Audiencia Provincial Madrid, Sentencia 295/2023, 2 Jun. Recurso 404/2022 (LA LEY 188938/2023)
Diario LA LEY, Nº 10365, Sección Sentencias y Resoluciones, 10 de Octubre de 2023, LA LEY2 minCIVIL
Obligación de custodia de la finca por el vendedor desde el instante en que la entrega de llaves se lleva a cabo en la firma de la escritura y por tanto hasta ese punto es el vendedor el obligado a la protección material o física de la cosa frente a terceros dado que resulta imposible para el comprador.
La vivienda adquirida por los demandantes a la entidad demandada se encontraba ocupada cuando el contrato de compraventa fue consumado. Previamente a la suscripción del mismo, los compradores visitaron el inmueble, encontrándose el mismo libre de ocupantes.
La cuestión a dilucidar es determinar a cuál de las partes contratantes debe atribuirse la responsabilidad por la ocupación de la vivienda por terceros en el lapso de tiempo transcurrido entre la perfección del contrato y su consumación.
El Juzgado de Primera Instancia absolvió a la vendedora de toda responsabilidad por estimar que la misma no debe asumir tal riesgo.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid no comparte dicho pronunciamiento y revoca la sentencia recurrida, declarando la responsabilidad de la entidad vendedora por la ocupación por terceros de la vivienda objeto de la venta, condenándole a indemnizar a los compradores por los daños y perjuicios ocasionados.
Para la Sala, incumbe a la vendedora una evidente obligación de custodia de la finca vendida desde el instante en que la entrega de llaves se llevó a cabo en la firma de la escritura, por lo que hasta ese punto es el vendedor el obligado a la protección material o física de la cosa frente a terceros dado que resulta imposible para el comprador.
De no ser así se exigiría la asunción de un riesgo por el comprador que resultaría inevitable al contrario de lo que afecta al vendedor que tiene el control de la cosa y puede proceder a su protección.
En los daños indemnizables deben incluirse los honorarios de la empresa contratada para gestionar el abandono de la vivienda, los gastos correspondientes al cambio de cerradura, colocación de puerta acorazada, instalación de un servicio de alarma y consumos generados por las personas que ocupaban la vivienda. En cambio, no pueden aceptarse los importes relativos a la suma pagada a los ocupantes que obedece a una decisión voluntaria de los compradores no repercutible a la vendedora, tampoco el importe de un hipotético arrendamiento de la vivienda al no constar en modo alguno esa finalidad en su adquisición, ni el importe por daño moral al venir ya indemnizados los daños derivados de la ocupación y por tanto suponer una duplicidad indemnizatoria.