Ultimas novedades legales en arrendamientos de uso distinto de vivienda e industria en tiempos de pandemia. Comentarios al RDL 35/2020


Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Socio de Fuentes Lojo Abogados

Profesor de Derecho Procesal de la UOC

Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña

Diario La Ley, Nº 9765, Sección Tribuna, 7 de Enero de 2021, Wolters Kluwer

Resumen

Análisis sistemático de las medidas extraordinarias dirigidas a arrendamientos de locales de negocio y otros usos distintos de vivienda aprobadas por el Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Palabras clave

Arrendamiento de local de negocio, arrendamiento de uso distinto de vivienda, moratoria, reducción de renta, cláusula rebus sic stantibus, pandemia, COVID-19, gran tenedor, excesiva onerosidad, suspensión de actividad, derecho de propiedad, reparto de riesgos.

I. Introducción

Como consecuencia del rebrote de la COVID-19 que tuvo lugar en nuestro país el pasado otoño, el Estado español se ha visto obligado a adoptar nuevas medidas legales para contener la propagación del virus, todas ellas amparadas en la declaración de un nuevo estado de alarma que se aprobó por medio del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-COV-2.

La protección de la vida y de la salud frente a esta calamitosa pandemia ha obligado a las autoridades competentes a adoptar medidas de suspensión y restricción de actividades económicas que, a pesar de su carácter transitorio, tienen un grave impacto sobre los sectores afectados por la pérdida de ingresos que les puede suponer y por la dificultad o imposibilidad de afrontar el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, en particular, el pago de la renta de los locales arrendados, especialmente en los que se desarrolla la actividad de hostelería y comercio, actividades esenciales para la economía española.

El pasado mes abril el Gobierno español adoptó, mediante la aprobación del Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, medidas legales destinadas a paliar la situación de excesiva onerosidad sobrevenida que sufrían los arrendatarios de locales de negocio y de industria a consecuencia de la suspensión gubernativa del desarrollo de la actividad económica en la finca arrendada, o aun cuando no hubieran padecido dicha suspensión de actividad, en caso de que su facturación hubiera caído en al menos un 75% como consecuencia de las externalidades negativas de la pandemia.

Tal como denunciamos en su día (1) ,el carácter cortoplacista del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) evidenció la inidoneidad de dicho instrumento legal para dar cobertura a la problemática contractual suscitada por la alteración sobrevenida e imprevisible de las circunstancias del contrato con motivo de la pandemia de la COVID-19, cuyas externalidades negativas son de mucho mayor calado a lo que el legislador pensó inicialmente. Prueba de la ineficacia de dichas medidas legales es la elevada litigiosidad que se ha suscitado en los últimos meses en materia de arrendamientos de uso distintos de vivienda y de industria que está colapsando un aparato judicial ya de por sí maltrecho por una falta de inversión sistémica en medios personales y económicos. Hasta el punto que los tribunales han llegado a reconocer la ineficacia de dichas medidas legales para requilibrar la equivalencia de las prestaciones truncada por la COVID-19 de los negocios jurídicos afectados, declarando que el acogimiento a estas medidas de reparto de riesgos contractuales no impide que se pueda acudir a los tribunales para exigir una revisión del contrato que permita garantizar su conservación mediante expedientes como el de la cláusula rebus sic stantibus (Auto nº295/2020, de 28 de julio, del Juzgado de Primera Instancia nº20 de Barcelona; Auto nº447/2020, de 25 de septiembre, del Juzgado de Primera Instancia nº81 de Madrid; Sentencia nº94/2020, de 11 de agosto, del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº2 de Cáceres; y Auto nº256/2020, de 25 de julio, del Juzgado de Primera Instancia de Valencia nº1) (2) .

El Gobierno español, consciente de la insuficiencia de dichas medidas legales, ha adoptado, recientemente, nuevas medidas legales análogas a las del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) mediante la aprobación del Real Decreto-Ley 35/2020, de 22 de diciembre (LA LEY 25604/2020), de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria.

Estas nuevas medidas llegan tarde y mal (3) . El Gobierno debería haber adoptado medidas legales de protección de estos negocios jurídicos a finales de octubre, cuando nuestro país sufrió la «segunda ola» de la pandemia, y se decretó de nuevo el estado de alarma.

