Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 12 Enero 2022
Diario La Ley, Nº 10015, Sección Jurisprudencia, 22 de Febrero de 2022, Wolters Kluwer
La autorización que solicitó la demandante no pretendía la obtención de un acuerdo de la comunidad que debiera consentir las obras, sino que tenía por objeto salvar la prohibición de acceso a determinadas zonas comunes por las que pasaba la conducción de salida de humos cuyas deficiencias debían subsanarse.
Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 12/2022, 12 Ene. Recurso 5211/2018 (LA LEY 2013/2022)
La entidad demandante, propietaria de un local destinado a restaurante, solicitó la condena a la comunidad de propietarios demandada a permitirle el acceso a zonas comunes para llevar a cabo los trabajos pendientes de realizar en los conductos de evacuación de humos de la comunidad para adecuarlos a la normativa de seguridad vigente, tal y como le fue requerido por el Ayuntamiento.
Dicha pretensión fue estimada en ambas instancias, desestimando el Tribunal Supremo el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios demandada.
La comunidad requirió formalmente a la titular del local para abstenerse de actuar en los elementos comunes y acordó en junta de propietarios no aprobar la realización de los trabajos, así como denegar la autorización para acceder a la azotea y portal para la ejecución de los mismos. Dicho acuerdo no fue impugnado.
El argumento central de la comunidad se basa en la doctrina jurisprudencial sobre la fuerza ejecutiva de los acuerdos adoptados en junta de propietarios, el carácter meramente anulable de los acuerdos contrarios a la Ley de Propiedad Horizontal o a los estatutos de la comunidad, y su sanación por el transcurso del plazo para su impugnación.
Sin embargo, el Alto Tribunal considera que el acuerdo adoptado no sólo infringe el art. 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también otras normas imperativas íntimamente relacionadas con ese precepto, ajenas a la Ley de Propiedad Horizontal, lo que comporta la consecuencia de que tal acuerdo adolece de nulidad de pleno derecho. Además, la acción ejercitada por la demandante, basada en el citado art. 10.1, a) LPH, conlleva y supone necesariamente una pretensión de tutela judicial efectiva materialmente dirigida a hacer ineficaz tal acuerdo.
La Sala destaca que la demandante no tenía en rigor la necesidad (por no ser la única opción impugnativa legalmente viable) de impugnar directa y formalmente un acuerdo que se adoptó de forma improcedente, ya que, respecto de las obras y actuaciones necesarias para cumplir el deber de conservación a que se refiere al art. 10.1 a) LPH, este precepto prescribe claramente que «no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios», tanto si vienen «impuestas por las administraciones públicas o solicitadas a instancia de los propietarios». En el caso, concurre la doble circunstancia de venir impuestas por la administración municipal competente e instada por el copropietario directamente afectado. Por ello resultaba innecesario e improcedente un acuerdo de la comunidad para acordar la ejecución de las obras.
Por tanto, dado que el acuerdo, al negar la autorización solicitada por la demandante, infringió el art. 10.1 a) LPH, en relación con los arts. 3 y 16 de la Ley de Ordenación de la Edificación y el art. 17.3 del Texto Refundido de la Ley del Suelo, debe aplicarse la sanción de nulidad de pleno derecho prevista en el art. 6.3 CC, y no la de mera anulabilidad del art. 18.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
En conclusión, la Sala determina que la acción de la demandante se articuló correctamente al invocar el art. 10.1 a) LPH, que expresamente excluye la necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios, y que comprende en su ámbito no sólo una tutela declarativa de la nulidad del acuerdo, sino una pretensión de condena a la comunidad demandada para permitir a la actora «llevar a cabo los trabajos pendientes de realizar en los conductos» y «al cese en la prohibición de acceso a elementos comunes del edificio […] para realizar aquellos trabajos». Esta pretensión abarca necesariamente la apreciación judicial de la invalidez o ineficacia del acuerdo comunitario, pues la demanda tiene por objeto una decisión judicial «simétricamente contraria a lo que es el acuerdo comunitario», por lo que la decisión de declarar la ineficacia de tal acuerdo resulta plenamente acertada.