ARRENDAMIENTO OPCION COMPRA. OBLIGACION PAGO TODO PERIODO OCUPACION VIVIENDA.

S, Sala Primera, de lo Civil, 150/2020, de 5 de marzo

Recurso 2693/2017. Ponente: ANTONIO SALAS CARCELLER.
EXTRACTOS
Revisión de la interpretación de una cláusula contenida en un contrato de arrendamiento con opción de compra, condenado a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas durante el tiempo que siguieron ocupando la vivienda
ANTECEDENTES DE HECHO
FUNDAMENTOS DE DERECHO
FALLAMOS
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-1.- La representación procesal de don Juan Miguel y doña Nicolasa, interpuso demanda de juicio ordinario contra don Alberto y doña Raimunda, alegando los hechos y fundamentos de derecho que consideró de aplicación, terminó suplicando al Juzgado se dictara:
“…sentencia por la que se condene a D. Alberto y Dª. Raimunda, a abonar a D. Juan Miguel y Dª. Nicolasa la cantidad adeudada a fecha de interposición de esta demanda (59.000,00 euros) menos el importe de renta (2.000,00 euros mensuales) por los meses que trascurran desde esta fecha hasta su total pago o se produzca la resolución del contrato de arrendamiento, más intereses legales y costas;
“Subsidiariamente, para el caso en que sea un hecho controvertido la compensación que se alega por esta parte y la misma no sea apreciada por SSª, se condene a D. Alberto y Dª; Raimunda a abonar a D. Juan Miguel y Dª. Nicolasa la cantidad de Setenta y Un Mil Euros (71.000,00 euros) más intereses legales y costas..”
1.-2.- Admitida a trámite la demanda, la representación procesal de la demandada contestó a la misma, oponiendo a las pretensiones deducidas de adverso los hechos y fundamentos de derecho que tuvo por conveniente para concluir solicitando que dicte
“…se dicte en su día Sentencia por la que se desestime íntegramente la demanda interpuesta contra mis representados, y declare:
“A) La Nulidad de la estipulación E de cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009, por ser una cláusula que desnaturaliza el negocio jurídico de una opción de compra.
“En consecuencia, se acuerde de conformidad al contenido de la estipulación B de la cláusula reseñada, en tanto, al no haberse ejercido la opción de compra, nada tienen que reclamarse las partes por dicho concepto.
“Todo con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación.
“B) Subsidiariamente a la anterior petición, solicitamos acuerde la Nulidad de la estipulación E de cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009, por contradecirse la misma directa y claramente con la estipulación B de la misma cláusula.
“En consecuencia, al no haberse ejercido la opción de compra, nada tienen que reclamarse las partes por dicho concepto, según el contenido de la estipulación B de la cláusula reseñada.
“Todo con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación.
“C) Subsidiariamente a la anterior petición, solicitamos estime acordar que no se comunicó el no ejercicio de la opción de compra en el plazo pactado (2 de enero de 2015) en el contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009, por lo que, con fundamentación en la estipulación B de la cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009 del mismo, acuerde fallar que nada tienen que reclamarse por dicho concepto.
“Todo con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación.
“D) Subsidiariamente a la anterior, estime la existencia de pluspetición en la compensación que se efectúa de contrario en tanto, de los cálculos efectuados, resulta ser que son mis mandantes quiénes ostentan un crédito respecto de la parte actora. Crédito que a día de la presentación de la demanda, importa un total de 2.500,00 €; pero que a día de hoy, importa la suma de 23.500,00 C. Sin perjuicio de todas las rentas posteriores que se devenguen durante la sustentación del presente procedimiento.
“Con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación”.
Al tiempo que formulaba reconvención, en base a cuantos hechos y fundamentos de derecho estimó de aplicación, para terminar suplicando al Juzgado:
“…de dicte en su día Sentencia por la que, además de desestimar las pretensiones de la parte actora reconvenida:
“Se condene a la parte reconvenida, con fundamento en el artículo 406.2 in fine de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al pago de las rentas devengadas a favor de mis mandantes por un total de NOVENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS EUROS (94.500,00 E), correspondientes a:
“las retenciones de renta realizadas al importe de 3500,00 €; acordado en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009; retención practicada por la actora durante los meses de enero de 2012 a noviembre de 2014, a razón de 1.500,00 €; al mes; y
“correspondiente a las mensualidades de renta impagadas desde diciembre de 2014 a noviembre de 2015 (ambas inclusive), a razón de 3.500,00 €; al mes, así como las rentas que se devenguen durante la sustentación del procedimiento.
