Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1190/2026, 17 Jul. Recurso 6583/2025 (LA LEY 225783/2026)
Diario LA LEY, Nº 11011, Sección La Sentencia del día, 22 de Septiembre de 2026
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Al no ofrecer a los consumidores la información mínima precisa para explicar la forma de liquidación de los intereses (5% fijo sobre el saldo deudor), además de vulnerarse el principio de transparencia, se provocó un grave desequilibrio de prestaciones en contra de la buena fe, al impedirles conocer el coste real del producto adquirido, comparar con otros existentes en el mercado y concluir que el valor de la vivienda hipotecada dada en herencia podía ser nulo, e incluso su amortización por los herederos superior al precio del mercado.
El 7 Ago. 2007, los actores suscribieron con la entidad financiera demandada un contrato de hipoteca inversa en el que se estableció un límite del crédito concedido que se elevaba hasta la suma de 358.720 euros y se fijó en 650 euros el importe de las 276 disposiciones mensuales que se contemplaron.
Interpusieron una demanda en la que postularon la nulidad del contrato con restitución recíproca de prestaciones al considerar que la cláusula tercera, relativa a la fijación del interés aplicable, y sexta, referente a la repercusión de gastos, eran nulas al no superar el control de transparencia y tener carácter abusivo.
En cuanto a la cláusula de intereses, argumentaron que, a pesar de establecer de forma destacada que durante el periodo de disposición del crédito se aplicará un tipo de interés anual del 5%, bajo la fórmula del interés simple, la demandada había aplicado en realidad un interés compuesto, al capitalizar como saldo deudor los intereses generados sobre las sucesivas disposiciones para de esta forma aumentar el crédito dispuesto sobre el que se calculan nuevos intereses. Sostuvieron que la redacción de dicha cláusula genera confusión y que, de tener constancia de la capitalización de los intereses sobre las disposiciones realizadas, no hubieran suscrito el contrato. En lo que respecta a la cláusula de gastos, adujeron que debía reputarse como abusiva al imponer todos ellos a la parte prestataria.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda al apreciar un error en el consentimiento prestado por los demandantes generado por el incumplimiento por la entidad financiera demandada de los deberes de información que le incumben.
La demandada interpuso frente a esta sentencia un recurso de apelación que fue desestimado por la Audiencia (LA LEY 174652/2021), que confirmó la nulidad contractual, si bien, no con fundamento en la acción de anulabilidad por vicio de consentimiento, que no se ha ejercitado en la demanda, sino como consecuencia de la estimación de la acción de nulidad de condiciones generales de la contratación que era la que se había ejercitado.
Entendió que la cláusula referida a los intereses no superaba el control de transparencia y que era abusiva por ocasionar un desequilibrio importante de los derechos y obligaciones de las partes en perjuicio de los consumidores en contra de las exigencias de la buena fe. Razonó que el contrato no podía subsistir con la supresión de la cláusula reguladora de la obligación esencial del cliente y decretó su nulidad total sin entrar a examinar la cláusula de gastos.
Contra la sentencia de apelación el banco ha promovido un recurso de casación en el que defiende la transparencia y la no abusividad de la cláusula relativa a los intereses. El Supremo desestima el recurso y confirma el pronunciamiento de la Audiencia.
Antes de analizar la concreta cláusula cuestionada efectúa una serie de consideraciones generales sobre la figura de la hipoteca inversa. Indica que nació en los años 60 y 70 del siglo pasado en el Derecho anglosajón y que en España se reguló por primera vez en la DA 1.ª de la Ley 41/2007, de 7 Dic. (LA LEY 12190/2007), si bien con anterioridad ya se venían concertando hipotecas de este tipo en la práctica negocial bancaria.
Explica la Sala que se trata de un producto dirigido a sectores vulnerables de la sociedad con la finalidad de ayudar a sufragar los mayores gastos que derivan de la edad, dependencia o discapacidad, y tras enumerar las notas características que se desprenden de su regulación normativa, destaca que el elemento clave, en la concertación del contrato, es la vivienda aportada, puesto que, en función de su valor y cálculo de la esperanza de vida de los prestatarios, se fijará el límite del crédito concedido y la cuantía de la renta a percibir, al tiempo que el banco obtiene el interés pactado por las cantidades dispuestas.
