Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1449/2026, 17 Sep. Recurso 2442/2022 (LA LEY 289295/2026)
Diario LA LEY, Nº 11031, Sección La Sentencia del día, 22 de Octubre de 2026
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Si las partes optan solo por la ejecución judicial, el art. 682.2.1º LEC permite que el valor que fijen como tipo de la subasta sea inferior al valor en que se hubiera tasado la finca, siempre que no sea inferior al 75% de este valor de tasación; mientras que si optan también por la venta extrajudicial, el valor fijado como tipo de la subasta no puede ser inferior al valor de tasación de la finca, y por la propia previsión del art. 129.2.a) LH esta exigencia se extiende a la ejecución judicial, ya que expresamente se prevé que el tipo fijado para la subasta extrajudicial no puede ser distinto al fijado para la subasta judicial.
La sociedad actora interpuso demanda de impugnación de la calificación registral negativa que suspendió la inscripción de dos hipotecas al apreciar que en ambas escrituras se fijaba un tipo para la subasta inferior al 100% del valor tasación que resultaba del informe que se insertaba en cada una de esas escrituras.
Las sentencias de instancia estimaron la demanda, dejaron sin efecto las dos calificaciones registrales negativas y ordenaron la inscripción registral de ambas escrituras.
El registrador demandado recurre en casación y su recurso es desestimado.
La cuestión controvertida gira en torno a la interpretación del art. 682 LEC (LA LEY 58/2000), en la redacción aplicable al caso, que es la que resultó tras la reforma introducida por la Ley 19/2015, de 13 de julio (LA LEY 11653/2015). En concreto, la controversia se centra en la interpretación del ordinal 1º del apartado 2, cuando exige que la escritura de constitución de la hipoteca determine el precio en que tasan la finca para que sirva de tipo en la subasta, que no podrá ser inferior, en ningún caso, al 75% del valor en que aparezca valorada o tasada la finca (conforme a lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (LA LEY 607/1981)).
El recurrente entiende que esta previsión debe interpretarse de forma sistemática con el art. 129.2.a) LH (en la redacción aplicable, tras la modificación introducida por la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LA LEY 3741/2019)), que en relación con la ejecución extrajudicial prevé lo siguiente:
«2. La venta extrajudicial se realizará ante Notario y se ajustará a los requisitos y formalidades siguientes:
a) El valor en que los interesados tasen la finca para que sirva de tipo en la subasta no podrá ser distinto del que, en su caso, se haya fijado para el procedimiento de ejecución judicial directa, ni podrá en ningún caso ser inferior al valor señalado en la tasación que, en su caso, se hubiere realizado en virtud de lo previsto en la Ley 2/1981, de 25 de marzo (LA LEY 607/1981) , de regulación del mercado hipotecario».
Esta interpretación sostenida por el recurrente se apoya en la que hizo la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en su resolución de 23 de diciembre de 2020 (LA LEY 195751/2020), cuando razona lo siguiente: «(…) la interpretación más coherente es la de entender que el artículo 129 LH (en su redacción dada por la Ley 5/2019 (LA LEY 3741/2019)) ha modificado el criterio del artículo 682 LEC (LA LEY 58/2000), en el sentido de ser siempre exigible en el procedimiento de ejecución directa sobre bienes hipotecados que el valor en el que los interesados tasen los bienes hipotecados a efectos de subasta no pueda ser en ningún caso inferior al 100% del valor de la tasación (…)».
Sin embargo, la Sala no comparte la interpretación que postula el recurrente y no advierte ningún inconveniente en, a la vista de la regulación legal, distinguir: si las partes que otorgan la escritura de hipoteca optan solo por la ejecución judicial, el art. 682.2.1º LEC (LA LEY 58/2000) permite que el valor que fijen como tipo de subasta sea inferior al valor en que se hubiera tasado la finca, siempre que no sea inferior al 75% de este valor de tasación; mientras que si se opta también por la venta extrajudicial, el valor fijado como tipo de la subasta no puede ser inferior al valor de tasación de la finca, y por la propia previsión del art. 129.2.a) LH esta exigencia se extiende a la ejecución judicial, ya que expresamente se prevé que el tipo fijado para la subasta extrajudicial no puede ser distinto al fijado para la subasta judicial.
De este modo, en un caso como el de autos en que las dos escrituras tan sólo optaban por la ejecución judicial, que hubieran fijado como tipo de la subasta el 75% del valor en que se habían tasado las fincas se ajusta a lo prescrito en el art. 682.2.1º) LEC (LA LEY 58/2000) y no contradice el art. 129.2.a) LH, al no serle de aplicación.