Ante la inacción del Gobierno central, el Gobierno de Cataluña —región especialmente afectada por este segundo rebrote— se vio obligado a adoptar medidas legales urgentes de apoyo a los negocios afectados por las duras medidas gubernativas de suspensión y restricción de actividades económicas, mediante la aprobación del Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre (LA LEY 19518/2020), de medidas urgentes de apoyo a la actividad económica desarrollada en locales de negocio arrendados. Tal como explicamos en su día (4) , estas medidas legales consisten en una distribución legal de los riesgos contractuales derivados de las prohibiciones, suspensiones y restricciones impuestas para evitar la propagación de la pandemia de la COVID-19 respecto del aprovechamiento material de bienes inmuebles arrendados para el uso de actividades industriales y comerciales. Dicho reparto de riesgos está basado en el principio de equidad, de buena fe y de justicia conmutativa y tiene como finalidad tratar de reequilibrar la economía de los contratos impactados por dichas medidas gubernativas en aras de garantizar la conservación de los negocios jurídicos y evitar la destrucción del tejido comercial de Cataluña. En línea con los textos legales europeos e internacionales más avanzados (art. 6:111 de los Principios de Derecho Europeo de Contratos y art. 6.2.3 de los Principios UNIDROIT sobre los Contratos Comerciales Internacionales), la regulación legal aprobada por el gobierno catalán consiste en un sistema jerarquizado de remedios legales de la problemática contractual descrita, imponiendo un deber legal de las partes de renegociar la economía de los contratos afectados, estableciendo, al efecto, unos parámetros para ello, y un reparto de riesgos de carácter legal y subsidiario para el caso de que fracase dicha negociación en aras de evitar la judicialización de la problemática contractual. En última instancia, y solamente para aquellos casos en que la patología del contrato es de tal gravedad que ya no es posible reequilibrar las prestaciones del contrato porque se ha frustrado la finalidad del mismo, se prevé una facultad legal de desistimiento del contrato para el arrendatario sin coste ni penalización alguna.

A diferencia de las medidas adoptadas por el gobierno catalán, las nuevas medidas legales adoptadas mediante el RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) tienen un alcance muy limitado, de forma análoga al anterior RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), de modo que la gran mayoría de arrendatarios de locales de negocio y de industria no pueden beneficiarse de ellas, además de ser en muchas casos inidóneas para garantizar la conservación del negocio jurídico ante la alteración sobrevenida de las circunstancias contractuales padecida por la COVID-19, tal como veremos a continuación. Conforme a lo dispuesto en la Exposición de Motivos de este texto normativo, se trata de una continuación del anterior RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020).

II. Contenido

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020), el arrendatario que se haya visto afectado por la suspensión legal de la actividad o que haya visto reducida drásticamente su facturación con motivo de la crisis sanitaria y que tenga la condición de empresario autónomo o PYME, podrá solicitar antes del 31 de enero de 2021 (i) una moratoria en el pago de la renta o (ii) una reducción del 50% en el pago de la renta por el tiempo que dure el estado de alarma, sus prórrogas y las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, hasta un plazo máximo de cuatro meses.

A diferencia de la regulación del RDL 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, que preveía en su art. 3 una moratoria de la deuda arrendaticia para los arrendatarios de vivienda en situación de vulnerabilidad económica por un plazo máximo de 4 meses, en el presente caso, al igual que en el texto legal del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) dicho plazo máximo de 4 meses es adicional al de la duración del estado de alarma y sus prórrogas, de tal forma que estando prevista inicialmente la finalización del estado de alarma para mayo de 2021, estas medidas se podrían extender hasta 4 meses más si el arrendatario continuara cumpliendo los requisitos necesarios para acogerse a esta medida legal en dicho momento.

Conforme a lo dispuesto en el art. 1.2 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) dichas medidas solamente afectan al concepto de renta, y no al resto de conceptos a cargo del arrendatario (gastos generales del inmueble, IBI, etc.). Celebramos que se haya aportado claridad sobre este extremo ya que ni el texto del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) ni el del RDL 11/2030 de aplicación a arrendamientos de vivienda, se aclaraba si la moratoria alcanzaba también a los conceptos distintos de renta, siendo pues dicho vacío legal fuente de incertidumbre jurídica, tal como denunciamos en su día (5) .