Precisa que la circunstancia de que los prestatarios no tengan que devolver en vida las cantidades dispuestas a la entidad financiera, no significa que la deuda no siga generando intereses cuando se haya agotado la percepción de las prestaciones periódicas fijadas. Y señala que, al fallecimiento de los constituyentes, sus herederos podrán recuperar la vivienda mediante el abono del saldo existente a favor de la entidad financiera (cantidad dispuesta más intereses devengados), o, en su caso, esta podrá acudir al procedimiento especial de ejecución hipotecaria para cobrar su crédito, aunque, en todo caso, su efectividad se limitará a los bienes de la herencia.
Pone de manifiesto que son evidentes las diferencias con un préstamo garantizado con una hipoteca ordinaria, puesto que, en este último caso, el importe del saldo del crédito concedido va disminuyendo a medida que se van efectuando amortizaciones periódicas del capital prestado e intereses correspondientes, mientras que, en la hipoteca inversa, por el contrario, con el transcurso del tiempo la deuda va aumentando con las cantidades dispuestas y el importe de los intereses, hasta que, en su caso, los herederos deciden asumir su coste de cancelación, una vez fallecido el causante o el beneficiario.
Constata así que se está ante una garantía hipotecaria de deuda creciente, derivada del aplazamiento de la obligación de amortizar las cantidades dispuestas, en el que los intereses se elevan considerablemente a medida que se va disponiendo del crédito de forma periódica, con tipos manifiestamente superiores a los que se devengan en un préstamo hipotecario ordinario.
A continuación, después de reseñar su jurisprudencia sobre los controles de incorporación, transparencia y abusividad en la contratación con consumidores, la Sala se centra en el examen de las concretas circunstancias concurrentes en el caso enjuiciado.
Recuerda que se está ante una pretensión de nulidad del contrato por incumplimiento de las obligaciones de incorporación, transparencia, y carácter abusivo con respecto a la forma de cálculo del tipo de interés, en tanto en cuanto no satisface las exigencias de la buena fe y crea un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes.
Subraya que no consta suministrada, por parte del banco, una información precontractual escrita, y que tampoco existe prueba sobre la concreta información oral facilitada a los prestatarios sobre las características del producto ni sobre si se efectuó una valoración de su situación personal. Señala que tampoco les informó sobre la existencia de otras alternativas de contratación de productos similares susceptibles de generar rendimientos que incrementasen la disponibilidad económica de los actores para sufragar los mayores gastos de la edad, y que no se realizaron simulaciones sobre el funcionamiento de la hipoteca inversa contratada en distintos escenarios posibles, de manera que los demandantes, dada la asimetría existente con respecto a la entidad financiera ofertante, hubieran adquirido una constancia real y efectiva sobre las consecuencias económicas y jurídicas de la concertación de esta forma de hipoteca.
En cuanto al coste de la hipoteca, pone de manifiesto el Supremo que, a fecha 29 Jun. 2019, el interés mensual liquidado se elevó a 580,25 euros, mientras que el saldo dispuesto, hasta ese momento, ascendía a -137.872 euros, cifra aquella de intereses que se aproximaba al importe de la pensión mensual percibida de 650 euros fijos, de manera que en aquella fecha, por haber disfrutado de un crédito total de 92.950 euros (143 meses x 650 euros) supuso hasta entonces un cargo de intereses 44.922 euros (137.872 – 92.950 euros), esto es, un 48,32% del montante de la cuenta del crédito.
Apunta también que no consta una advertencia expresa, que despejara las dudas de los demandantes, sobre que el interés fijo del 5% se capitalizaría, de manera que dichos intereses se cargaban sobre la cantidad dispuesta más los intereses devengados hasta ese momento, lo que, por el contrario, sí se hace constar en la cláusula sobre interés de demora.
Así las cosas, concluye la Sala que la cláusula controvertida no supera el control de transparencia al no aportar a los consumidores la información mínima precisa para explicar su funcionamiento y, en especial, la forma de liquidación de los intereses (coste del crédito concedido), lo que implica, no solo la patente vulneración del principio de transparencia, sino que provocó un grave desequilibrio de prestaciones en contra de las exigencias de la buena fe, ya que impidió a los actores tomar constancia real del coste del producto adquirido, compararlo con otros existentes en el mercado para cubrir sus necesidades, y concluir que el valor de herencia del inmueble, dado en garantía, puede ser nulo, e incluso su amortización por los herederos superior al precio del mercado por los elevados intereses, que supone el aplazamiento de pago de las cantidades dispuestas y su aplicación de intereses comprendiendo los devengados.