que el contrato no se habría consumado hasta el otorgamiento de la escritura pública, de donde colige que dicho auto y el de su rectificación no le otorgaron a la SAREB la propiedad de los bienes de la concursada.
La demandante interpuso un recurso de apelación que fue desestimado por la Audiencia Provincial remitiéndose a los razonamientos de la juzgadora a quo.
Frente a la sentencia de apelación ha presentado la actora un recurso extraordinario por infracción procesal y otro de casación. El Supremo rechaza el primero, pero estima el segundo, en el que la recurrente esgrime la vulneración de la jurisprudencia sobre la tradición simbólica y discrepa de la argumentación de la sentencia impugnada en cuanto que, en aplicación de la teoría del título y el modo, entiende que los actos liquidatorios de venta directa no constituyen propiamente títulos de dominio.
Tras casar la sentencia recurrida, el TS asume la instancia y estima la demanda, condenando a la SAREB a hacerse cargo de las cuotas comunitarias reclamadas, si bien no considera como fecha de adquisición de las viviendas la del auto del juez del concurso que autorizó la venta directa, sino la de su rectificación tras el oportuno recurso de reposición de la propia SAREB (29 Mar. 2016).
Pone de relieve que no se ha pronunciado sobre la transmisión del dominio y la aplicación de la teoría del título y el modo en caso de que la enajenación se produzca en el seno del concurso de acreedores, autorizada por el juez de concurso, pero que, sin embargo, sí lo ha hecho respecto de la subasta judicial, y sostiene que cabe apreciar una clara analogía entre ambos supuestos.
Razona que el primer auto del Juzgado de lo Mercantil, complementado con el de rectificación, no es una mera autorización de venta como entiende la Audiencia Provincial. Señala que esta resolución constituye el título para la transmisión del dominio, como llega a admitir la sentencia de primera instancia. Apunta que ha habido un plan de liquidación que fija las condiciones para la venta, se ha abierto la licitación, se han hecho ofertas, se han podido mejorar, y el juez ha resuelto adjudicarlo al mejor oferente (en este caso, la SAREB, acreedor con privilegio especial), con indicación en el auto del precio, que es el ofertado por la aquí demandada y que coincide con el importe de la deuda viva que expresamente se reseña para cada una de las trece fincas registrales.
Por ello, afirma el Alto Tribunal que cabe encontrar una analogía con la resolución que aprueba el remate a favor del mejor postor y con el decreto de adjudicación (que pudiera ser al propio ejecutante) que se dicta tras el pago del resto del precio que ofreció, descontado el depósito, previstos en el art. 670 LEC (LA LEY 58/2000), en sede de la subasta de inmuebles en el procedimiento de apremio en la ejecución dineraria.
Subraya que la resolución del juez del concurso que adjudica los bienes inmuebles a un postor o al ejecutante tiene una función equivalente al decreto de adjudicación que se dicta en la ejecución singular.
De esta forma, indica que si conforme a la doctrina jurisprudencial, la aprobación del remate se considera en las ventas judiciales el título, y el decreto de adjudicación constituye la tradición simbólica, de igual modo, en aquellos supuestos en los que el juez del concurso dicta auto por el que adjudica los inmuebles tras autorizar la venta directa o, en su caso, en subasta judicial, dicha resolución constituye la tradición, sin necesidad de otorgar escritura pública para la consumación de la transmisión, y una vez consignado o pagado el precio, permite la inscripción de dicha transmisión.
Concluye así que, en el supuesto examinado, el auto de 12 Nov. 2015, junto con su rectificación por auto de 29 Mar. 2016, constituyen también una tradición simbólica, teniendo en cuenta que implican la puesta a disposición de las fincas a favor de la SAREB, ya que se aprobó el remate, se le adjudicaron las fincas y el precio quedó pagado en tanto coincidía con el importe de la deuda viva. Incide en que la oferta de la SAREB que consiste en la adjudicación de los inmuebles por el importe de la deuda viva, detallada en el auto de 29 Mar. 2016, supone una dación en pago de los créditos con privilegio especial al acreedor prevista en el art. 155.4 LC (LA LEY 1181/2003).
En definitiva, el Supremo aprecia la legitimación pasiva de la SAREB para la reclamación efectuada, si bien precisa que no puede situarse la adquisición en la fecha del auto de 12 Nov. 2015, pues tuvo de ser rectificado al no tener en cuenta las ofertas de la SAREB, de modo que no puede entenderse producida la adquisición de las fincas de la comunidad de propietarios actora hasta el 29 Mar. 2016, con los consiguientes efectos en cuanto a las cuotas a cuyo pago ha de ser condenada la demandada, conforme al art. 9.1 e) LPH (LA LEY 46/1960).