Vicente Magro Servet
Magistrado de la Sala de lo Penal del Tribunal Supremo
Doctor en Derecho
Diario La Ley, Nº 9770, Sección Doctrina, 14 de Enero de 2021, Wolters Kluwer
Normativa comentada
Resumen
Análisis de las medidas incluidas en el RD 35/2020 de 22 de diciembre, en cuanto afecta a las opciones que pueden plantear los inquilinos de locales de negocios a los arrendadores con ocasión de las restricciones acordadas por la Administración en los horarios de los locales por consecuencia del coronavirus y la situación de emergencia que ha provocado el «toque de queda» y la afectación de los ingresos de los locales.
Ante la incidencia del COVID en los locales de negocio y las limitaciones horarias de apertura, ofrece el autor un análisis sistemático sobre las consecuencias de la aprobación del Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre, en cuando afecta a las relaciones contractuales entre arrendador y arrendatario ante la necesidad de llegar a pactos entre las partes que eviten la litigiosidad en atención a los «toques de queda» aprobados por la Administración de las distintas Comunidades Autónomas para reducir la proliferación de los contagios.
Se trata con la medida de equilibrar los intereses entre arrendadores y arrendatarios de locales de negocio en la búsqueda de una «solución legal justa» que adecúe la actual situación sanitaria al marco contractual que firmaron las partes. Se desarrolla, así, y explica el contenido del Real Decreto Ley y sus consecuencias prácticas tanto para arrendadores como para arrendatarios, con las especiales características y elementos diferenciales, según cada supuesto concreto, que se especifica en la normativa aprobada.
I. Introducción
La situación que seguimos viviendo con respecto a la pandemia del coronavirus, así como las medidas adoptadas por la Administración que, con toda lógica, ha limitado la apertura de locales de negocio para frenar el incremento de los contagios, provoca, evidentemente, una disminución de los ingresos económicos de los inquilinos de los locales de negocio arrendados con una evidente variación de las circunstancias que tuvieron en cuenta cuando se firmó el contrato de arrendamiento.
Cierto y verdad es que durante el confinamiento y la posterior fijación de fases sucesivas de desescalada se fueron aprobando diversos Reales Decretos en los que se plantearon distintas soluciones entre arrendador y arrendatarios en esta cuestión. Pero la prolongación del problema que puede extenderse durante gran parte del 2021 ha exigido la aprobación de una normativa específica para adecuar la situación de los inquilinos de locales a las restricciones acordadas por la Administración, planteándose reducciones en el pago de renta, así como moratorias en el pago de las mismas como veremos.
¿Cuáles son las características de este reciente régimen legal?
La propia Exposición de Motivos del Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre (LA LEY 25604/2020) hace un recorrido en el tiempo de lo ocurrido desde el pasado mes de marzo de 2020 para resaltar el objetivo y necesidad de esta normativa en este momento apuntando: «El cierre temporal de negocios, las restricciones a la libre circulación o la suspensión de actos públicos tienen un inevitable impacto sobre las empresas, que desempeñan un papel central en la creación de empleo y riqueza para el conjunto del país. En estas circunstancias, preservar el tejido productivo y atender a las dificultades transitorias de las empresas es una prioridad para superar las consecuencias de esta pandemia.»
En su momento ya se aprobó el Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, (LA LEY 5476/2020) dictado en pleno confinamiento para regular las diferencias que ya se estaban produciendo entre arrendadores y arrendatarios con respecto a cómo resolver el pago de la renta ante el cierre obligado de los negocios. La situación ahora no es tan grave como la del confinamiento, ya que los negocios abrieron desde el alzamiento del estado de alarma el 21 de junio de 2020, pero el paso del tiempo, y la denominada «segunda ola» es explicado en el Real Decreto Ley 35/2020 (LA LEY 25604/2020) al señalar que: «La llegada del otoño se tradujo en España, al igual que en la mayoría de países europeos, en una tendencia ascendente en el número de casos, que han hecho necesaria la puesta en marcha de toda una serie de nuevas medidas, amparadas en una nueva declaración del estado de alarma por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2.»
La situación que todo el problema del virus ha creado después del alzamiento del estado de alarma en junio de 2020 se centra en que se ha tenido que aprobar otro nuevo estado de alarma con una prolongación hasta mayo del 2021, pero que tiene la previsibilidad de llegar hasta final del verano del presente año al menos según se está indicando, lo que afectará en gran medida a los locales de negocio, que queden afectados por las restricciones de movilidad y horarios.
