ARRENDAMIENTOS EN EPOCA COVI 19: COMENTARIO NUEVA LEGISLACION

Dichas medidas se refieren, de una parte, a ARRENDAMIENTOS DE
VIVIENDAS DE CARÁCTER HABITUAL.
. Se refieren, de otra parte, exclusivamente a “ARRENDATARIOS EN
SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD”.
Quedarían fuera del ámbito de aplicación del RDL los arrendamientos de uso
distinto de vivienda (locales, oficinas, garajes, etc.).
Las medidas adoptadas en materia de arrendamientos se refieren a:
1º- Suspensión de “lanzamientos” para hogares vulnerables sin alternativa
habitacional.
2º- Prórroga extraordinaria de contratos de arrendamiento de vivienda.
3º- Moratoria de la deuda arrendaticia para personas en situación de
vulnerabilidad económica.
4º- Nuevo programa de ayudas al alquiler.
5º- Se amplía la “moratoria de la deuda hipotecaria” a personas físicas
arrendadoras que no perciban la renta arrendaticia en aplicación de las
medidas a favor de los arrendatarios como consecuencia del estado de
alarma.
También se articulan una serie de medidas tendentes a incrementar la
liquidez de los hogares, que les permitan cumplir con sus obligaciones de pago,
con acceso a préstamos sin interés y sin gastos, moratorias de préstamos no
hipotecarios, incluso de consumo, ampliación de la posibilidad de rescatar planes de
pensiones, etc.
No regula el Real Decreto Ley la forma de justificar la realidad de la
existencia del contrato de arrendamiento para acceder a las ayudas que prevé, lo
cual está ya previsto en la legislación autonómica de Castilla y León, concretamente
en la Ley 9/2010, de 30 de agosto, del derecho a la vivienda (BOCYL de 7 de
septiembre de 2010) del derecho a la vivienda, que regula la obligación por parte
de arrendadores y subarrendadores de depositar el importe de las fianzas
arrendaticias a disposición de la Comunidad Autónoma, esto es, registrar el
contrato de arrendamiento.
El arrendatario puede, al constar registrado su contrato, obtener una
certificación en las Cámaras de la Propiedad Urbana de Castilla y León, que le
servirá para justificar la realidad del contrato, para su presentación en la obtención
de las ayudas que regula este decreto y otras futuras que pudieran aprobarse.
Esperamos y deseamos que estas medidas se complementen con otras para
el arrendador, en forma de bonificaciones fiscales de ámbito nacional, regional o
local, que compensen, por la merma de sus ingresos, a los arrendadores que han
llegado a acuerdos con sus inquilinos para reducciones de rentas, y para cuyo
acceso sería también fundamental haber cumplido con este requisito que exige la
Comunidad Autónoma de Castilla y León.
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Veremos ahora con más detalle las diferentes medidas aprobadas.
1º.- SUSPENSIÓN DE LOS PROCEDIMIENTOS DE DESAHUCIO Y LOS
LANZAMIENTOS PARA HOGARES VULNERABLES SIN ALTERNATIVA
HABITACIONAL:
Una vez que finalice el estado de alarma o sus prórrogas, previa solicitud y
acreditación por el arrendatario de la situación de vulnerabilidad económica
motivada por el Covid-19, podrán suspenderse temporalmente los plazos, juicios
y lanzamientos, hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales, pero
en todo caso por un período máximo de seis meses desde la vigencia del RDL
(02/04/2020), es decir, hasta el 30 de octubre de 2020; y sólo en dichos supuestos
en los que concurriere la circunstancia de “vulnerabilidad”.
¿Quién puede solicitar la suspensión procesal? Aquellas personas
arrendatarias que acrediten ante el Juzgado encontrarse en una situación de
vulnerabilidad social o económica sobrevenida, como consecuencia de la situación
extraordinaria creada por el COVID 19 y que no tengan alternativa habitacional.
¿Qué condiciones deberán concurrir en el arrendatario? El arrendatario
deberá de cumplir con la definición de vulnerabilidad económica.
Además, también el arrendador podrá alegar en su caso la concurrencia
de su situación de vulnerabilidad económica, en caso de impago por el inquilino,
a fin de que dicha circunstancia fuere atendida al tiempo de fijar el plazo de
suspensión extraordinario y las medidas de protección social a adoptar.
Comentario: Lo anterior es la excepción a la norma, es decir, tras el estado
de alarma SÍ se podrán presentar demandas de desahucio por falta de pago del
alquiler, ahora bien, cuestión distinta será lo que proceda antes o después sobre la
resolución de la situación y en atención a las circunstancias de vulnerabilidad que
justifique la parte arrendataria de acuerdo con lo previsto en este decreto.
Nada impide tampoco realizar por el arrendador otro tipo de reclamaciones
que no lleven aparejado el lanzamiento o desalojo, es decir la reclamación judicial de
las cantidades adeudadas.
