Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 791/2026, 25 May. Recurso 6694/2021 (LA LEY 149156/2026)
Diario LA LEY, Nº 10967, Sección La Sentencia del día, 19 de Junio de 2026
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No han quedado acreditados los daños y perjuicios sufridos por el vendedor derivados del incumplimiento del comprador ni, por tanto, la existencia de proporción entre la indemnización y el quebranto real sufrido, que excluiría el carácter abusivo de la cláusula.
La controversia del caso se centra en determinar si la cláusula penal contenida en el contrato de compraventa de vivienda, que permite a la vendedora retener el 50% de las cantidades entregadas en caso de resolución por incumplimiento del comprador, debe o no considerarse abusiva.
La sentencia de primera instancia declaró la nulidad de la cláusula litigiosa y condenó a la vendedora a reintegrar al comprador la cantidad retenida en aplicación de la misma. La Audiencia Provincial de Madrid revocó dicho pronunciamiento y desestimó la demanda. No obstante, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por el comprador, casa la sentencia recurrida y confirma la dictada por el Juzgado.
Para fundamentar su decisión, la Sala recuerda su doctrina jurisprudencial conforme a la cual para realizar el control de abusividad de este tipo de cláusulas resulta imprescindible que la cuantía real de los daños y perjuicios haya quedado acreditada, a fin de poder determinar si existe proporción entre dichos daños y la cantidad resultante de la aplicación de la cláusula penal predispuesta. La falta de prueba adecuada sobre la existencia y cuantía real de los daños y perjuicios causados al predisponente y, por tanto, del carácter proporcionado de la cantidad fijada en la cláusula penal, deba traer consigo la declaración de abusividad de la misma.
Partiendo de esta premisa, el Alto Tribunal concluye que la Audiencia Provincial se apartó de dicho canon jurisprudencial, pues no solo omitió el necesario juicio comparativo entre la indemnización prevista en la cláusula y los daños efectivamente ocasionados, sino que ni siquiera partió de la previa constatación de la existencia de tales perjuicios.
En efecto, la sentencia de primera instancia declaró expresamente que la única justificación de la retención habría sido la acreditación de los daños y perjuicios derivados del incumplimiento del comprador, prueba que no se produjo, añadiendo que la vivienda fue vendida a un tercero en un plazo breve. Este presupuesto fáctico -la falta de acreditación de daño alguno- no fue revisado ni corregido por la Audiencia Provincial, que no afirma la concurrencia de perjuicio efectivo ni su entidad. Pese a ello, concluye que la cláusula no es abusiva atendiendo a su finalidad y a su inserción sistemática en el contrato, prescindiendo así de la verificación, en el caso concreto, de la proporcionalidad entre la cantidad retenida y un quebranto patrimonial real, que ni consta acreditado ni ha sido declarado existente.
En consecuencia, el Tribunal Supremo casa la sentencia de apelación y, asumiendo la instancia, desestima el recurso de apelación interpuesto por la demandada y confirma la sentencia de primera instancia.