Así, lo que en principio parecía con la «desescalada» que era una situación que se había denominado como nueva normalidad se fue complicando al terminar el verano del 2020, comprobando el reinicio de la problemática sanitaria, y también económica, que el coronavirus había dejado en el país como en el resto del mundo, y que no se ponía tope a la problemática en el año 2020, sino que iba a extenderse durante el 2021.
Ello ha determinado una intervención del Estado en este tema, aunque se trate de una relación jurídico privada, porque se trata de una cuestión global objetivable y nacional que requiere una respuesta conjunta y equilibrada, tanto para el arrendador como para el arrendatario, ya que el primero podría exigir el pago de la renta pactada en el contrato ante una demanda de desahucio por falta de pago, pero, a su vez, también el arrendatario podría instar un juicio declarativo planteando esa suspensión del contrato, o reducción en el pago de la renta, aplicándose como circunstancias la fuerza mayor, o la modificación de las bases del negocio que, evidentemente, han existido, al suponer un distinto marco contractual la situación actual con respecto a aquella en la que se firmó el contrato.
Para evitar, en consecuencia, una litigiosidad desmesurada en este tema, y dado que la situación todavía va a perdurar durante los próximos tres trimestres del 2021 el marco legal que ofrece el Real Decreto es positivo para intentar la vía de la solución mediadora y de «buena voluntad» entre las partes, con propuestas que se recogen en los tres primeros artículos del citado Real decreto que vamos a desarrollar.
II. Las razones que se ofrecen para aprobar el Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre
Casi con la llegada del fin de año se aprobó este Real Decreto-Ley que viene a resolver los problemas existentes en los locales arrendados, ante una notable disminución de sus ingresos y las lógicas dificultades existentes a la hora de poder afrontar pagar la renta que se pactó en su momento, pero cuando las condiciones y circunstancias del país no eran las limitaciones en la movilidad que ahora existen.
¿Sobre qué parámetros se ubica la reforma a tenor de lo que explica la Exposición de Motivos? Veamos.
1. Reducción de los ingresos de locales arrendados ante las medidas de la Administración. Su previsibilidad de mantenimiento, al menos hasta el Verano de 2021
La irrupción de la vacuna no supone una solución inmediata a la retirada de los «toques de queda» administrativos que, con distintos horarios pero fuertes restricciones de apertura, se están adoptando en todas las Comunidades Autónomas. Por ello, dado que se especula con que la duración de las medidas se prolongarán hasta, al menos, final del Verano de 2021 se ha hecho preciso ofrecer una ayuda a los inquilinos para que puedan mantener sus negocios y los puestos de trabajo, aunque ello sea incidir en las relaciones jurídico-privadas entre partes, pero en lo que el Estado debe intervenir al tratarse de una situación de emergencia mundial.
Así, se hace constar que «la falta de ingresos o la minoración de los mismos durante el período que dure el estado de alarma puede dar lugar a la incapacidad financiera de autónomos y pymes para hacer frente al cumplimiento, total o parcial, de sus obligaciones de pago de renta de locales en alquiler que pone en serio riesgo la continuidad de sus actividades.»
2. Ni la LAU ni el Código Civil ofrecen un marco legal al que puedan sujetarse las partes del contrato de arrendamiento
«A falta de acuerdo entre las partes, la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, no prevé causa alguna de exclusión del pago de la renta por fuerza mayor o por declaración de estado de alarma u otras causas, salvo en lo referido en su artículo 26 (LA LEY 4106/1994), relativo a la habitabilidad de la vivienda derivada de la ejecución de obras, que puede ser aplicable a los locales de negocio a través del artículo 30 (LA LEY 4106/1994) de esa misma ley.
Asimismo, si se acude a la regulación del Código Civil referida a la fuerza mayor, tampoco ofrece una solución idónea, porque no ajusta la distribución del riesgo entre las partes, aunque puede justificar la resolución contractual en los casos más graves.»