2º.- PRÓRROGA EXTRAORDINARIA DE LOS CONTRATOS DE
ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA HABITUAL:
¿A qué contratos afecta? Se refiere a los contratos de arrendamiento de
vivienda en los que finalice la prórroga obligatoria o tácita en el período comprendido
desde la entrada en vigor del este Real Decreto (2 de abril de 2020) hasta DOS
MESES después de la finalización del Estado de Alarma o sus prórrogas.
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Podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga
extraordinaria por un período máximo de SEIS MESES. Dicha prórroga deberá
ser aceptada por el arrendador, es decir, le obliga, salvo que se fijen otras
condiciones por acuerdo de ambas partes.
Comentario: No se contemplan otros supuestos de finalización del
arrendamiento por extinción de plazo por otras causas legales o contractuales, por
ejemplo, fin del plazo de subrogación, etc. Tampoco se comprenden, en
consecuencia, los contratos de arrendamiento de vivienda cuyo vencimiento fue
anterior a la vigencia del RDL, en cuyo caso no sería de aplicación la prórroga de
seis meses.
3º.- MORATORIA DE LA DEUDA ARRENDATICIA:
¿Quién podrá solicitar una moratoria? El arrendatario de contrato de
vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica.
¿Qué plazo otorga la Ley para solicitar el aplazamiento? Un mes contado
desde el 2 de abril de 2.020.
¿A qué arrendadores se podrá solicitar la prórroga? A aquellos
arrendadores que sean una empresa o entidad pública de vivienda y a los grandes
tenedores de viviendas.
¿Qué debe entenderse por gran tenedor? A aquellas personas físicas o
jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y
trasteros) o dispongan de una superficie construida de más de 1.500 m2
.
¿A qué tipo de moratoria se refiere el texto legal? A un aplazamiento
extraordinario y temporal en el pago de la renta, siempre que no se hubiera
conseguido con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.
¿Y si no hubiera acuerdo con el arrendador? El arrendador deberá optar
por alguna de estas dos decisiones comunicándoselo al arrendatario, en un plazo
de 7 días laborables:
• Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que
dure el estado de alarma, y las mensualidades siguientes si aquel plazo fuera
insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad, con un máximo de 4
meses.
• Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia, a aplicar de manera
automática y durante el tiempo que dure el estado de alarma, y a las mensualidades
siguientes si aquel plazo fuera insuficiente, hasta un máximo de 4 meses. Dicha
renta se aplazará mediante el fraccionamiento de cuotas durante al menos 3 años,
contados a partir de cuando finalice el estado de alarma o a partir de la finalización
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del plazo de los 4 meses citados y siempre dentro del plazo a lo largo del cual
continúe la vigencia del contrato de arrendamiento.
Por supuesto, la medida no devenga intereses a favor del arrendador ni
podrá haber penalizaciones.
La moratoria se levanta si el arrendatario accede a la financiación prevista en
el decreto.
4º.- REQUISITOS PARA LA PARTE ARRENDATARIA que han de
concurrir, conjuntamente, para la obtención de la moratoria o ayudas al
alquiler de viviendas, su ACREDITACIÓN, y CONSECUENCIAS DE LA
INDEBIDA APLICACIÓN, en su caso, por dicha parte arrendataria.
¿Qué se entiende por SITUACIÓN DE VULNERABILIDAD? El artículo 5
del Decreto establece la necesidad de que concurran los siguientes requisitos:
a) Que el arrendatario este en situación de ERTE (Expediente Regulación
Temporal de Empleo), reducción de jornada, u otros motivos que
supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando los
ingresos de la unidad familiar en el mes anterior a la solicitud de la
moratoria el límite de 3 veces el IPREM (incrementado con determinados
porcentajes en función de hijos o discapacitados).
b) Que la renta arrendaticia más los gastos y suministros básicos sean
iguales o superiores al 35 % de los ingresos netos de la unidad
familiar. Se entenderá por “gastos y suministros básicos” el importe del
coste de los suministros de electricidad, gas, gasoil para calefacción, agua
corriente, de los servicios de telecomunicación fija y móvil, y las posibles
contribuciones a la comunidad de propietarios, todos ellos de la vivienda
habitual que corresponda satisfacer al arrendatario.
¿Qué se entiende por unidad familiar? La compuesta por la persona que
adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho
inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda,
incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y
su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la
vivienda.
No se entenderá que hay situación de vulnerabilidad cuando la persona
arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que
habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España, salvo
que:
. Sea propietario solamente de una parte alícuota de la misma y se haya
obtenido por herencia o mediante transmisión mortis causa sin testamento.
. O que acredite la no disponibilidad de la misma por causa de separación o
divorcio, por cualquier otra causa ajena a su voluntad o cuando la vivienda resulte
inaccesible por razón de discapacidad de su titular o de alguna de las personas que
conforman la unidad de convivencia.
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¿Cómo se realiza por el arrendatario la ACREDITACIÓN DE LOS
REQUISITOS NECESARIOS?
