DGSJFP Resolución 8 Oct. 2025 (LA LEY 441758/2025)
Diario LA LEY, Nº 10876, Sección Doctrina administrativa, 3 de Febrero de 2026
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Aplicación de los arts. 7.3, 17.12 y DA 2.ª LPH, en la redacción dada por la LO 1/2025, que entraron en vigor el 3 Abr. 2025. Consideración como momento determinante del acogimiento de la vivienda a la normativa sectorial turística del de obtención de la licencia de uso turístico, y no del de obtención de un mero informe urbanístico de compatibilidad.
El interesado presentó el 27 Jun. 2025 en el Registro de la Propiedad una solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración turístico que acompañó de la “Comunicación Inscripción Registro de Turismo Comunitat Valenciana”, de fecha 16 Jun. 2025, efectuada en virtud de declaración responsable de 18 May.
La registradora suspendió la asignación porque, según consulta a la página web de la DG Turismo, la fecha de alta de la finca y la asignación del número de licencia de la vivienda de uso turístico se efectuó el 18 May. 2025, es decir, con posterioridad al 3 Abr. 2025. Fundamenta su nota de calificación en los arts. 7.3 (LA LEY 46/1960) y 17.12 (LA LEY 46/1960) y DA 2.ª LPH (LA LEY 46/1960), redactados por la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), de los que se deduce que si la titulación administrativa habilitante se ha obtenido a partir del 3 Abr. 2025, se necesitará acuerdo expreso de la comunidad de propietarios para poder asignar el número de registro de alquiler a una finca en un edificio en régimen de propiedad horizontal.
El presentante, disconforme con la calificación, interpone un recurso gubernativo ante la DGSJFP en el que esgrime que la vivienda se había acogido a la normativa sectorial turística con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025) en virtud del informe urbanístico de compatibilidad con resultado compatible como vivienda de uso turístico que aporta, fechado el 17 Jun. 2024.
El Centro Directivo desestima el recurso y confirma la calificación registral, concluyendo que la asignación de número registro de alquiler de corta duración turístico solicitado requiere la acreditación de la aprobación expresa de la comunidad de propietarios en los términos del art. 17.12 LPH (LA LEY 46/1960) (mayoría de 3/5 partes de los propietarios que representen las 3/5 partes de las cuotas de participación).
Para ello comienza por precisar el ámbito temporal de aplicación del nuevo art. 7.3 LPH (LA LEY 46/1960). Recuerda que este precepto determina que el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del art. 5 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el art. 17.12 (LA LEY 46/1960), y que resulta aplicable en defecto de previsión estatutaria prohibitiva del ejercicio de la actividad turística, pues en este último caso no bastaría esa aprobación expresa, sino que sería precisa la correspondiente modificación estatutaria que eliminase la prohibición.
Puntualiza que, aunque ese art. 7.3 (LA LEY 46/1960) entró en vigor el 3 Abr. 2025, de acuerdo con la DF 38.ª LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), su aplicación retroactiva queda limitada, no por el último inciso del art. 17.12 (LA LEY 46/1960) (“estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos”), sino por la DA 2.ª LPH (LA LEY 46/1960), que permite que aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad a que se refiere la letra e) del art. 5 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), con anterioridad a la entrada en vigor de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, pueda seguir ejerciéndola con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
A continuación, rechaza el criterio del recurrente según el cual el momento determinante no es el de obtención de la licencia, sino el de la obtención de un informe urbanístico de compatibilidad con resultado compatible como vivienda de uso turístico.
Indica que el informe de compatibilidad urbanística es un informe que se debe obtener con anterioridad al ejercicio de la actividad y que, por lo tanto, no implica haber obtenido la titulación administrativa habilitante, ni estar ejerciendo la actividad turística.
Afirma que, conforme a la normativa autonómica reguladora de los alojamientos turísticos, la mera obtención de informe urbanístico con anterioridad al 3 Abr. 2025 no exime de la preceptiva autorización de la comunidad de propietarios. Argumenta en este sentido que la DA 2.ª LPH (LA LEY 46/1960) se refiere al “propietario” que, además de ser tal, “esté ejerciendo la actividad con anterioridad” al 3 Abr. 2025 y “se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística”. Indica que al sintagma nominal “aquel propietario de vivienda” se añaden, por lo tanto, dos requisitos adicionales en la forma de proposición subordinada relativa: a) “que esté ejerciendo” la actividad, y b) “que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística”. Y precisa que, dado que la normativa autonómica previene que la emisión de aquel informe no sustituye a cualesquiera otras licencias, autorizaciones, títulos habilitantes u otros instrumentos de intervención urbanística, ambiental o de apertura preceptivos para su destino al uso turístico, su obtención no implica que el recurrente se “haya acogido previamente a la normativa sectorial turística”.
Así las cosas, la DGSJFP concluye que para eludir la exigencia de aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en defecto de previsión estatutaria, se requiere cumplir los dos requisitos establecidos en la DA 2.ª LPH (LA LEY 46/1960), es decir, que el uso turístico esté vigente en el momento de entrada en vigor de la LO 1/2025 (LA LEY 20/2025), y que ello sólo ocurre si la declaración responsable o licencia se ha emitido con anterioridad al 3 Abr. 2025, requisito éste que no se cumple en el caso examinado.