“Y asimismo, se estimen las siguientes pretensiones:
“A) La Nulidad de la estipulación E de cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009, por ser una cláusula que desnaturaliza el negocio jurídico de una opción de compra.
“En consecuencia, se acuerde de conformidad al contenido de la estipulación B de la cláusula reseñada, en tanto, al no haberse ejercido la opción de compra, nada tienen que reclamarse las partes por dicho concepto.
“Todo con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación.
“B) Subsidiariamente a la anterior petición, solicitamos acuerde la Nulidad de la estipulación E de cláusula decimotercera del contrato de arrendamiento con opción de compra de fecha 2 de diciembre de 2009, por contradecirse la misma directa y claramente con la estipulación B de la misma cláusula y contrato.
“En consecuencia, al no haberse ejercido la opción de compra, nada tienen que reclamarse las partes por dicho concepto, según el contenido de la estipulación B de la cláusula reseñada.
“Todo con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación.
“C) Subsidiariamente a la anterior, estime la existencia de pluspetición en la compensación que se efectúa de contrario y acuerde efectuar la compensación según peticiona esta parte. Esta parte solicita, según los cálculos efectuados, que a la cantidad de 71.000 €; peticionados por la actora, deben compensarse los 94.500,00 €; que la actora adeuda a mis mandantes según detalle y acreditación aportada.
“Por Io que, tras la compensación, se extrae que mis mandantes ostentan un crédito respecto de la parte actora de VEINTITRES MIL QUINIENTOS EUROS (23.500,00 9, cantidad cuya condena se solicita para la actora.
“Cantidad que deberá ser incrementada por todas las rentas posteriores que se devenguen durante la sustentación del presente procedimiento.
“También con expresa imposición de costas e intereses a la actora por temeridad y mala fe en su actuación, máxime atendiendo a que en su compensación no se han descontado las retenciones que se le han practicado unilateralmente a mi mandante durante 2 años y 1 1 meses.”
1.-3.- Dado traslado de la demanda reconvencional formulada de contrario a la parte actora, ésta la contestó alegando los hechos y fundamentos de derecho que estimó convenientes y terminó suplicando:
“…se desestime íntegramente la misma o, subsidiariamente, se estime que las rentas pendientes desde diciembre de 2014 hasta noviembre de 2015, fecha de la demanda reconvencional, que ascienden a 24.000,00, euros, han sido debidamente compensadas por mis mandantes con la cantidad que los actores reconvenientes les adeudan, por ser de acordar en justicia que pido.”
1.-4.- Previos los trámites procesales correspondientes y práctica de la prueba propuesta por las partes y admitidas, la Ilma. Sra. Magistrado-Juez del Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Granada, dictó sentencia con fecha 28 de junio de 2016, cuya parte dispositiva es como sigue:
“Que debo desestimar y desestimo la demanda formulada por la Procuradora Doña Victoria Espadas Ledesma,en nombre y representación de Don Juan Miguel y Doña Nicolasa, contra Don Alberto y Doña Raimunda, con imposición de costas a la parte actora.
“Que debo estimar y estimo parcialmente la reconvención formulada por la Procuradora Doña Paula Aranda López, en nombre y representación de don Alberto y Doña Raimunda, condenando a los reconvenidos a pagar la cantidad de 23.500 euros en concepto de rentas hasta noviembre de 2015 y las posteriores devengadas durante la sustanciación de este procedimiento, esto es, 24.500 euros, en total: 48.000 euros (rentas desde diciembre de 2014 a junio de 2016). La parte reconvenida deberá abonar los intereses moratorios ex artículos 1.100 y 1.101 y 1.1089 del Código Civil desde la fecha de presentación de la reconvención respecto de la cantidad de 23.500 euros y desde la fecha de esa sentencia respecto de la cantidad de 24.500 euros. Cada parte abonará las costas ocasionadas a su instancia y, en su caso, las comunes por mitad.”
SEGUNDO.- Contra dicha sentencia interpuso recurso de apelación la representación procesal de la actora y, sustanciada la alzada, la sección 3.ª de la Audiencia Provincial de Granada dictó sentencia con fecha 26 de abril de 2017, cuyo Fallo es como sigue:
“Que desestimando el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de Juan Miguel y Nicolasa contra la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 11 de Granada con fecha de 28 de junio de 2016, en los autos de procedimiento ordinario 708/15, debíamos confirmar y confirmábamos íntegramente la citada resolución, imponiendo a los apelantes las costas causadas de la presente alzada.”
TERCERO.- La procuradora doña Victoria Espadas Ledesma, en representación de don Juan Miguel y doña Nicolasa interpuso recurso de casación fundado, como motivo único, en la infracción del artículo 1281 del Código Civil en relación con la jurisprudencia de esta sala.