3. Fijación de un procedimiento al que puedan ajustarse las partes para dar una solución al conflicto del pago de la renta
«Se considera conveniente ofrecer una respuesta que permita abordar esta situación y regular un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales, como continuación y mejora del que se propuso por el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo»
4. Legalidad de la intervención del Estado en las relaciones jurídico-privadas
La ausencia de una eficaz regulación legal de la fuerza mayor, la alteración de las bases del negocio y sus consecuencias en la normativa legal hacen que el Estado tenga que aprobar esta normativa que ofrezca soluciones cuando las partes no se ponen de acuerdo. Y conste que ello no supone criminalizar al arrendador para que no cobre lo que firmó, ya que esta firma se hizo en unas circunstancias absolutamente distintas a las que ahora concurren, con una crisis sanitaria y económica que durará, todavía, muchos meses más y donde las restricciones de movimientos seguirán marcando la pauta de la convivencia, e, incluso, con opciones de que sean más duras si llega la tercera ola. Por ello, se recoge que:
«Por otro lado, estas medidas no lesionan los derechos constitucionales que a las partes asisten y respetan el contenido esencial de la propiedad privada y la libre empresa consagrados en los artículos 33 (LA LEY 2500/1978) y 38, respectivamente, de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978).
Estas medidas se ajustan a los parámetros de constitucionalidad que se han venido estableciendo por la jurisprudencia del Tribunal Constitucional para medidas semejantes de intervención estatal en relaciones jurídico-privadas, al no implicar el vaciamiento del contenido económico de la renta acordada y no suponer una pérdida esencial, o vaciamiento, de la utilidad económica del bien arrendado (SSTC 89/1994, de 17 de marzo (LA LEY 2389-TC/1994)).
En este sentido, y de acuerdo con la jurisprudencia constitucional, la utilidad económica de la propiedad dada en arrendamiento implica la percepción de la correspondiente merced arrendaticia.»
5. Prima el pacto entre partes, y en su defecto, el Real Decreto Ley 35/2020 para los casos en los que el arrendador se niegue al acuerdo
Prima, en primer lugar, lo que las partes hayan acordado, intentando evitar litigios, pero en donde podría el arrendador, incluso, recibir como medida aplicable una suspensión del contrato si ante una demanda declarativa del arrendatario se insta esta suspensión del contrato, o la reducción o aplazamiento del pago de rentas por decisión judicial por la alteración grave de las bases del negocio.
«Específicamente, el Real decreto-ley cumpliría con los juicios de idoneidad y necesidad, pues en él se prima con claridad que habrá que estar a lo que voluntariamente pacten el arrendador y el arrendatario de establecimientos comerciales, al restringirse la aplicación de estas medidas únicamente en aquellos casos en los que no existan pactos entre particulares en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del SARS-CoV-2. Y, finalmente, la norma cumple con el juicio de proporcionalidad en sentido estricto, pues con el mantenimiento de las relaciones contractuales existentes antes de la pandemia facilita la solución de conflictos, y evita pérdidas de empleos, empresas y de negocios, impagos, situaciones concursales y litigiosidad en el futuro.»
III. Regulación que ofrece el Real Decreto Ley 35/2020 de 22 de diciembre
Veamos cuál es el marco regulador del citado Real Decreto, así como sus características y aplicación práctica.
La redacción del art. 1 (LA LEY 25604/2020) señala que:
1. Artículo 1. Arrendamientos para uso distinto del de vivienda con grandes tenedores
1. En ausencia de un acuerdo entre las partes para la reducción temporal de la renta o una moratoria en el pago de la misma, la persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LA LEY 4106/1994), o de industria, que cumpla los requisitos previstos en el artículo 3 de este real decreto-ley, podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora, cuando esta sea una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, una de las siguientes alternativas:
a) Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el período de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020) y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia al fin del plazo señalado en el apartado 3. El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un período de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.
2. En los casos en los que en el contrato de arrendamiento esté previsto el pago, además de la renta arrendaticia, de otros gastos derivados de servicios de mantenimiento o de otro tipo, y de los cuales el arrendatario se beneficia, estos gastos comunes quedarán excluidos de las medidas previstas en el apartado anterior.
3. La persona arrendadora comunicará expresamente su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario.
4. En caso de que las partes hubieran llegado a un acuerdo sobre la reducción de la renta o la moratoria de su pago que afectara únicamente a una parte del período comprendido por el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), y sus prórrogas, así como a un máximo de cuatro meses posteriores a la finalización de la última prórroga de dicho estado de alarma, los apartados 1 y 2 de este artículo también resultarán de aplicación, pero la medida correspondiente prevista en el apartado 1 se aplicará únicamente para la parte del período no afectada por el acuerdo de las partes.
