Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1178/2026, 16 Jul. Recurso 9538/2021 (LA LEY 225860/2026)
Diario LA LEY, Nº 11015, Sección La Sentencia del día, 28 de Septiembre de 2026
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El conflicto no debe resolverse mediante una ponderación abstracta entre el derecho de propiedad del comprador y el derecho de retracto del actor, sino aplicando las reglas legales que determinan cuándo surge este último.
El litigio tiene su origen en el ejercicio de una acción de retracto de colindantes respecto de una finca rústica adquirida por el demandado. Los actores, propietarios de una parcela colindante con la finca vendida, ejercitaron el retracto dentro del plazo legalmente previsto. Sin embargo, con posterioridad a la interposición de la demanda, el comprador adquirió otra finca colindante con la parcela objeto de retracto.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda al considerar que, habiendo adquirido el demandado la condición de propietario colindante, no procedía privarle de la finca adquirida. Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación de los demandantes y declaró procedente el retracto. El Tribunal Supremo confirma el pronunciamiento de la Audiencia.
El art. 1523 CC (LA LEY 1/1889) configura el retracto de colindantes como un derecho legal cuyo nacimiento depende de la concurrencia de determinados presupuestos objetivos, entre ellos la titularidad por el retrayente de una finca colindante con la vendida. Cuando tales requisitos concurren y la acción se ejercita dentro del plazo legal, el derecho nace y se incorpora al patrimonio jurídico del retrayente.
En consecuencia, la Sala sostiene que el comprador no puede, posteriormente, hacer desaparecer uno de los presupuestos que justificaron el nacimiento del derecho mediante la adquisición sobrevenida de otra finca colindante, por cuanto los requisitos de existencia del derecho de retracto han de apreciarse en el momento en que tal derecho nace.
Admitir lo contrario supondría permitir que hechos posteriores alterasen retrospectivamente una situación jurídica válidamente constituida y dejar la eficacia del retracto sometida, no a la concurrencia de los requisitos legalmente exigidos, sino a circunstancias futuras ajenas a la voluntad del retrayente, tales como la duración del procedimiento, el momento del emplazamiento del demandado o la posibilidad de que este adquiera oportunamente una finca colindante durante la pendencia del litigio, lo que introduciría un evidente factor de inseguridad jurídica.
De este modo, un derecho ejercitado válidamente dentro del plazo legal podría quedar sin efecto por acontecimientos posteriores no previstos por la norma.
En definitiva, se atribuye el retracto al propietario que ostenta la condición de colindante cuando el derecho nace, no a quien adquiere esa condición con posterioridad.
Tampoco altera esta conclusión el hecho de que la posterior adquisición por el comprador pueda contribuir a la finalidad económica de concentración de la propiedad rústica perseguida por el retracto de colindantes. La consecución sobrevenida de dicha finalidad no permite alterar los presupuestos legales que determinan el nacimiento del derecho ni extinguir un derecho subjetivo que ya se había incorporado válidamente al patrimonio de su titular.
El conflicto no debe resolverse mediante una ponderación abstracta entre el derecho de propiedad adquirido por el comprador y el derecho de retracto ejercitado por los actores, sino mediante la aplicación de las reglas legales que determinan cuándo nace este último. De este modo, una vez surgido válidamente y ejercitado dentro del plazo establecido, el comprador no puede liberarse de la consecuencia derivada de su ejercicio mediante la adquisición posterior de la condición de propietario colindante.