CUARTO.- Por esta Sala se dictó auto de fecha 10 de julio de 2019 por el que se acordó la admisión del recurso, dando traslado del mismo a la parte recurrida, don Alberto y doña Raimunda, que se opusieron a su admisión y, en su caso, a su estimación, mediante escrito presentado en su nombre por la procuradora doña María Teresa Aranda Vides.
QUINTO.- No habiéndolo solicitado las partes ni considerándolo preciso el tribunal, se acordó resolver el recurso sin celebración de vista, señalándose para votación y fallo el día 26 de noviembre de 2019.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Don Juan Miguel y doña Nicolasa interpusieron demanda de juicio ordinario contra don Alberto y doña Raimunda, interesando que se dictara sentencia por la cual, en aplicación del contrato de arrendamiento con opción de compra celebrado entre las partes en fecha 2 de diciembre de 2009 -en el cual eran arrendatarios- se condene a los demandados a abonarles la cantidad adeudada en la fecha de interposición de la demanda (59.000,00 euros) menos el importe de la renta (2.000,00 euros mensuales) por los meses que trascurran desde dicha fecha hasta su total pago, o se produzca la resolución del contrato de arrendamiento, más intereses legales y costas.
Los demandados se opusieron a la demanda y formularon reconvención reclamando la cuantía correspondiente a determinadas rentas devengadas e impagadas. Subsidiariamente, solicitaban la declaración de nulidad de la estipulación E de la cláusula 13.ª del contrato, por desnaturalización del negocio jurídico y por entrar en contradicción con la estipulación B.
Seguido el proceso, el Juzgado de Primera Instancia n.º 11 de Granada dictó sentencia de fecha 28 de junio de 2016 por la cual desestimó íntegramente la demanda y estimó parcialmente la reconvención condenando a los arrendatarios-demandantes don Juan Miguel y doña Nicolasa a satisfacer a don Alberto y doña Raimunda la cantidad de 48.000 euros.
Dichos demandantes -arrendatarios y optantes- recurrieron en apelación y la Audiencia Provincial de Granada (Sección 3.ª) dictó sentencia de fecha 26 de abril de 2017 por la que desestimó el recurso y confirmó la sentencia dictada por el Juzgado. La Audiencia considera que la cuestión controvertida se refiere a la interpretación del contrato y que la interpretación realizada en primera instancia es la correcta.
Los mismos han interpuesto contra la anterior sentencia recurso de casación.
SEGUNDO.- El recurso de casación se articula en un solo motivo en el que se denuncia la infracción del artículo 1281 del Código Civil, invocando la modalidad de interés casacional por oposición a la doctrina de esta sala, con alegación de que la interpretación contractual realizada por la sentencia recurrida resulta ilógica, arbitraria o contraria a la ley.
La parte recurrida ha alegado la existencia de causas de inadmisión, afirmando la inexistencia del interés casacional en el presente asunto al tratarse de la interpretación de un contrato sin que la misma pueda generar doctrina jurisprudencial.
Dicha alegación ha de ser rechazada ya que esta sala, en reciente sentencia núm. 104/2020 de 19 de febrero , dictada en recurso 1065/2017 , en un supuesto sustancialmente igual al presente -interpretación de un contrato de opción de compra- ha señalado que concurre dicho interés puesto que la jurisprudencia proscribe la interpretación ilógica contraria al sentido literal de las cláusulas, como se denuncia en el recurso. En apoyo de dicha tesis transcribe lo razonado en sentencia 266/2019, de 10 de mayo:
“De ahí que cualquier interpretación contraria a lo expresado ha de ser considerada ilógica y, por tanto, revisable en casación, como esta sala se ha encargado de precisar en numerosas resoluciones. La parte recurrente cita en este sentido las sentencias de 13 Diciembre 1999, 20 Enero 2000, 15 Marzo y 24 Junio 2002 pero cabe añadir a ellas otras más recientes como la 198/2014, de 1 abril , a cuyo tenor “tiene dicho reiteradamente esta Sala que la interpretación del contrato y sus cláusulas, entendida como actividad que busca identificar el conjunto de obligaciones que derivan para las partes de todo contrato a partir de la voluntad común de éstas expresada en el mismo (p. ej. STS de 9 de julio de 2012 (rec. n.º 2048/2008 ) es una labor o función propia de los tribunales de instancia, con la consecuencia de que ha de prevalecer la interpretación realizada por éstos sin que sea posible su revisión en casación en la medida en que se ajuste a los hechos considerados probados por el tribunal sentenciador en el ejercicio de su función exclusiva de valoración de la prueba, salvo cuando se demuestre su carácter manifiestamente ilógico, irracional o arbitrario o vulnere alguna de las normas o reglas sobre la interpretación de los contratos, por desnaturalización de sus presupuestos y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva ( SSTS, entre las más recientes, de 20 de marzo de 2009, rec. n.º 128/2004; 1 de octubre de 2010, rec. n.º 2273/2006; 8 de noviembre de 2010, rec. n.º 1673/2006; 11 de noviembre de 2010, rec. n.º 1485/2006; 17 de diciembre de 2010, rec. n.º 910/2006; 14 de febrero de 2011, rec. n.º 529/2006, 11 de julio de 2011, rec. n.º 584/2008, 30 de septiembre de 2011, rec. n.º 1290/2008, 7 de marzo de 2012, rec. n.º 502/2009, 23 de marzo de 2012, rec. n.º 545/2009, y 26 de marzo de 2012, rec. n.º 146/2009)””.
