Arrendamiento de local de negocio. Extinción del contrato por transcurso del plazo. Traspaso realizado en el plazo de los diez años anteriores a la vigencia de la LAU 1994

Pedro-José Vela Torres

Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo

Diario LA LEY, Nº 10251, Sección Comentarios de jurisprudencia, 2 de Marzo de 2023, LA LEY9 minCIVILResumen

Cuando el traspaso del local ha tenido lugar bajo la vigencia de la LAU 1964, el cesionario pasa a ser arrendatario a todos los efectos, incluido el derecho a la prórroga forzosa, por lo que su derecho a permanecer en el uso del local se extiende, por regla general, hasta su jubilación o fallecimiento. El hecho de que el traspaso haya tenido lugar en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU 1994 no excepciona esta regla general, puesto que lo significativo es que el traspaso se produjera antes de la entrada en vigor de la LAU 1994, sin que importe si tuvo lugar o no en los diez años anteriores a ella, lo que, a tales efectos, constituye un indiferente jurídico.

Portada

I. Datos de identificación

Sentencia del Pleno de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo n.o 669/2022, de 14 de octubre (LA LEY 235773/2022).

Ponente: D. José Luis Seoane Spiegelberg.

II. Resumen del fallo

Litigio sobre la vigencia de un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito en 1949, en el que se subrogó la hija del arrendatario cuando éste falleció, y posterior traspaso de los derechos arrendaticios con consentimiento de la arrendadora en 1992.

La arrendadora instó el desahucio por expiración del plazo contractual con apoyo en la DT 3.ª LAU, al haberse realizado el traspaso en los diez años anteriores a su entrada en vigor y por tanto, extinguirse el contrato por el transcurso del número de años que restasen hasta computar 25, es decir, el 1 de enero de 2020. El nuevo arrendatario se opuso, alegando que el contrato subsistía hasta su muerte o jubilación. La demanda fue estimada en segunda instancia.

La cuestión controvertida radica en la interpretación que debe darse a la DT3. B)3 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), aplicable al caso por tratarse de contrato de arrendamiento de un local de negocio concertado antes de la ley de 9 de mayo de 1985, que fue objeto de una subrogación a favor de la hija del arrendatario, y ulterior traspaso al demandado antes de entrada en vigor de la LAU. El traspaso tiene una regulación especial en dicha DT3 que no cabe confundir con la subrogación, por lo que ha de estarse a los párrafos 4 a 6. No cabe excepcionar la regla general de la pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

El Tribunal Supremo estima el recurso de casación, anula la sentencia de la Audiencia Provincial y confirma la desestimación de la demanda.

III. Disposiciones aplicadas

Disposición Transitoria Tercera de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) [en adelante LAU 1994 (LA LEY 4106/1994)], apartado B).

Artículos 29 (LA LEY 81/1964) y 60 del Decreto n.o 4104/1964, de 24 de diciembre (LA LEY 81/1964), que aprobó el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994) [en adelante LAU 1964 (LA LEY 81/1964)].

Artículo 2.3 del Código Civil (LA LEY 1/1889).

IV. Antecedentes de hecho

El 1 de octubre 1949, se firmó un contrato de arrendamiento sobre un local sito en Vigo, destinado a negocio de ferretería. En el año 1990 falleció el arrendatario y se subrogó en el arrendamiento su hija, que el 23 de abril de 1992 cedió por traspaso los derechos arrendaticios de los que era titular a un tercero, con consentimiento de la arrendadora.

El 1 de octubre de 2019, la propietaria requirió al arrendatario para que desalojase voluntariamente el inmueble litigioso, al entender que el contrato expiraba el 1 de enero de 2020, lo que no fue aceptado por éste, que alegó que el contrato subsistía hasta su fallecimiento o jubilación.

Instado el correspondiente procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual, con apoyo normativo en la Disposición Transitoria Tercera, apartado B) 3., párrafos cuarto, quinto y sexto LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) y previa oposición del demandado, el juzgado de primera instancia dictó sentencia desestimatoria de la demanda. La juzgadora de primera instancia argumentó, para ello, que las normas invocadas en la demanda no eran aplicables, al referirse a los casos en que se produzcan subrogaciones con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU.