Las circunstancias de relevancia que debemos destacar en este primer precepto son las siguientes, a saber:
1. Las medidas se aplican a falta de pacto entre las partes. Es decir, si las partes ya hubieran alcanzado un acuerdo para la reducción, o el aplazamiento de la renta, habrá que estar a ese pacto, por lo que si a la fecha del 22 de diciembre del Real Decreto ya existía pacto firmado, a ello tendrán que atenerse las partes, a salvo del período no incluido en el pacto que pueda llegar a lo permitido en el Real Decreto, que es la declaración del estado de alarma, prórrogas y cuatro meses más. (ahora mismo llevaría hasta septiembre de 2021).
2. Que para su operatividad se exige petición expresa del arrendatario al arrendador, entendiendo que ésta debe ser fehaciente para poder demostrar, en su caso, dos aspectos: Que hubo solicitud y que se hizo en el plazo de hasta el 31 de enero de 2021, plazo que se aplica tanto para los casos del art. 1 (LA LEY 25604/2020) como los del art. 2 (LA LEY 25604/2020). Además, exige la fehaciencia el apartado 3º.
3. Si ha habido un pacto firmado entre las partes adecuado a las circunstancias de la alteración de las bases del negocio es inaplicable lo recogido en el Real decreto Ley 35/2020 (LA LEY 25604/2020), pero solo en la extensión de lo fijado en el pacto.
4. Persona que puede instarlo como arrendataria: Persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda que cumpla los requisitos del art. 3 (LA LEY 25604/2020) de este Real Decreto a los que luego nos referimos.
5. El marco legal del art. 1 (LA LEY 25604/2020) se refiere a locales de negocio arrendados por arrendadores que tengan la condición de que se traten de una empresa o entidad pública, o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.
Con ello, si el arrendador es una empresa, entidad pública, o entra en el concepto de «gran tenedor» se le aplican las consecuencias del art. 1, y, entre ello, la obligatoriedad de la aceptación de una de las opciones que le planteará el arrendatario. No puede negarse a «una de ellas». Los 11 inmuebles de mínimo a que se refiere el precepto lo serán en concepto de propiedad, aunque estén arrendados, y/o se traten de inmuebles en copropiedad.
6. El inmueble arrendado debe estar afecto a la activad económica desarrollada por el arrendatario, ya sea industrial (1) , comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial o docente a tenor del apartado 2 del artículo 3 LAU (LA LEY 4106/1994). No cabe admitir el de temporada porque es ajeno a la actividad de local de negocio entendido como tal.
7. El marco legal de la prórroga del estado de alarma abarca hasta el 9 de mayo de 2021. El Boletín Oficial del Estado publicó el 4 de noviembre el Real Decreto 956/2020, de 3 de noviembre (LA LEY 20702/2020), por el que se prorroga hasta el 9 de mayo de 2021 el estado de alarma que declaró el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), para contener la propagación del Covid-19.
Mediante el Real Decreto 926/2020 (LA LEY 19800/2020) se estableció, con excepciones, la limitación de la libre circulación de las personas en horario nocturno; la posibilidad de limitar la entrada y salida de comunidades y ciudades autónomas o de ámbitos territoriales inferiores, y la posibilidad de limitar la permanencia de grupos de personas en espacios públicos y privados. Todo ello con la intención de reducir la movilidad social para detener la expansión de la epidemia. También se previó la posibilidad de que las comunidades autónomas pudieran imponer la realización de prestaciones personales obligatorias en el ámbito de sus sistemas sanitarios y sociosanitarios, siempre que esto resultase imprescindible para responder a la situación de emergencia sanitaria.
8. Las opciones que debe incluir la petición del arrendatario al arrendador son dos:
a. Una reducción del 50 por ciento de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el SARS-CoV-2, y sus prórrogas y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
Con ello, en el marco actual el pacto ante esta primera opción que puede plantear el arrendatario llevaría a una reducción de rentas hasta final de septiembre de 2021. Así, si ahora se está pagando una renta de 1.500 euros al mes la solicitud del arrendatario llevaría a un pago de 750 euros de renta al mes hasta el 9 de septiembre.
b. Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará durante el período de tiempo que dure el estado de alarma declarado por Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020) y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses
En la misma manera, esta opción permitiría posponer el pago de las rentas de febrero a septiembre de 2021 para pagarlas en dos años prorrateado su importe íntegro sin descuentos a partir de la renta de octubre de 2021 hasta final septiembre de 2023.
Si restare menos plazo del contrato de los dos años que cita el art. 1 (LA LEY 25604/2020) en los que se permite retrasar y prorratear el pago de los meses no pagados por la crisis sanitaria, las mensualidades se prorratearán entre los meses que restaren hasta el vencimiento del contrato, lo que daría opción a modificar el contrato para ampliarlo en la medida en que se puedan pagar las mensualidades debidas por la declaración del estado de alarma y las cuatro mensualidades añadidas en ese período de « dos años», ya que de faltar menos ese prorrateo se haría en los meses que restaran.