TERCERO.- El único motivo del recurso de casación se centra en la infracción de los artículos 1281 y 1282 CC, en relación con la jurisprudencia de esta sala que establece la posibilidad de que por vía de casación se revise la interpretación de los contratos cuando ésta resulte ilógica o irrazonable, tal como se recoge en la sentencia anteriormente citada.
Procede por ello revisar la interpretación contractual realizada por la Audiencia, que coincide con la sentencia de primera instancia.
La cláusula contractual controvertida es la 11 E) del contrato de 2 de diciembre de 2009, que reza así:
“En este caso [si no se ejercita la opción de compra] y como pacto expreso de la parte concedente le devolvería a la parte optante el importe de 35.000€; que entregó en concepto de prima de opción de compra y 36.000€; en concepto de bonificación de 1500€; por 24 meses de renta que harían un total de 71.000€;, siempre y cuando los desperfectos del inmueble no superen los siete mil euros de fianza, en cuyo caso se descontarían del importe a devolver. Siendo así la parte optante daría a la parte concedente un plazo de 3 años para devolver estas cantidades”.
La única interpretación razonable que puede obtenerse de dicha estipulación es que, ante un contrato de arrendamiento en que la renta mensual se elevaba a 3.500 euros, se aceptaba comúnmente por las partes que una parte de dicho importe muy bien -1.500 euros mensuales- se satisfacía exclusivamente como adelanto de precio para el caso de que se ejercitara la opción, siendo en realidad de 2.000 euros la renta mensual pactada. Además, la previsión contractual fue que si no se ejercitaba el derecho de opción en el plazo de dos años -por el que se concedía el derecho- la prima pagada sería devuelta a los arrendatarios-optantes.
Ello ha de comportar que se estime el motivo, se case la sentencia recurrida y se estime la demanda, así como -en parte- la reconvención condenando a los arrendatarios a satisfacer las cantidades adeudadas por renta a razón de 2.000 euros mes durante el tiempo que hayan seguido ocupando la vivienda.
A las cantidades objeto de condena se aplicarán los intereses legales, respectivamente, desde la fecha de la demanda y de la reconvención, operándose la oportuna compensación en ejecución de sentencia.
CUARTO.- La estimación del recurso comporta que no se haga especial declaración sobre costas causadas por el mismo ( artículos 394 y 398 LEC) con devolución del depósito constituido.
FALLAMOS
Por todo lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad que le confiere la Constitución, esta sala ha decidido
:
1.º- Estimar el recurso de casación interpuesto por don Juan Miguel y doña Nicolasa contra la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Granada (Sección 3.ª) de fecha 26 de abril de 2017, en Rollo de Apelación n.º 499/2016.
2.º- Casar la sentencia recurrida.
3.º- Estimar la demanda interpuesta por los hoy recurrentes condenando a los demandados don Alberto y doña Raimunda a satisfacer a los demandantes la cantidad de setenta y un mil euros (71.000 €;) más intereses legales desde la fecha de formulación de la demanda.
4.º- Estimar en parte la reconvención condenando a don Juan Miguel y doña Nicolasa a satisfacer a don Alberto y doña Raimunda las rentas adeudadas a razón de 2.000 €; mensuales durante el tiempo que haya estado vigente el arrendamiento.
5.º- No hacer especial declaración sobre costas causadas por el presente recurso con devolución del depósito constituido ( artículos 394 y 398 LEC), sin que tampoco proceda especial pronunciamiento sobre las costas causadas en ambas instancias.
Líbrese al mencionado tribunal la certificación correspondiente, con devolución de los autos y del rollo de Sala
Notifíquese esta resolución a las partes e insértese en la colección legislativa.

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