Audiencia Provincial Asturias, Sentencia 14 Mayo 2020
Diario La Ley, Nº 9801, Sección Jurisprudencia, 2 de Marzo de 2021, Wolters Kluwer
El arrendatario no pagó las rentas devengadas después de la presentación de la demanda de desahucio, bien abonándoselas al arrendador personalmente, bien consignándolas judicialmente. Ello es motivo de resolución del contrato.
Audiencia Provincial Asturias, Sentencia 138/2020, 14 May. Recurso 551/2019 (LA LEY 93031/2020)
El arrendador de un local de negocio ejercita frente al arrendatario del mismo acción de desahucio por falta de pago de la renta convenida.
La demanda fue desestimada en primera instancia porque no se había probado que en la fecha de interposición de la demanda, que es el momento en que se produce litispendencia (art. 410 LEC (LA LEY 58/2000)), el arrendatario debiera las rentas. Y aunque es cierto que dejó de pagar las rentas devengadas tras la presentación de la demanda, en el contrato se preveía expresamente que el pago se efectuaría en metálico y en el inmueble arrendado o en la Entidad Bancaria y cuenta que se designase. Esa designación no se había acreditado y el arrendador no acudió a recibir el pago, ni dispuso ninguna medida para que el arrendatario efectuara el pago de la renta, por lo que el Juzgado concluyó que el arrendador había provocado intencionadamente el incumplimiento de la obligación de pago.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Asturias sí estima que concurre incumplimiento por parte del arrendatario de su obligación de pago, justificativo de la resolución contractual, tal como establece el art. 27.2 a) LAU 1994 (LA LEY 4106/1994).
Para que dicho impago no motivase la resolución contractual era preciso que el arrendatario acreditase que el arrendador había incumplido sus obligaciones contractuales. Pero no basta un cumplimiento defectuoso de las mismas, sino que, por el contrario, el incumplimiento debe ser esencial o grave, que se da cuando se frustran las legítimas aspiraciones del arrendatario.
En este sentido la Sala entiende que el hecho de no acudir el arrendador al local arrendado a cobrar la renta no constituye un incumplimiento esencial de sus obligaciones, ni autoriza al arrendatario a incumplir su obligación de abonar las rentas que se devengasen, bien abonándoselas personalmente, bien consignándolas judicialmente.
Por ello, impagadas dichas mensualidades por el arrendatario, estamos ante un incumplimiento que conlleva la resolución del contrato de arriendo y el consiguiente desahucio del local arrendado.