Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 47/2026, 21 Ene. Recurso 3003/2020 (LA LEY 8809/2026)
Diario LA LEY, Nº 10896, Sección Sentencias y Resoluciones, 4 de Marzo de 2026
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El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación se limita a hacer público ese privilegio frente a terceros, pero no atribuye al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH ni los beneficios protectores de la fe pública registral.
Las sentencias dictadas en instancia declararon resuelto el contrato de compraventa de un inmueble suscrito entre las partes litigantes por apreciar un incumplimiento contractual grave imputable a la compradora demandada. No obstante, desestimaron la pretensión relativa a la cancelación de las anotaciones de embargo trabadas sobre la finca, embargos que se habían practicado durante el período en que la compradora figuró como titular registral de la finca tras la compraventa.
La cuestión controvertida se centra en dilucidar si la resolución de un contrato de compraventa de una finca por incumplimiento del comprador ex art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) comporta la cancelación de las anotaciones de embargo que hubieran podido practicarse entre la firma del contrato -e inscripción registral de la transmisión- y la resolución contractual.
La respuesta requiere como paso previo determinar el momento en que se producen los efectos restitutorios consecuencia de la resolución por incumplimiento, si cuando se ejercita la resolución o con carácter retroactivo al momento que se realizó la transmisión objeto de resolución.
La doctrina mayoritaria entiende que el reingreso patrimonial del bien tiene lugar, desde el punto de vista jurídico-real, en el momento en que se ejercita la resolución, sea en virtud de la decisión del acreedor de resolver -aceptada por el deudor-, sea por la sentencia que así la acuerda -sin perjuicio de la posibilidad de pedir como medida cautelar la anotación preventiva de la demanda, en cuyo caso los efectos se anticiparían al instante de la anotación. Así, la resolución por incumplimiento tendría efectos reales ex nunc, con la consecuente protección de los terceros que adquirieran antes de ese momento y siempre que, lógicamente, no sean de mala fe.
Por el contrario, una consolidada doctrina jurisprudencial mantiene que la resolución del contrato al amparo del art. 1124 CC (LA LEY 1/1889) tiene efectos ex tunc y no ex nunc, de modo que, una vez resuelta la relación contractual, los efectos se retrotraen al momento en que se celebró, lo que implica volver al estado jurídico preexistente como si el negocio no se hubiera concluido, de forma que el vendedor recupera el bien en las mismas condiciones jurídicas en que se transmitió. La resolución es oponible a los terceros, salvo excepciones, entre las que cabe destacar las amparadas por la aplicación de los principios registrales en orden a la protección del tercero de buena fe del art. 34 LH.
La anotación de embargo es una medida cautelar cuya finalidad es impedir que terceros adquirentes posteriores al embargo puedan resultar protegidos por la fe pública registral a partir del momento en que se practica. El embargo otorga un privilegio, no un derecho real, y la anotación cumple la función de hacer público ese privilegio frente a terceros, sin que atribuya al anotante la condición de tercero a los efectos del art. 34 LH, por lo que resulta afectada por el retroceso patrimonial que entraña la resolución y que conlleva que la anotación se verificó sobre un bien que no pertenecía al deudor embargado.
En consecuencia, la resolución del contrato determina, en principio y como efecto directo, la cancelación de las anotaciones de embargo practicadas por deudas y responsabilidades de la demandada.