El TS anula el desahucio por impago de una inquilina que devolvió el recibo de una mensualidad que incluía una partida desproporcionada por consumo de agua

Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 1590/2024, 26 Nov. Recurso 7248/2023 (LA LEY 349823/2024)

Diario LA LEY, Nº 10644, Sección La Sentencia del día, 15 de Enero de 2025, LA LEY

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CIVIL

No hubo un impago con entidad resolutoria del contrato. Siendo el importe girado por agua manifiestamente desproporcionado, ya que suponía una cifra superior en más de 20 veces el consumo habitual, la buena fe contractual exigía de la arrendadora un comportamiento dirigido a obtener de la empresa suministradora (con la que estaba vinculada exclusivamente) una explicación de esa facturación tan elevada para, una vez obtenida, facilitársela a la arrendataria, y no limitarse a imponerle sin paliativos el pago del recibo, sin prestarle la colaboración requerida para determinar los motivos de tan excepcional cuantía.

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La entidad demandante y la demandada se encuentran vinculadas por un contrato de arrendamiento de vivienda. La renta, al interponerse la demanda, ascendía a 269,26 euros mensuales, más 45,80 euros por servicios y suministros y 18,52 euros por obras, a los que había que añadir el importe de los consumos de agua del piso que se cargan a la actora demandante por la compañía suministradora la cual, a su vez, los repercute a la arrendataria, haciéndose el pago de las mensualidades mediante el método de adeudo en la cuenta de la demandada de los cargos que gira la entidad arrendadora.

La inquilina devolvió el recibo correspondiente a una mensualidad que incluía una partida de agua de 562,13 euros. Ante ello, la arrendadora le remitió un burofax requiriéndole el pago e informándole de que, si en el plazo de 30 días, no abonaba la cantidad adeudada, ese hecho sería causa de desahucio, debiendo desalojar el piso. Le comunicaba asimismo que el importe de esa mensualidad y de la que estaba en curso podía abonarlo en su oficina.

La arrendataria contestó con otro burofax en el que indicó que no pretendía dejar sin pagar las mensualidades y solicitó de la arrendadora un número de cuenta para efectuar el ingreso. Además, señaló que la factura de agua no aparecía debidamente desglosada y que no tenía inconveniente en abonarla, siempre que se le facilitase y acreditase el consumo real ante el desproporcionado consumo recogido en la misma.

Al no conseguir respuesta de la arrendadora, la inquilina envía otro burofax en el que vuelve a instar que se le ofrezca un número de cuenta al haber retirado la propiedad la orden de cobro que emitía cada mes, y le comunica que procederá a consignar judicialmente las mensualidades adeudadas y las que se continúen devengando si persiste en su actitud.

La arrendadora tampoco contestó este burofax e interpuso demanda de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas adeudadas. El Juzgado de Primera Instancia la desestimó al entender que la actora aprovechó un registro de consumo desorbitado para provocar una situación de incumplimiento contractual con el que fundar su acción de desahucio, en una forma de proceder que reputa contraria a la buena fe contractual con manifiesto abuso de derecho.

La demandante interpuso un recurso de apelación que fue en parte estimado por la Audiencia (LA LEY 164606/2023), que revocó la sentencia de instancia, declaró resuelto el contrato y condenó a la arrendataria a abonar a la actora la suma resultante de restar a la cantidad reclamada la consignada judicialmente, al considerar que la disconformidad con la cantidad girada a la demandante por la empresa encargada de la lectura del contador no excusaba el impago.

Frente a la sentencia de apelación la inquilina interpone un recurso de casación que es estimado por el Supremo, que concluye que, en las circunstancias concurrentes, no hubo un impago de la renta con entidad resolutoria del contrato, a lo que añade que incluso, con la contestación de la demanda, se consignó el importe del recibo del agua mediante una transferencia a la cuenta del Juzgado.

Explica la Sala que dado el elevado importe girado por agua (más de 20 veces superior al habitual), una indeclinable exigencia derivada de los principios de la buena fe contractual exigía de la arrendadora el comportamiento civiliter de obtener de la entidad liquidadora de los consumos una cumplida explicación de tan elevada suma para, una vez obtenida, facilitarla a la arrendataria, y no imponerla sin paliativos a la inquilina sin darle la merecida explicación que expresamente requirió.

Subraya que, en lugar de observar ese comportamiento, hizo caso omiso a la justa petición de la arrendataria y le remitió un requerimiento de pago en el que, además, no deja constancia de una cuenta corriente para efectuar el abono de las rentas pendientes, pese a los intentos documentados de la arrendataria en tal sentido, que se vio obligada a acudir a un expediente judicial de consignación, dado que tampoco pudo hacer el pago en la oficina de la arrendadora al no haberse avenido los empleados a cobrar, según indicó el Juzgado en razonamiento no cuestionado en apelación.

Así las cosas concluye el TS que si las partes habían convenido que constituía prestación de la arrendataria abonar los consumos de agua y que el vínculo convencional con la empresa suministradora lo mantuviese exclusivamente la arrendadora, conforma una exigencia derivada de los principios y deberes éticos que impone el art. 1258 CC (LA LEY 1/1889) que la arrendadora se interesase por averiguar las razones del importe de tan desproporcionado recibo y diera de esta forma a la demandada la explicación obtenida al respecto, con las correcciones que, en su caso, fueran pertinentes, pero no limitarse a imponer su pago, amparándose en la literalidad de lo pactado, sin prestarle la colaboración requerida para determinar las razones de tan excepcional cuantía.

Por último, la Sala afirma que la intención de pago de la demandada quedó puesta de manifiesto en otro burofax en el que mostró su asombro por las reclamaciones de rentas cuando las tenía la arrendadora a su disposición en el expediente de consignación judicial.

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