Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1781/2025, 3 Dic. Recurso 6079/2020 (LA LEY 412156/2025)
Diario LA LEY, Nº 10875, Sección Sentencias y Resoluciones, 2 de Febrero de 2026
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Realizados los pagos por cuenta de dichos dueños, concurre causa que justifica la reclamación por la vía del art. 1158 CC y el no enriquecimiento injusto para el adjudicatario. No puede aplicarse analógicamente a las deudas saldadas la jurisprudencia recaída sobre el enriquecimiento injusto con respecto a las adjudicaciones realizadas en pública subasta, en procedimientos de ejecución hipotecaria, cuando dicha adjudicación no alcanza a cubrir la totalidad de lo adeudado, y posteriormente, tras la adjudicación, se obtienen plusvalías muy relevantes. No concurre identidad de razón entre el hecho de haberse adjudicado el local por un precio notoriamente inferior al obtenido en su ulterior venta y el de haber satisfecho otras obligaciones de los demandados no conectadas con el crédito con garantía hipotecario ejecutado, aunque deriven del bien dado en garantía (cuotas comunitarias, IBI y depósito de la fianza constituida por la arrendataria). Tampoco se da una laguna legal que cubrir, ya que la reclamación está amparada en el art. 1158 CC.
La entidad adjudicataria de un local comercial en virtud del decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria interpuso una demanda contra los deudores hipotecarios, cuyas cuotas de participación sobre el bien hipotecado eran del 25% y del 75%, respectivamente, en ejercicio de una acción de reembolso en reclamación de las cantidades abonadas en concepto de IBI, cuotas comunitarias y derivadas de la falta de depósito por los demandados de la fianza constituida por la arrendataria local como consecuencia de la subrogación de la demandante como arrendadora en el contrato de arrendamiento del local que se encontraba vigente.
La demanda la presentó casi un año después de haber vendido el local a un tercero por la cantidad de 337.000 euros, cuando sólo 5 meses antes le había sido adjudicado en el procedimiento hipotecario por 50.000 euros.
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al rechazar tanto el enriquecimiento injustificado de la demandante como el abuso de derecho, y condenó a los demandados a abonarle de forma solidaria la suma reclamada, que ascendía a 15.804,62 euros.
Los demandados promovieron contra esa sentencia un recurso de apelación que fue estimado por la AP Barcelona (LA LEY 144698/2020), que apreció que existía un enriquecimiento sin causa de la demandante basándose en una aplicación analógica de la doctrina establecida en la STS 13 Ene. 2015 (LA LEY 4600/2015).
La mercantil demandante interpone frente a la sentencia de apelación un recurso de casación articulado en dos motivos en los que aduce, en el primero, la infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el enriquecimiento injusto, y en el segundo, la vulneración del art. 1158 CC (LA LEY 1/1889) y de jurisprudencia que lo interpreta.
El Supremo estima el recurso, casa la sentencia de la Audiencia y confirma la del Juzgado, si bien con la salvedad de que la cantidad objeto de condena debe satisfacerse por los demandados, de forma mancomunada, en proporción a la titularidad dominical que ostentan sobre el local.
Tras reseñar la jurisprudencia recaída sobre el enriquecimiento injusto respecto de las adjudicaciones realizadas en pública subasta, en procedimientos de ejecución hipotecaria, cuando dicha adjudicación no alcanza a cubrir la totalidad de lo adeudado, y posteriormente, tras la adjudicación, se obtenían plusvalías muy relevantes, la Sala concluye, en contra del criterio de la Audiencia, que tal jurisprudencia no resulta aplicable analógicamente al supuesto examinado.
Recuerda que en la sentencia de 13 Ene. 2015 (LA LEY 4600/2015) que tuvo en cuenta el Tribunal a quo se precisó que cabría la aplicación de la doctrina del enriquecimiento injusto cuando se adjudique el bien hipotecado por la mitad de su valor de tasación, siempre que fuera seguida de su posterior enajenación, por un precio muy superior al de la adjudicación, de manera que aflorara una plusvalía muy significativa, que contrastaría con la pervivencia del crédito y su reclamación por el acreedor beneficiado con la plusvalía obtenida.
Reconoce a continuación que es cierto que la entidad ejecutante obtuvo una plusvalía importante con la venta del bien adjudicado en subasta pública. Sin embargo, subraya que lo que se reclama en el caso es el pago del IBI del local subastado de ejercicios anteriores a la adjudicación del inmueble y los gastos de comunidad correspondientes a periodos de tiempo en que los recurridos ostentaban la condición de propietarios del local y, por tanto, les correspondía hacerse cargo del Impuesto y abonar las cuotas comunitarias, así como responder de la fianza que habían recibido como arrendadores y que no habían ingresado en el Instituto Catalán del Suelo, lo que determinó el pago de recargos e intereses.
Razona el TS que la sociedad demandante realiza pagos por cuenta de los demandados, que estos debieron puntualmente atender, y que ahora reclama por la vía del art. 1158 CC (LA LEY 1/1889), por lo que concurre causa que justifica la reclamación y no enriquecimiento injusto para la demandante. Precisa que, por el contrario, sería la actora quien sufriría un empobrecimiento patrimonial de atribuírsele el pago de deuda ajena sin posibilidad de repetir su importe contra el verdadero deudor.
Añade que tampoco concurre la razón de analogía para la aplicación de dicha doctrina jurisprudencial, ni se da el supuesto de hecho del art. 579 LEC (LA LEY 58/2000). Señala en este sentido que las cantidades reclamadas no derivan del préstamo impagado con garantía hipotecaria objeto de ejecución, sino que provienen de otras fuentes constitutivas de la obligación de pago, e insiste en que si se le negase a la demandante la posibilidad de reclamar se generaría un enriquecimiento sin causa, pero de los demandados.
Considera así que no hay razón de analogía, al no concurrir identidad de razón entre el hecho de haberse adjudicado el local comercial por precio notoriamente inferior al obtenido en su ulterior venta por parte de la entidad ejecutante, con el de haber satisfecho otras obligaciones de los demandados no conectadas con el crédito con garantía hipotecario ejecutado, aunque deriven del bien dado en garantía. Apunta además que tampoco se da una laguna legal que cubrir, ya que la reclamación de la demandante está amparada en el art. 1158 CC (LA LEY 1/1889).
Finalmente, asumiendo la instancia, la Sala condena a los demandados de forma mancomunada, dado que la solidaridad no es la regla general, sino la mancomunidad, por lo que las cantidades abonadas deberán ser reembolsadas a la demandante en la proporción a la titularidad dominical en el local comercial adjudicado, que pertenece a la demandada en el 75% y al demandado en el 25% restante.