Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 919/2026, 16 Jun. Recurso 7901/2021 (LA LEY 179434/2026)
Diario LA LEY, Nº 10986, Sección Sentencias y Resoluciones, 17 de Julio de 2026
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Debe tomarse en consideración la singular configuración económica y jurídica de la operación concertada, que atribuía a cada comunero la obligación individual y exclusiva de satisfacer su parte del precio de la obra, así como la facultad de elegir la modalidad de pago correspondiente.
La comunidad de propietarios de la que forman parte los demandantes suscribió con la contratista demandada un contrato de arrendamiento de obra para la restauración de las fachadas del edificio.
La contratista abandonó los trabajos cuando apenas habían comenzado, incumpliendo las obligaciones asumidas, pese a haber percibido el importe de los préstamos concedidos a los comuneros para financiar la ejecución de la obra.
La controversia se centra en determinar si los propietarios demandantes ostentan legitimación activa para ejercitar las acciones derivadas del incumplimiento del contrato de obra, pese a no haber sido parte formal en el mismo, al haber sido suscrito exclusivamente por la comunidad de propietarios.
Las sentencias de instancia apreciaron la excepción de falta de legitimación activa. Sin embargo, el Tribunal Supremo revoca dicho pronunciamiento y estima el recurso de casación interpuesto por los demandantes.
La Sala considera que, aparte del dato formal relativo a quién suscribió el contrato de obra, es necesario tomar en consideración la singular configuración económica y jurídica de la operación concertada.
Así, aunque el contrato de obra fue formalmente suscrito por la comunidad de propietarios, de sus propias estipulaciones resulta que el pago de la obra no debía ser realizado por la comunidad como sujeto unitario para posteriormente repercutir su coste entre los comuneros, sino directamente por cada uno de ellos.
Por consiguiente, la propia estructura contractual individualiza la obligación económica correspondiente a cada propietario y le atribuye la responsabilidad exclusiva de satisfacer la parte del precio que le corresponde, pudiendo además optar libremente por las distintas modalidades de pago previstas en el contrato. No se trata, por tanto, de una mera distribución interna de gastos comunitarios, sino de un sistema expresamente diseñado para que cada comunero asuma y satisfaga individualmente la parte del precio correspondiente a su cuota de participación.
Esta circunstancia resulta decisiva desde la perspectiva de la legitimación activa, ya que lo que sostienen los demandantes es que fueron ellos quienes soportaron efectivamente el perjuicio patrimonial cuya reparación se pretende, quienes asumieron personalmente la obligación de pago de sus respectivas cuotas, quienes concertaron los préstamos destinados a su financiación y quienes abonaron las cantidades correspondientes, sin que se llegara a obtener la prestación a cuya ejecución estaban destinadas.
Desde esta perspectiva, la afirmación de que únicamente la comunidad de propietarios podría reclamar la restitución de tales cantidades conduce a una conclusión difícilmente conciliable con la realidad económica de la operación y con la propia configuración contractual libremente pactada por las partes. Si fueron los demandantes quienes, conforme al programa contractual establecido, asumieron individualmente la obligación de pago y quienes sufrieron directamente el perjuicio patrimonial derivado del incumplimiento de la contratista, no existe razón suficiente para negarles legitimación para reclamar la restitución de las cantidades que cada uno de ellos satisfizo, so pena de generar una disociación entre el sujeto que soportó el perjuicio y el sujeto legitimado para reclamar su reparación.
En consecuencia, la Sala concluye que la apreciación de falta de legitimación activa efectuada por las sentencias de instancia y apelación no resulta conforme a Derecho, por lo que estima el recurso de casación, con el efecto de anular la sentencia recurrida y devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte una nueva en la que, reconocida la legitimación activa de los demandantes, examine y resuelva el fondo del litigio.