Para beneficiarse de la moratoria en el pago de la renta, el art. 3 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) declara que el arrendatario deberá ser autónomo o pyme que no se supere los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital (LA LEY 14030/2010), y su actividad debe haber quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto, o en su caso, haber sufrido una reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

En idéntico sentido al RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), de esta forma el Gobierno trata de dar cobertura normativa no solamente a quienes se hayan visto obligados a suspender su actividad en el local arrendado, también a quienes, no estando afectados por dicha suspensión, les resulte excesivamente oneroso el cumplimiento del contrato a resultas de las medidas adoptadas por el estado de alarma, como puede ser el caso de arrendamientos de oficina para el ejercicio de una profesión. Nótese que en este segundo caso estamos ante un riesgo inherente a la actividad económica del arrendador que es ajeno a la base contractual del contrato de arrendamiento de finca urbana (riesgo extra rem). Por el contrario, respecto de los contratos de arrendamiento de industria – que también forman parte del ámbito objetivo de la norma, sí que estamos ante un riesgo que, conforme a la naturaleza del contrato, cae dentro del mismo, afectando a la base del mismo, pues en estos últimos el objeto arrendado no es solamente la finca, también el negocio que se explota en ella.

Esta distinción teórica es clave para comprender cómo debe realizarse el reparto de riesgos derivados de las medidas adoptadas por el Gobierno con motivo de la crisis sanitaria según la naturaleza contractual en la que impactan dichos riesgos, y en última instancia, para analizar la viabilidad de la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus en cada caso, pues uno de los requisitos jurídicos para la aplicación de esta figura jurisprudencial consiste en que la incidencia del cambio de circunstancias debe ser relevante o significativo respecto de la base económica que informó inicialmente el contrato celebrado. En palabras del Tribunal Supremo en Sentencia nº333/2014, de 30 de junio se da «cuando resulte determinante tanto para la frustración de la finalidad económica del contrato (viabilidad el mismo), como cuando represente una alteración significativa o ruptura de la relación de equivalencia de las contraprestaciones (conmutatividad del contrato).»

En idéntico sentido al RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), el art. 4 de este Real Decreto-Ley establece que el arrendatario solicitante de la moratoria deberá acreditar que cumple dichos requisitos mediante la presentación de la siguiente documentación:

a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, en base a la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75%, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

Si el arrendador fuera una entidad o empresa pública o un gran tenedor de inmuebles urbanos —personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o titulares de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados— estará obligado a aceptar la moratoria, siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Debemos subrayar que, al igual que en el caso de las medidas aprobadas en su día por el RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), el arrendador tiene el ius electionis entre otorgar la moratoria o la reducción del 50% de la renta durante el mismo período temporal. Eso sí, para ejercerlo el arrendador deberá contestar en el plazo de siete días hábiles a dicha solicitud, de tal forma que si no lo hiciere en plazo, se aplicará automáticamente en la mensualidad siguiente la medida legal solicitada por la arrendataria. Declara el art. 1.3 que la moratoria o reducción de renta del 50% se aplicará a partir del mes siguiente al momento en que se haya adoptado la medida. De tal forma que habrá que esperar el plazo de los siete días hábiles que dispone el arrendador para contestar a la solicitud de moratoria o reducción del arrendatario, siendo de aplicación la medida respecto de la renta que venza en el mes siguiente a la finalización de dicho plazo de contestación de forma automática. Esta precisión es otra mejora respecto del texto del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), que no concretaba este aspecto, generando dicho defecto de técnica jurídica la duda de si dichas medidas eran de aplicación con carácter retroactivo respecto de las rentas ya vencidas con anterioridad a la solicitud —e incluso a la entrada en vigor de la normativa— que afectaran al período temporal del estado de alarma, facultando en su caso al arrendatario a exigir la devolución de dichas rentas si hubieren sido satisfechas, tal como pusimos de manifiesto en su día al analizar dicho texto legal (6) .

En el caso de acordarse la moratoria, la renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, que se contarán a partir de la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas. ¿Y si el contrato vence el mes que viene? Conforme al contenido literal de la norma legal el arrendatario cuyo contrato venza próximamente no podrá beneficiarse de esta medida legal de reestructuración de la deuda arrendaticia.

