Audiencia Provincial Pontevedra, Sentencia 414/2025, 16 May. Recurso 17/2025 (LA LEY 173586/2025)
Diario LA LEY, Nº 10781, Sección Sentencias y Resoluciones, 8 de Septiembre de 2025
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La cláusula modifica en perjuicio de la arrendataria lo establecido en el art. 21 LAU, que impone al arrendador realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad. La renuncia a los derechos concedidos por la Ley en perjuicio del arrendatario de vivienda está prohibida por el art. 6 LAU en tanto sólo permite la posibilidad de un pacto que modifique las disposiciones del Título II si no son perjudiciales para el arrendatario.
En el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes litigantes se incluyó una cláusula en virtud de la cual la arrendataria asumía la obligación de sustituir los ventanales de la vivienda arrendada. Sin embargo, una vez entregadas las llaves del inmueble, el arrendador comprobó que las ventanas no habían sido instaladas, por lo que reclama la ejecución de las obras a las que la arrendataria se obligó y, con carácter subsidiario, el pago del coste correspondiente a dichas obras.
La demanda fue estimada en primera instancia. No obstante, la Audiencia Provincial de Pontevedra estima el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y revoca la sentencia apelada desestimando la demanda.
En un contrato de arrendamiento se pueden incluir las cláusulas que las partes quieran (art. 4.2 LAU (LA LEY 4106/1994)), pero si ello no está contemplado en la LAU o contradice lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.
La cláusula litigiosa supone una renuncia a los derechos concedidos por la Ley en perjuicio del arrendatario de vivienda, renuncia que está expresamente prohibida por el art. 6 LAU (LA LEY 4106/1994) que sólo permite la posibilidad de un pacto que modifique las disposiciones del Título II si no son perjudiciales para el arrendatario. En consecuencia, la posibilidad de pactar válidamente una alteración de la normativa del Título II únicamente se contempla en beneficio del arrendatario, beneficio que no concurre en el caso de autos.
Por tanto, la cláusula debatida es nula por modificar en perjuicio del arrendatario lo establecido en el art. 21 LAU (LA LEY 4106/1994), que impone al arrendador realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
No empece a lo anterior la circunstancia de que la demandada haya favorecido la inclusión de la cláusula nula en el contrato ofreciendo la sustitución de las ventanas a cambio de renovar el contrato.
En definitiva, la sentencia concluye que, habiéndose declarado probado que la vivienda arrendada adolece de defectos que la hacen inhabitable, produciéndose en la misma continuas filtraciones y teniendo humedades, y ello debido a la falta de aislamiento en fachada y cubierta plana, la demanda ha de ser desestimada por cuanto la cláusula analizada es nula y ha de tenerse por no puesta en virtud de lo dispuesto en los arts. 4.2 (LA LEY 4106/1994), 6 (LA LEY 4106/1994) y 21 LAU (LA LEY 4106/1994), siendo dichas normas de orden público y, en consecuencia, la nulidad es de pleno derecho, opera ex lege y debe ser apreciada por los tribunales, incluso de oficio.