El recurso de apelación de la demandante fue estimado por la Audiencia Provincial, que consideró que la Disposición Transitoria 3ª contempla por razones de índole jurídica dos supuestos diferenciados, por un lado, la situación del arrendatario persona física que lo es al momento de entrada en vigor de la LAU/1994 (LA LEY 4106/1994) en virtud de subrogación o de traspaso producido con anterioridad a los 10 años previos a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), quien a su voluntad puede bien permanecer en el uso del local hasta su jubilación o fallecimiento, bien traspasar el local, dedicando la Disposición Transitoria 3ª sus cinco primeros párrafos a regular esta situación y, por otro, el que tratamos, arrendatario persona física que al momento de entrada en vigor de la LAU/1994 (LA LEY 4106/1994) lo era en virtud de traspaso efectuado dentro de los diez años anteriores a su entrada en vigor, al que se refiere el párrafo sexto.

Contra dicha sentencia se interpuso por la parte demandada un recurso de casación por interés casacional.

V. Doctrina del Tribunal Supremo

Comienza la Sala explicando que la cuestión controvertida radica en la interpretación que debe darse a la Disposición Transitoria Tercera B) 3. de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), en relación con un contrato de arrendamiento de un local de negocio concertado antes de la ley de 9 de mayo de 1985, que fue objeto de una subrogación a favor de la hija del arrendatario, así como ulterior traspaso al demandado, el 23 de julio de 1992, y, por lo tanto, antes de entrada en vigor de la nueva ley arrendaticia.

La precitada disposición en lo que ahora nos interesa señala:

«3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.

En defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 81/1964). La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 81/1964).

Este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.

Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.

Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964)».

La parte demandante fundamentó su pretensión en el párrafo sexto de la mentada disposición general, puesto que el título arrendaticio del demandado sobre el local litigioso proviene de un traspaso llevado a efecto en el plazo de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley, y con base en ello sostiene que el contrato se extinguirá a los 25 años; es decir, el 1 de enero de 2020. Mientras que la parte demandada, por el contrario, entiende que es de aplicación el párrafo primero de dicha disposición y, por consiguiente, el contrato se extingue con la jubilación o fallecimiento del arrendatario, sin perjuicio de subrogación y traspaso, al entender que los párrafos cuarto, quinto y sexto regulan las facultades del arrendatario actual, entendiendo por tal quien ostente dicha condición jurídica al entrar en vigor la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), para transmitir sus derechos arrendaticios por traspaso.

Expuestos así los términos del litigio, la Sala examina los precedentes jurisprudenciales relativos a la mencionada Disposición transitoria tercera LAU 1994 (LA LEY 4106/1994) para distintos grupos de casos: (i) Supuestos de subrogación acaecidos con antelación a la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (por todas, sentencia 46/2018, de 30 de enero (LA LEY 1381/2018); 34/2019, de 17 de enero (LA LEY 416/2019); 74/2020, de 4 de febrero (LA LEY 2269/2020); y 344/2020, de 23 de junio (LA LEY 63053/2020)). (ii) Caso de traspaso concertado con antelación a los diez años anteriores a la vigencia de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (sentencia 440/2018, de 12 de julio (LA LEY 84422/2018)). (iii) Caso de traspaso llevado a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (sentencia n.o 605/2018, de 6 de noviembre (LA LEY 163480/2018)). (iv) Traspasos realizados dentro del plazo de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994) (sentencias 863/2021, de 14 de diciembre (LA LEY 242283/2021) y 279/2022, de 31 de marzo (LA LEY 46377/2022)).

Con esta base jurisprudencial, la Sala considera que, en el caso litigioso, el traspaso tiene una regulación especial en la tan citada disposición transitoria, sin que quepa identificar subrogación con traspaso. Sus diferencias son evidentes. La subrogación tiene su origen en la ley, opera a favor de personas normativamente predeterminadas vinculadas con el arrendatario, sin posibilidad de extenderla a otras distintas, y es gratuita para el subrogado; mientras que el traspaso es un negocio jurídico oneroso, susceptible de celebrarse con terceras personas, y se lleva a efecto necesariamente en vida del arrendatario cedente. Las reglas que deben aplicarse en este caso son pues las contempladas en los párrafos cuatro a seis.

No obstante, la Sala aclara que la disposición transitoria parte de una regla general, en su párrafo primero, en tanto en cuanto proclama, respetuosa con los derechos adquiridos, que «los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local».

La Sala recuerda que, conforme a su propia jurisprudencia, cuando la transitoria tercera se refiere al arrendatario, hace alusión al que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), con independencia de que se trate del originario arrendatario o el que hubiera ocupado su posición contractual por traspaso o subrogación (SSTS 46/2018, de 30 de enero (LA LEY 1381/2018); 439/2018, de 12 de julio (LA LEY 84420/2018), 863/2021, de 14 de diciembre (LA LEY 242283/2021), y 279/2022, de 31 de marzo (LA LEY 46377/2022), entre otras).