El artículo 6 del Real Decreto establece que la concurrencia de las
circunstancias a que se refiere el artículo 5 se acreditará por la persona arrendataria
ante la persona arrendadora mediante la presentación de los siguientes
documentos:
. Situación legal por desempleo: mediante certificado expedido por la
entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en
concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
. En los supuestos de cese de actividad de los trabajadores por cuenta
propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración
Tributaria o por el órgano competente de la comunidad autónoma, en su caso, sobre
la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
. Número de personas que habitan en la vivienda habitual:
• Libro de Familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
• Certificado de empadronamiento relativo a las personas
empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la
presentación de los documentos y a los 6 meses anteriores.
• Declaración oficial de discapacidad, de dependencia o de incapacidad
permanente para realizar una actividad laboral
. Titularidad de los bienes: Nota simple del Registro de la Propiedad de
todos los miembros de la unidad familiar.
. Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento
de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes
según este Real Decreto Ley.
Si el solicitante de la moratoria no pudiera aportar alguno de los documentos
exigidos, podrá sustituirlos mediante una declaración responsable que incluya
justificación expresa de los motivos que impiden tal aportación.
Tras la finalización del estado de alarma dispondrá de 1 mes para la
aportación de los documentos.
¿Qué consecuencias tendrá la APLICACIÓN INDEBIDA POR EL
ARRENDATARIO DE LA MORATORIA EXCEPCIONAL? Será responsable de los
daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos
generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las
responsabilidades de otro orden que pudieran dar lugar.
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5º.- MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL Y TRANSITORIA DE LAS
CONDICIONES CONTRACTUALES DE ARRENDAMIENTOS EN CASO DE
OTROS ARRENDADORES (distintos de empresas, entes públicos y grandes
tenedores):
El texto legal hace referencia a la persona física arrendadora y no hace
referencia a las personas jurídicas que no tengan la condición de “grandes
tenedores”.
La persona arrendataria de un contrato de vivienda habitual que se encuentre
en situación de vulnerabilidad económica, podrá solicitar del arrendador, el
aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta, si antes no se
hubiese acordado voluntariamente entre ambas partes el mismo o la condonación
total o parcial de la renta. El plazo para solicitarlo será de un mes, contado desde el
día 2 de abril de 2.020.
El arrendador comunicará al arrendatario, en un plazo de 7 días laborables,
las condiciones del aplazamiento de la deuda que acepta o, en su defecto, las
posibles alternativas que plantea en relación con las mismas. En defecto de
pacto, la parte arrendataria podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias
de financiación.
6º.- REGULACIÓN DE LOS AVALES para la cobertura por cuenta del
Estado de la FINANCIACIÓN A ARRENDATARIOS en situación de
vulnerabilidad y el nuevo programa de ayudas en los alquileres de vivienda
habitual y a las personas en situación de desahucio o lanzamiento:
En el artículo 9 del Real Decreto se establece una línea de avales con
cobertura del Estado para que las entidades bancarias puedan ofrecer ayudas
transitorias de financiación a personas en situación de vulnerabilidad, con un
plazo de devolución de hasta 6 años, prorrogable por otros 4, sin devengo de
intereses ni gastos, pudiendo cubrir un importe máximo de seis mensualidades de
renta.
Las ayudas transitorias de financiación serán finalistas, debiendo dedicarse al
pago de la renta del arrendamiento de vivienda y podrán cubrir un importe
máximo de 6 mensualidades de renta.
Comentario: Habida cuenta del declarado carácter finalista de las ayudas
transitorias de financiación, “debiendo destinarse al pago de la renta del
arrendamiento de vivienda” se regulan las consecuencias de la aplicación indebida,
en su caso, por la parte arrendataria, para la obtención de las ayudas públicas,
(indemnización de daños y perjuicios en ningún caso inferior al beneficio
indebidamente obtenido) sin embargo no se contemplan consecuencias frente al
particular arrendador que resultare igualmente perjudicado por dicha conducta de la
parte arrendataria, ni se exige requisito alguno a la parte arrendataria destinataria de
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las ayudas a fin de acreditar el cumplimiento del destino o fin de la ayuda obtenida,
es decir, justificar estar a corriente de pago del alquiler.
El artículo 10 regula un nuevo Programa de ayudas para contribuir a
minimizar el impacto económico del COVID-19 en los alquileres de vivienda
habitual, mediante adjudicación directa de ayudas al alquiler en cuantía de hasta
900 €/mes o hasta el 100% del principal e intereses del préstamo suscrito para el
pago del alquiler.
El artículo 11 regula a su vez el nuevo Programa de ayuda a las víctimas
de violencia de género, personas objeto de desahucio de su vivienda habitual,
personas sin hogar y otras personas especialmente vulnerables, con el objetivo
de facilitar una solución habitacional inmediata a estos colectivos.
Para finalizar, el artículo 12 regula la modificación del Programa de fomento
del parque de vivienda en alquiler, facilitando ayudas destinadas a que las
administraciones públicas incrementen el parque público de viviendas en alquiler o
cesión en uso social.
L

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