9. El prorrateo de las mensualidades lo es sin penalización ni devengo de intereses.
10. Los gastos comunes, como los de comunidad, cuyo pago fueran de cargo del arrendatario según contrato quedarán excluidos de las medidas previstas en cuanto al aplazamiento o reducción de rentas.
Nótese que estas medidas solo se aplican al concepto de renta puramente entendida como tal, por lo que el resto de conceptos incluidos en el contrato a cuenta del arrendatario quedan excluidos de reducción o moratoria.
11. El plazo fijado en el Real Decreto del 31 de enero de 2021 para que el arrendatario haga la solicitud es improrrogable. Transcurrido el mismo desaparece la vinculación para el arrendador ex art. 1 (LA LEY 25604/2020). Ese plazo de 7 días que tiene el arrendador para responder se computa desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente, es decir, a partir del día siguiente a la constancia de la comunicación fehaciente.
Nótese en este punto una cuestión importante, y es que como generalmente el medio elegido será el correo electrónico, el plazo se computa desde el envío de la solicitud, ya que se entiende que la recepción es inmediata. Recordemos que así lo prevé la LAU en el art. 4.6 (LA LEY 4106/1994) que indica que Las partes podrán señalar una dirección electrónica a los efectos de realizar las notificaciones previstas en esta ley, siempre que se garantice la autenticidad de la comunicación y de su contenido y quede constancia fehaciente de la remisión y recepción íntegras y del momento en que se hicieron
12. El arrendador debe contestar, también fehacientemente, la solicitud del arrendatario, y debe hacerlo en el plazo máximo de siete días hábiles, desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente. Nótese que, como decimos, lo común sería que se utilice el correo electrónico que las partes podrán haber fijado en el contrato como domicilio a efectos de notificaciones.
Con ello, será el arrendador quien opte por una fórmula u otra, no estando vinculado a aceptar la solicitada por el arrendatario
13. Si no contesta en plazo el arrendador, el arrendatario podrá aplicar ya la opción que le envió y se lo comunicará en tal sentido de forma fehaciente al arrendador por el mismo conducto que el elegido para enviar la solicitud. Así, se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendatario en su solicitud inicial a partir del mes siguiente, que sería ya el de febrero.
14. El arrendador puede elegir la otra alternativa que le ofrece el RD 35/2020 (LA LEY 25604/2020), ya que no le vincula la pedida por el arrendatario, ya que se recoge que A partir de la siguiente mensualidad arrendaticia al fin de ese plazo (del mes de enero) se aplicará automáticamente la medida elegida por el arrendador de entre las descritas en los apartados a y b del apartado 1, o, en defecto de comunicación expresa en plazo, la solicitada por el arrendatario. Con ello, si el, arrendatario opta por la moratoria, el arrendador podría optar por la reducción, pero que pague cada mes la mitad de la renta. Ello sería vinculante para el arrendatario una vez recibida la comunicación, debiendo pagar en el mes de febrero el 50% de la renta.
15. Podría ocurrir que antes de la aprobación de este Real Decreto las partes ya hubieren pactado por escrito una «compensación» por la crisis sanitario-económica. Nos preguntamos qué pasaría en estos casos. Pues la solución la da el apartado 4º del art. 1 (LA LEY 25604/2020), en tanto en cuanto si, por ejemplo, las partes han pactado una reducción de renta solo del 40% hasta el mes de abril de 2021, el art 1 y sus consecuencias antes expuestas determinarían que el arrendatario podría efectuar solicitud al arrendador de una reducción de renta de los meses no afectados por el acuerdo, que en este caso serían desde mayo hasta final de septiembre, período máximo que se fija en la actualidad de extensión de las medidas.
2. Artículo 2. Otros arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Frente al carácter vinculante del art. 1 (LA LEY 25604/2020) para el arrendador, el art. 2 (LA LEY 25604/2020) marca una mera voluntariedad en la aceptación por el arrendador a la solicitud del arrendatario. Ahora bien, nótese que fuera del marco legal del Real Decreto ley 35/2020, el arrendatario, aun en el caso de que el arrendador no fuera uno de los que constan en el art. 1 podría instar judicialmente la reducción de la renta o su moratoria atendidas la modificación de las bases del negocio y haber concurrido una causa de fuerza mayor que le haga acreedor de estas medidas.