Y concluye que el párrafo cuarto de la transitoria tercera hace referencia a que el arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera subrogado, es decir quienes lo sean a la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LA LEY 81/1964), con lo que la norma se está refiriendo a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU, si bien fijando un límite temporal de duración del nuevo arrendamiento, y sin perjuicio, claro está, de los derechos de tanteo y de retracto, así como los de participación en el precio e incremento de renta que pertenecen a la parte arrendadora (arts. 35 (LA LEY 81/1964)36 (LA LEY 81/1964)39 (LA LEY 81/1964) y 42 de LAU de 1964 (LA LEY 81/1964)).

De esta manera, en el párrafo quinto, se establece que «este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley» que, como precisó la sentencia 605/2018, de 6 de noviembre (LA LEY 163480/2018), provocará la aplicación del plazo que dé lugar a una duración mayor del contrato.

El controvertido párrafo sexto, cuando establece que si «en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años», se refiere igualmente a los traspasos llevados a efecto con posterioridad a la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), que es la razón de ser de la disposición transitoria, en coherencia con lo normado en su párrafo primero, y respetuosa con los derechos arrendaticios adquiridos por los cesionarios en un momento en el cual que no se había dictado la nueva ley de 1994.

Por consiguiente, la regla del párrafo sexto se refiere a los traspasos que se lleven a efecto tras la entrada en vigor de la LAU de 1994 (LA LEY 4106/1994), por quienes ostentaban, en tal momento, la condición de arrendatarios, en virtud de un traspaso llevado efecto en los diez años inmediatamente anteriores a la entrada en vigor de dicha ley, y, con la probable finalidad de compensar la pérdida de valor que implica la extinción del régimen de la prórroga forzosa, se amplía el plazo legal de duración del contrato previsto en el párrafo quinto, a cinco años más.

No cabe, pues, interpretar dicha norma en el sentido de que se establece una específica causa de extinción de los contratos de arrendamiento, cuyos derechos se adquiriesen por traspaso en el precitado período crítico de los diez años anteriores a la vigencia de la nueva LAU, a modo de excepción a la regla general de pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

Argumenta la Sala que, mantener la interpretación de la sentencia recurrida en casación, significaría convertir la norma del párrafo sexto en un precepto autónomo, carente de conexión con los párrafos anteriores cuarto y quinto de la disposición transitoria, a pesar de que precisamente en función de ellos construye su proposición normativa y justifica su razón de ser, pues amplía en cinco años los plazos previstos en el párrafo anterior que, a su vez, limita la duración de los traspasos que se lleven a efecto al amparo del párrafo cuarto. Del mismo que compartir la tesis de la parte actora supondría, también, abrir una excepción, no expresamente establecida, al régimen legal del párrafo primero, que opera como regla general del sistema, mediante una interpretación literal que entra en colisión con otra conjunta de la norma.

Aclara el Tribunal Supremo que lo dicho en la sentencia 440/2018, de 12 de julio (LA LEY 84422/2018), debe interpretarse como un obiter dicta (dicho sea de paso), pues el caso enjuiciado en dicha resolución se trataba de un traspaso llevado a efecto el 29 de febrero de 1984 y, por consiguiente, fuera del plazo contemplado en el párrafo sexto de la transitoria que conforma el objeto de este recurso. Y de la misma manera, también aclara que la doctrina de la sentencia 605/2018, de 6 de noviembre (LA LEY 163480/2018), debe considerarse superada por las ulteriores sentencias 863/2021, de 14 de diciembre (LA LEY 242283/2021), y 279/2022, de 31 de marzo (LA LEY 46377/2022), cuya doctrina se reproduce en esta sentencia de Pleno.

VI. Comentario final

La cuestión controvertida radica en la interpretación que debe darse a la DT3. B)3 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), aplicable al caso por tratarse de contrato de arrendamiento de un local de negocio concertado antes de la ley de 9 de mayo de 1985, que fue objeto de una subrogación a favor de la hija del arrendatario, y ulterior traspaso al demandado antes de entrada en vigor de la LAU. El traspaso tiene una regulación especial en dicha DT3 que no cabe confundir con la subrogación, por lo que ha de estarse a los párrafos 4 a 6. No cabe excepcionar la regla general de la pervivencia del contrato hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.

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