Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 28/2026, 19 Ene. Recurso 6503/2020 (LA LEY 11399/2026)
Diario LA LEY, Nº 10896, Sección La Sentencia del día, 4 de Marzo de 2026
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No se puede imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente de notificarle la venta por la supuesta posibilidad de acceder al Registro de la Propiedad para conocer las condiciones de la venta.
La arrendataria ejercitó acción de retracto sobre la vivienda arrendada, vendida por la arrendadora a la demandada.
La demanda fue desestimada en ambas instancias por apreciarse la caducidad de la acción al considerar que el retrayente estaba en situación de conocer todas las condiciones de la venta, a través del Registro de la Propiedad.
Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la parte actora y estima la demanda declarando el derecho de la arrendataria a retraer la vivienda.
La cuestión controvertida se centra en la determinación del dies a quo del plazo de treinta días previsto para el ejercicio de la acción de retracto arrendaticio en el art. 25.3 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994).
La sentencia recurrida fija dicho momento inicial en la fecha en la que agentes de la Policía Nacional comunicaron verbalmente al arrendatario que la vivienda había sido transmitida, razonando que, hallándose la compraventa inscrita en el Registro de la Propiedad, aquel se encontraba en disposición de conocer las condiciones de la venta mediante la correspondiente consulta registral.
El Alto Tribunal no comparte dicho razonamiento.
La mera manifestación verbal de un agente policial relativa a la titularidad dominical del inmueble no puede equipararse, ni siquiera funcionalmente, al conocimiento pleno, cabal y exacto de las condiciones esenciales de la transmisión exigido por la jurisprudencia para suplir la falta de notificación legal. Dicha comunicación carece, por definición, de los elementos necesarios -precio y restantes condiciones esenciales- para permitir el ejercicio consciente y fundado del derecho de retracto, tal como exige el art. 25 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994).
La doctrina jurisprudencial ha sido constante al declarar que solo cuando resulte probado que el arrendatario ha tenido un conocimiento completo y exacto de la venta puede iniciarse el cómputo del plazo de caducidad en ausencia de notificación fehaciente, y que la mera constancia registral de la transmisión carece de virtualidad a tales efectos. La publicidad registral no desplaza el deber legal de notificación ni puede erigirse en una ficción de conocimiento sustitutiva de aquel, precisamente por ir en detrimento de la garantía legal establecida en favor del arrendatario.
Desde esta perspectiva, la sentencia recurrida vulnera dicha doctrina al imponer al arrendatario una carga de indagación que la ley no contempla, sustituyendo el deber legal del adquirente por la supuesta posibilidad de acceso al Registro de la Propiedad. Tal razonamiento no solo desnaturaliza el régimen legal del retracto arrendaticio, sino que entra en frontal contradicción con los principios generales del Derecho conforme a los cuales nadie puede beneficiarse de su propio incumplimiento, ni fundar una consecuencia jurídica favorable en su propia conducta omisiva.
Aceptar que la adquirente, tras incumplir el deber de notificación, pueda oponer la caducidad de la acción sobre la base de que la arrendataria «pudo» conocer las condiciones de la venta por otras vías equivaldría a legitimar que el incumplimiento de una obligación legal se convierta en fuente de ventaja jurídica para quien lo comete, resultado que no puede ser amparado por el ordenamiento.
En el presente caso, el primer momento en que consta acreditado que la arrendataria tuvo conocimiento efectivo y completo de la transmisión y de sus condiciones esenciales fue el acto del juicio por delito leve de usurpación, en el que la adquirente exhibió el contrato de compraventa a instancia de la defensa de la arrendataria. Solo desde esa fecha puede razonablemente iniciarse el cómputo del plazo de caducidad del derecho de retracto.
Al haberse interpuesto la demanda de retracto dentro de los treinta días naturales siguientes, la acción fue ejercitada de forma tempestiva, por lo que no concurre la caducidad apreciada por la sentencia recurrida.