De forma idéntica al RDL 15/2020, en el art. 2 (LA LEY 5476/2020) del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) se prevé, mediante una redacción confusa y desacertada, que el arrendatario (autónomo o pyme) «podrá» solicitar hasta 31 de enero de 2021, la moratoria descrita al arrendador que no sea empresa o entidad pública ni gran tenedor.

Nótese que, a diferencia de lo dispuesto en el art. 1, en este caso el arrendatario solamente puede solicitar la moratoria de la renta y no la reducción del 50% de la misma, sin perjuicio de que el arrendador pueda otorgar esta última si lo estima más acorde a sus intereses.

El arrendador no está obligado a otorgar la moratoria del pago de la renta, pero se le ofrece un incentivo fiscal para hacerlo, consistente en que se pueda computar como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía de la rebaja de renta acordada en los meses de enero, febrero y marzo de 2021 (art. 13 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020)).

Se dispone en el art. 2.2 que las partes podrán disponer de la fianza arrendaticia para el pago de alguna de las mensualidades de la renta, la cual deberá reponerse en el plazo de un año o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo sea inferior a un año.

Otra novedad destacable respecto del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) es la exclusión de la aplicación de estas medidas legales a los arrendadores incursos en concurso de acreedores o, cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas legales, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal (LA LEY 6274/2020) (art. 6 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020)).

Téngase en cuenta que esta normativa no tiene carácter imperativo; solamente es de aplicación en defecto de acuerdo. De conformidad con lo dispuesto en el art. 1.4 del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020), en caso de que las partes hubieran alcanzado un acuerdo sobre reducción o moratoria de pago de la renta que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el nuevo estado de alarma, sus prórrogas y los cuatro meses posteriores, el arrendatario podrá solicita que se aplique la moratoria o reducción de la renta legal durante el período de tiempo no afectado por el acuerdo de las partes.

A mi juicio, en la medida que no se trata de una norma de carácter imperativo, su aprobación no puede ser impeditiva de que el arrendatario de uso distinto de vivienda o de industria que padezca una situación de excesiva onerosidad con motivo de las externalidades negativas de la COVID-19 pueda recurrir al auxilio de los tribunales en ejercicio de su derecho constitucional a la tutela judicial efectiva en busca de medidas distintas a las reguladas en el RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) que sean más idóneas para reequilibrar las prestaciones de su negocio jurídico en aras de garantizar la conservación del negocio jurídico. Nada lo impide. Es más, como hemos adelantado anteriormente, los tribunales vienen declarando que el acogimiento a las medidas análogas previstas por el RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) no impide que se pueda acudir a los tribunales para exigir una revisión del contrato que permita garantizar su conservación mediante expedientes como el de la cláusula rebus sic stantibus. Con mayor razón, ello será así cuando la problemática que se suscite, a pesar de venir causada por las externalidades negativas del COVID-19, no sea exactamente la resuelta por el RDL 15/2019 (LA LEY 16973/2019). Pensemos, por ejemplo, en aquellos casos en que la actividad no se encuentra suspendida, pero sufre importantes restricciones, como limitaciones de aforo o restricciones horarias. Nótese que es un riesgo que cae en la esfera del arrendador (periculum est locatoris), pues incumple su obligación de prestar la cosa conforme al fin económico pactado, en tanto que «la imposibilidad de la prestación no sólo puede ser física o legal, sino económica» (SSTS de 20 de abril de 1994 (LA LEY 13881/1994) y de 21 de noviembre de 1988). En estos casos, el arrendatario perjudicado podría exigir una reducción de la renta en proporción a la menor utilidad de la prestación recibida. Esta pretensión se podría fundamentar en una aplicación analógica del viejo art. 1575 del Código Civil (LA LEY 1/1889) previsto para bienes productivos que faculta al arrendatario a exigir una rebaja de la renta por pérdida de más del 50% de los frutos por casos fortuitos extraordinarios, o sin ir más lejos en una aplicación analógica de los arts. 21, 22 y 30 de la LAU sobre obras de conservación y mejora (7) , así como en las modernas regulaciones europeas de derecho de contratos (art. III.-3:401 del DCFR y art. 9:201 de los PECL) que prevén la suspensión parcial de la obligación atendiendo al alcance del incumplimiento prestacional. También podría fundarse dicha pretensión de rebaja de la renta en la cláusula rebus sic stantibus (SSTS de 18 de julio de 2019 (LA LEY 133917/2019) y de 6 de marzo de 2020 (LA LEY 8016/2020)) y en una analógica del principio Hardship o de excesiva onerosidad de los Principios UNIDROIT sobre los contratos comerciales internacionales (STS de 17 de noviembre de 2000 (LA LEY 1742/2001)).

