Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1468/2026, 22 Sep. Recurso 1039/2022 (LA LEY 290134/2026)
Diario LA LEY, Nº 11030, Sección Sentencias y Resoluciones, 21 de Octubre de 2026
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El recargo resulta desproporcionado si se compara el importe de la cuota anual (135 euros) con la cuantía anual del recargo (182,50 euros). Ese recargo anual equivaldría a un interés moratorio del 135,18%.
Tres propietarios impugnaron el acuerdo comunitario según el cual el retraso en el pago de las cuotas comunitarias, tanto ordinarias como extraordinarias en el plazo establecido por la junta, devengará la cantidad de 50 céntimos/día sin necesidad de requerimiento previo hasta el pago efectivo de la cuota.
El Juzgado de Primera Instancia, tras negar legitimación a una de las demandantes por no encontrarse al corriente de pago, desestimó la demanda al entender que el acuerdo impugnado constituía una manifestación del principio de la libre autonomía de la voluntad vigente en el régimen jurídico de la propiedad horizontal y que su finalidad era disuasoria para evitar el impago de las cuotas comunitarias.
Los actores interpusieron un recurso de apelación que fue estimado por la Audiencia (LA LEY 323428/2021), que revocó la sentencia de instancia y declaró la nulidad del acuerdo impugnado. Aunque descartó la aplicación de la Ley de Usura (LA LEY 3/1908) por no estarse ante un contrato de préstamo, sin embargo, sí consideró aplicables los parámetros establecidos en su art. 1 a efectos de determinar si el acuerdo adoptado se encontraba o no dentro de límites razonables. En este sentido, concluyó que, habiéndose aprobado una cuota ordinaria anual de 135 euros por cada plaza de garaje, si su impago genera un recargo de 0,50 euros diarios, la cuantía anual del mismo ascendería a 182,50 euros, lo que equivaldría a un interés moratorio del 135,18%, y ello resultaba claramente desproporcionado a las circunstancias concretas del caso y al importe de la cuota ordinaria.
Contra esta sentencia ha promovido la comunidad de propietarios un recurso de casación en el que invoca el principio de autonomía de la voluntad y la infracción del régimen normativo de las cláusulas penales. El Supremo lo desestima y confirma la sentencia de la Audiencia.
Recuerda la Sala que la regulación normativa del régimen jurídico de la propiedad horizontal no es incompatible con la voluntad configuradora de los copropietarios, siempre que no se violen disposiciones de derecho necesario y se respeten los límites que a la autonomía de la voluntad imponen las leyes.
Indica que medidas preventivas contra la morosidad, mediante recargos convencionales, constituyen manifestación práctica de lo que sucede en la realidad de la vida comunitaria que, con matices, se vienen admitiendo al amparo de la vigencia del principio de la libre autonomía de la voluntad.
Explica que, con carácter general, la mora del deudor, cuando la obligación consista en el pago de una cantidad de dinero, en defecto de pacto expreso, genera el abono del interés legal desde el momento en que se practique el oportuno requerimiento de pago, por lo que no existe, en principio, inconveniente en que, al amparo del principio de la libre autonomía de la voluntad, los copropietarios establezcan normas estatutarias o tomen acuerdos en la junta general que, válidamente adoptados, fijen recargos sobre las cantidades adeudadas en concepto de gastos comunes, sin perjuicio de la impugnación de los acuerdos de esa clase que se puedan reputar lesivos, constituyan abuso de derecho o sobrepasen los límites legales.
Añade que la protección de la comunidad frente a los copropietarios morosos ha sido una constante del legislador y subraya que la validez de estas cláusulas viene actualmente reconocida por el art. 21.1 LPH (LA LEY 46/1960), bajo la denominación normativa de “medidas preventivas de carácter convencional”, tras la reforma del precepto por la Ley 10/2022, de 14 Jun (LA LEY 13326/2022). Apunta que, aunque se trata de un precepto que no estaba vigente a la fecha de adopción del acuerdo impugnado y que carece de efectos retroactivos, sí sirve como manifestación de la voluntad legislativa de dotar de validez y eficacia a los acuerdos comunitarios que fijen medidas disuasorias ante la morosidad de los titulares de los pisos y locales que integran el edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Centrada ya la Sala en el caso examinado, indica que la cuestión controvertida se reconduce a determinar si el acuerdo adoptado, fijando un recargo diario de 0,50 euros por impago de la cuota anual del garaje, que se eleva a la suma de 135 euros al año, equivalente a 0,37 euros al día, respeta el principio de proporcionalidad o, por el contrario, como entendió la Audiencia, ha de reputarse ilegítimo por asimétrico o desproporcionado con el importe de las cuotas comunitarias debidas.
Así las cosas, entiende el Supremo que no cabe calificar como irracional o arbitrario ese juicio ponderativo que, en principio, corresponde al Tribunal provincial, y remarca al respecto que la Audiencia explicó que el recargo anual aplicable equivaldría a un interés moratorio del 135,18%.
Por otro lado, señala que dichos intereses son los que ordinariamente cubren los daños y perjuicios en las obligaciones dinerarias, sin que se esté ante una cláusula penal, fruto de una negociación contractual, sino de la impugnación de un acuerdo social impuesto por mayoría simple en junta de propietarios, sometido, por lo tanto, al régimen de impugnación del art. 18.1 LPH (LA LEY 46/1960), y no al carácter vinculante de los contratos según el art. 1091 CC (LA LEY 1/1889), lo que determina la inaplicación de la jurisprudencia interpretativa de los arts. 1152 (LA LEY 1/1889) y 1154 CC (LA LEY 1/1889).
Por último, rechaza la Sala los cálculos de la comunidad recurrente relativos a que el importe de la deuda fuera de 1.000 euros, lo que supondría 182,50 euros de recargo, equivalentes a un interés del 18,25% anual, que no podría ser considerado excesivo. Razona que, para generarse una deuda de esa cuantía, dado que el importe anual de las cuotas es de 135 euros, tendría que haber una demora de más de 7 años, con lo que el recargo ascendería a más de 1.277,5 euros (182,50 x 7), lo que conduce inexorablemente a que esos cálculos no pueden ser aceptados para evidenciar que la sentencia impugnada haya incurrido en arbitrariedad o irracionalidad en el juicio de proporcionalidad llevado a efecto en ponderación al importe de la cuota anual y a la cuantía del recargo.