Audiencia Provincial A Coruña, Sentencia 53/2023, 3 Feb. Recurso 296/2022 (LA LEY 31502/2023)
Diario LA LEY, Nº 10305, Sección Sentencias y Resoluciones, 12 de Junio de 2023, LA LEY2 minCIVIL
Cláusula predispuesta por el promotor impuesta a los adquirentes, que no respeta el equilibrio contractual, siendo abusiva para los comuneros que tuvieron que asumir el 90% de los gastos de las propiedades desocupadas del promotor.
El objeto del proceso es la impugnación de la norma estatutaria fijada en la escritura de división horizontal que declaraba la exención de pago de cuotas comunitarias por la promotora en relación con las fincas (locales, pisos, trasteros y plazas de garaje), que en cada momento temporal mantenía en posesión y en propiedad, permaneciendo desocupadas, desde la constitución de la comunidad de propietarios.
La sentencia de primera instancia desestimó la demanda pero la Audiencia Provincial de A Coruña revoca la sentencia y declara la nulidad de la norma estatutaria impugnada.
Cuando se otorgó la escritura de división horizontal la promotora ya había enajenado previamente en dos documentos privados dos pisos de la construcción, y aunque en los documentos privados se autorizaba a la promotora al otorgamiento de las necesarias escrituras y estatutos, los compradores no autorizaban una cláusula de exención como la cuestionada, 90% de los gastos en los pisos y locales de la promotora que no estuviesen desocupados, lo que en cambio no se preveía para el resto de los comuneros.
La Audiencia Provincial declara que al no ser ya el único propietario, no se respetó el justo equilibrio contractual, siendo abusiva la cláusula para los comuneros que tuvieron que asumir el 90% de los gastos de las propiedades desocupadas del promotor, en proporción a sus cuotas.
La exoneración estaba basada simplemente en el hecho de la desocupación, sin condicionante alguno y sin plazo, y solo favorecía a la promotora por un importe nada menos que del 90%, abonándose por el resto de los comuneros aunque ellos pudieran tener fincas desocupadas.
Se conculcan los principios de igualdad y desde luego los contratantes deben respetar la buena fe en todas las etapas del iter contractual (art. 7.1 CC (LA LEY 1/1889)).
Además sería de aplicación la LGDCU (LA LEY 11922/2007), pues se trata de una cláusula predispuesta por el promotor que fueron impuestas a los adquirentes, no respetando el equilibrio contractual, debiendo abonarse a la comunidad de propietarios demandante la cantidad que se determine en ejecución de sentencia, el 90% de las cuotas comunitarias que la norma estatutaria declaraba exenta de pago por parte de la promotora.