La aprobación de estas nuevas medidas legales no deja sin efecto las medidas legales aprobadas en Cataluña por el DL 34/2020, existiendo pues en dicho territorio una concurrencia de normas en vigor sobre idénticos supuestos que permite al arrendatario afectado acogerse voluntariamente a aquellas que le resulten más beneficiosas para sus intereses. Si bien son normativas de carácter similar, presentan sensibles diferencias tanto en su ámbito de aplicación como en su alcance (8) , tal como hemos explicado con anterioridad. Evidentemente, lo que no procede es un ejercicio antisocial de dichos derechos tratando el arrendatario de aprovecharse de forma cumulativa de las medidas legales de ambas normativas en perjuicio del arrendador, pues dicha actuación sería claramente constitutiva de abuso de derecho.

Tal como declara ECHEVERRÍA SUMMERS, F. (9) , hubiera sido deseable una coordinación entre las diferentes administraciones públicas para evitar esta situación de concurrencia de normas que obliga a resolver problemas competenciales y de compatibilidad, generando con ello una inseguridad jurídica para los administrados totalmente evitable y desaconsejable en los lamentables momentos que estamos atravesando.

III. Conclusiones

Si bien la Exposición de Motivos del RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020) declara que estamos ante una mejora del RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020), lo cierto es que el texto aprobado continúa adoleciendo del rigor jurídico necesario y dejando muchos interrogantes por responder. Como, por ejemplo, respecto del concepto de gran tenedor no se aclara si computa la titularidad de una cuota indivisa de un bien inmueble, o si en el caso de las personas jurídicas computan los bienes inmuebles titularidad de otras sociedades del grupo, o si computa los bienes inmuebles que uno ostenta en usufructo, entre otras muchas cuestiones más (10) .

En cuanto al fondo, y tal como ya denunciamos en su día (11) , el Gobierno ha desoído las propuestas de la doctrina, y las medidas que se han implementado en países vecinos como Alemania o Austria, que si bien también han optado por la vía de otorgar moratorias, no han cometido el grave error de discriminar entre arrendatarios en función de si la contraparte es un gran tenedor, una empresa pública o un pequeño propietario. Más aun si tenemos en cuenta que en el mercado arrendaticio español los grandes tenedores representan tan solo el 3% de los arrendadores (12) . Ello evidencia que el ámbito subjetivo de la norma es excesivamente limitado.

En definitiva, a la vista del limitado alcance de las medidas aprobadas por el RDL 35/2020 (LA LEY 25604/2020), o se complementan dichas medidas con importantes ayudas económicas a los arrendatarios afectados, o lo único que se conseguirá es, en el mejor de los casos, posponer unos meses la litigiosidad arrendaticia al momento en que haya que abonar las rentas objeto de moratoria ante el elevado riesgo de que se produzca una situación generalizada de impago de rentas.

Por otro lado, son muchas las críticas y entiendo que justificadas, esgrimidas por los arrendadores que reúnen la condición de grandes tenedores, por cuanto no se ha previsto ninguna indemnización ni compensación económica a su favor por la lesión que sufren en su derecho de propiedad como consecuencia de las medidas legales aprobadas, que se suman a las aprobadas en su día por los RDL 15/2020 (LA LEY 5476/2020) y RDL 11/2020 (LA LEY 4471/2020). En este sentido, se vislumbra la preocupación del Gobierno por incurrir en una posible responsabilidad patrimonial frente a los arrendadores grandes tenedores de bienes inmuebles perjudicados por estas medidas, declarando en la Exposición de Motivos, que no existe vulneración de su derecho de propiedad al no comportar un vaciamiento del contenido económico de la renta acordada, no tratase de una normativa imperativa, que solamente es de aplicación en defecto de pacto entre las partes y cuando es estrictamente necesario por estar el arrendatario situación de vulnerabilidad provocada por la COVID-19.

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