Audiencia Provincial Barcelona, Sentencia 165/2024, 5 Mar. Recurso 92/2022 (LA LEY 106803/2024)
Diario LA LEY, Nº 10552, Sección Sentencias y Resoluciones, 23 de Julio de 2024, LA LEY
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La junta de propietarios se extralimitó al adoptarlo. No estaba amparado en el orden del día de la convocatoria. La simple mención “Apartamentos turísticos. Decisiones a adoptar» no cumple las exigencias de claridad y detalle legalmente previstas. Aunque no sea preciso un detalle pormenorizado y exhaustivo de los puntos a tratar, sí es necesaria una mínima información del alcance del acuerdo sometido a deliberación para que los propietarios convocados, además de decidir si acuden o no a la junta, puedan hacerlo con la mínima preparación, acopio de información y posibilidad de defensa de sus intereses legítimos.
La comunidad de propietarios demandada acordó en junta incrementar por dos la participación en los gastos comunitarios de los titulares de los pisos dedicados a un uso turístico.
Los dueños de dos de los pisos turísticos del edificio interpusieron demanda impugnando el acuerdo. La demanda fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia, que declaró la nulidad del acuerdo por ser contrario a la ley y gravemente perjudicial para los intereses de los propietarios, ordenó la restitución de los importes indebidamente percibidos e impuso las costas a la parte demandada, al entender que: a) existió una extralimitación en su adopción por la junta de propietarios, al no tener nada que ver con el punto objeto de convocatoria a la junta (“Apartamentos turísticos. Decisiones a adoptar”), y b) no se ha acreditado el uso intensivo e incremento de gastos comunitarios a que se someten los elementos comunes como consecuencia del uso turístico de tres de los ocho pisos que integran la comunidad.
Esta sentencia es confirmada por la Audiencia Provincial, que declara no haber lugar al recurso de apelación presentado por la comunidad demandada.
La Sala recuerda que la normativa aplicable permite la adopción de acuerdos de repercusión de un incremento (no superior al doble) de gastos comunitarios a los pisos o locales en que se desarrolle una actividad empresarial o profesional, que, en el caso de autos, es la relativa al uso turístico de los pisos, lo que evidencia que el acuerdo no es a priori contrario a ley, al estar amparado en la legislación vigente.
Recuerda también que ese incremento debe adoptarse siempre vinculado al mantenimiento de la actividad que causa y origina el mayor desgaste o uso intensivo de los elementos comunes, y no de forma genérica y abstracta sobre el inmueble con carácter general o permanente y desvinculado de la causa que lo motiva.
Seguidamente la Audiencia examina si la convocatoria de junta efectuada por el administrador se realizó de forma correcta en relación con la constancia de los puntos objeto de debate, con la claridad y detalle suficiente que permita a los propietarios adoptar la decisión de acudir o no a la misma y, si la junta de propietarios se extralimitó en la adopción del acuerdo impugnado, en cuanto a su contenido y fondo, por no guardar relación con el objeto de debate fijado en la convocatoria.
Explica que en el orden del día de la convocatoria únicamente se mencionaba que en la junta se analizaría el punto «Apartamentos turísticos. Decisiones a adoptar», y que con ello no se cumple con las exigencias mínimas de claridad y detalle sobre el contenido del debate que se va a efectuar en la reunión, ya que en ningún caso se advierte a los propietarios de pisos turísticos de la posibilidad de incrementar en dos veces el importe de repercusión de los gastos comunitarios ni se alude a la causa o motivo de tal incremento, que es la mínima referencia exigible en la convocatoria del orden del día para poder haber adoptado el acuerdo que ulteriormente se materializa.
Subraya que la omisión de contenidos en la convocatoria imposibilita a los propietarios de acudir preparados y con la prueba o justificación que les corresponda para poder rebatir la propuesta o, por el contrario, para corroborarla y minimizar los efectos de la adopción del acuerdo proponiendo un menor incremento de la repercusión del gasto o, en su caso, vinculando la repercusión al mantenimiento de la actividad o a otros parámetros de desarrollo.
Así las cosas, la Sala declara, en línea con el juez a quo, que existió una extralimitación de la junta de propietarios al adoptar el acuerdo impugnado al no estar amparado en el orden del día de la convocatoria de la junta.
Señala que, aunque no es exigible un detalle pormenorizado y exhaustivo de los puntos a tratar, sí lo es una mínima información del alcance del acuerdo sometido a deliberación para que los distintos propietarios convocados, además de decidir si acuden o no a la junta, puedan acudir a la misma con la mínima preparación, acopio de información y posibilidad de defensa de sus intereses legítimos, lo que, en el caso de autos, no se consiguió con la convocatoria verificada.