Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1538/2026, 1 Oct. Recurso 1140/2022 (LA LEY 307056/2026)
Diario LA LEY, Nº 11041, Sección La Sentencia del día, 9 de Noviembre de 2026
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Una cosa es que existan aspectos que no podrán valorarse y cuantificarse hasta la finalización de las obras necesarias para la instalación del ascensor, y otra muy distinta que, en el caso de que proceda la indemnización, se imponga la servidumbre sin cuantificarla, o, al menos, especificar los concretos criterios con arreglo a los cuales deberá fijarse, en ejecución de sentencia.
La mercantil propietaria de un local en el que explota un negocio de hostelería ejercitó una acción de impugnación del acuerdo comunitario relativo a la aprobación de una derrama destinada a crear un fondo para el pago de la instalación de ascensor en el edificio. La comunidad de propietarios formuló reconvención solicitando que se declarase la obligación de la dueña del local de permitir la constitución de la servidumbre necesaria para la instalación del ascensor, sin perjuicio de la obligación de la comunidad de propietarios de resarcirle por los daños y perjuicios que el cumplimiento de dicha obligación le suponga.
Las sentencias de instancia desestimaron la demanda y estimaron la reconvención, declarando la obligación de la propietaria del local de permitir la constitución de servidumbre con objeto de ejecutar la instalación del ascensor, y sin perjuicio de los daños y perjuicios que pudieran provocar la misma y que deberán ser indemnizados por la comunidad de propietarios.
La propietaria del local interpuso recurso de casación, que es parcialmente estimado por el Tribunal Supremo.
El art. 9.1 c) LPH (LA LEY 46/1960) establece, entre las obligaciones de los propietarios de una vivienda o local, la de «[c]onsentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de obras, actuaciones o la creación de servicios comunes llevadas a cabo o acordadas conforme a lo establecido en la presente Ley, teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados».
La Sala explica que el hecho de que la servidumbre sea de obligado cumplimiento y pueda imponerse al propietario afectado, aun sin su consentimiento, no implica que no esté sujeta a determinados límites o condiciones, y, en particular, las de que sea estrictamente necesaria -en cuanto que no existe otra solución o, al menos, se trata de la menos gravosa para el conjunto de los copropietarios- y no prive de habitabilidad o funcionalidad a la vivienda o al local o entrañe un pérdida o deterioro económico tal que vacíe de contenido el derecho de propiedad.
Existe, por tanto, un conflicto entre el interés general, plasmado en el derecho de la comunidad, como expresión de los derechos de los propietarios que la forman, a constituir la servidumbre como medida para hacer valer el derecho de igualdad ex art. 14 CE (LA LEY 2500/1978) y favorecer el derecho a la movilidad de las personas que residen en el edificio, y el derecho de propiedad que corresponde a los propietarios de los diferentes pisos, locales o accesorios para defender su indemnidad. Conflicto que requiere un detenido juicio de ponderación de las concretas circunstancias concurrentes en cada caso, lo que a su vez exige conocer previamente las distintas opciones, si las hubiera, y su respectivo grado de afección sobre los elementos comunes y privativos, con especial referencia a la reducción cualitativa y cuantitativa de la habitabilidad y/o funcionalidad del bien, la depreciación económica que pudiera sufrir, la paralización o eventual pérdida de ingresos mientras se realicen las obras.
Tanto el juicio de ponderación como la determinación de la procedencia y cuantía de la indemnización exigen disponer de los elementos necesarios para, primero, decidir sobre la procedencia de constituir la servidumbre por estimar prevalente el interés general, y, segundo, en su caso, cuantificar la indemnización a abonar al propietario por la afección que comporte en el uso y disfrute del bien.
La Sala declara que, dada su íntima conexión y salvo circunstancias excepcionales que habrían de justificarse cumplidamente, ambas decisiones han de adoptarse, si no de manera simultánea, sí al menos en el mismo procedimiento.
Carece de sentido declarar una servidumbre sin precisar su contenido y alcance porque, por una parte, va en contra de la razón de ser de esta figura, y, por otra, la posterior determinación de sus caracteres podría provocar que el juicio de ponderación se decantara en contra de su imposición.
Lo mismo cabe decir respecto de la indemnización. Una cosa es que existan aspectos que no podrán valorarse y cuantificarse hasta la finalización de las obras necesarias para la instalación del ascensor (v.gr. la superficie exacta afectada, la afectación sobrevenida de otras dependencias o instalaciones, o el tiempo de paralización de la actividad…), y otra muy distinta que, en el caso de que proceda la indemnización, se imponga la servidumbre sin cuantificarla, o, al menos, especificar los concretos criterios con arreglo a los cuales deberá fijarse, en ejecución de sentencia, cuando se disponga de la base fáctica necesaria.
En el caso de autos, la sentencia de primera instancia, confirmada en apelación, tras declarar la obligación de constitución de la servidumbre necesaria para la instalación del ascensor, se limitó a indicar «sin perjuicio de la obligación de la comunidad de propietarios de resarcir los daños y perjuicios que el cumplimiento de dicha obligación le suponga», pero sin cuantificar tales daños y perjuicios ni dejar su cuantificación para ejecución de sentencia. Tampoco la propietaria del local solicitó en su recurso de casación de forma expresa la fijación de la indemnización.
Sin embargo, la Sala considera que ello no impide pronunciarse al respecto ni abre la puerta a una eventual incongruencia porque, primero, ambas partes reconocen su procedencia -aunque su cuantificación se difiriera a otro momento-; segundo, la cuestión ha sido objeto de debate en ambas instancias y ante la propia Sala; y, tercero, la inclusión del deber de indemnizar supone conceder menos de lo que pide, en beneficio tanto de la propia recurrente -a la que se reconoce el derecho a ser indemnizada en la cantidad que se fije en ejecución de sentencia-, como a la demandada reconviniente, en favor de la cual se confirma la procedencia de la servidumbre, evitando la tramitación de un nuevo procedimiento en el que vuelvan a plantearse algunas de las cuestiones ahora debatidas.
En consecuencia, el Alto Tribunal estima parcialmente el recurso de casación, mantiene el pronunciamiento relativo a la constitución de servidumbre necesaria para la instalación de ascensor y acuerda que en ejecución de sentencia se concrete la solución a adoptar en el local y la indemnización que la comunidad deberá abonar por los daños y perjuicios que cause la servidumbre.