1. La persona física o jurídica arrendataria de un contrato de arrendamiento para uso distinto del de vivienda de conformidad con lo previsto en el artículo 3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), o de industria, cuyo arrendador sea distinto de los definidos en el artículo 1, y cumpla los requisitos previstos en el artículo 3, podrá solicitar de la persona arrendadora, antes del 31 de enero de 2021, el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento o una rebaja de la renta no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
2. Exclusivamente en el marco del acuerdo al que se refiere el apartado anterior, las partes podrán disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia. En caso de que se disponga total o parcialmente de la misma, el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza dispuesta en el plazo de un año desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
Con ello, las notas características serían:
1. El arrendador del art. 2 (LA LEY 25604/2020) no está obligado a aceptar ninguna de las propuestas del arrendatario. Y tampoco está obligado a contestar a la petición en un determinado plazo, o que existan unos determinados efectos ante la falta de esa respuesta.
Ello evidencia que el mismo plazo concedido en el art. 2 de hasta el 31 de enero de 2021 carece de sentido si no es vinculante para el arrendador esa solicitud.
2. Se le permite al arrendatario pedir al arrendador el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta siempre que dicho aplazamiento, o una rebaja de la renta, no se hubiera acordado por ambas partes con carácter voluntario.
3. Es evidente que fuera de los casos en los que el arrendador no sea uno de los que se citan en el art. 1 (LA LEY 25604/2020) el arrendatario podrá pedir la reducción de renta, o aplazamiento del pago, como antes se ha visto.
4. Ahora bien, aunque no sea vinculante, el arrendatario podrá efectuar la solicitud de forma fehaciente para que quede constancia del intento de resolver las diferencias con el arrendador que no quiere llegar al pacto, a fin de plantearlo más tarde como documento n.o 1, cuando judicialice, en su caso, el conflicto.
5. Con ello, el legislador ha optado por dar un distinto tratamiento vinculante a la petición del arrendatario según se trate del tipo de arrendador.
6. El arrendador podrá disponer libremente de la fianza prevista en el artículo 36 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994), que podrá servir para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta arrendaticia, y esto se entiende que debe ser opcional para cualquier tipo de arrendador. Efectuada esta elección por el arrendador al transcurrir un año el arrendatario deberá reponer esa fianza desde la celebración del acuerdo o en el plazo que reste de vigencia del contrato, en caso de que este plazo fuera inferior a un año.
3. Artículo 3. Requisitos de los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios a efectos de los artículos 1 y 2
¿Qué arrendatarios pueden acudir a estas medidas?
Podrán acceder a las medidas previstas en los artículos 1 (LA LEY 25604/2020) y 2 (LA LEY 25604/2020), los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda cuando cumplan los siguientes requisitos:
1. En el caso de contrato de arrendamiento de un inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por el trabajador autónomo:
a) Estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
2. En caso de contrato de arrendamiento de inmueble afecto a la actividad económica desarrollada por una pyme:
a) Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Texto Refundido de la Ley de Sociedades de Capital, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio (LA LEY 14030/2010).
b) Que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
c) En el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida en virtud de lo previsto en el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre (LA LEY 19800/2020), se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Las notas características se citan en este art. 3 (LA LEY 25604/2020) y, en consecuencia, podemos destacar que:
1. Trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda.
2. En el caso de autónomos:
a. Estar de alta en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
b. O bien que la actividad negocial haya quedado suspendida por cierre, lo que puede afectar a locales de ocio nocturno, o bien que se pueda acreditar la reducción de ingresos, por ejemplo, por las limitaciones horarias de cierre o «toques de queda». Pero en este caso se deberá acreditar la reducción de su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
3. En el caso de PYMES
a. PYMES que no superen los límites del apartado 1 artículo 257 de la Ley de Sociedades de Capital (LA LEY 14030/2010):
Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
b. Que o se haya suspendido la actividad o reducidos los ingresos en la misma medida que antes se ha citado para los autónomos.
4. Artículo 4. Acreditación de los requisitos
Se recogen en este precepto cómo se acreditan estos requisitos, en la medida en la que cuando se envíe la solicitud al arrendador en el plazo marcado hasta el 31 de enero de 2021 en los dos casos del art. 1 (LA LEY 25604/2020) y 2 (LA LEY 25604/2020) se deberá acompañar estos documentos.
El cumplimiento de los requisitos establecidos en el artículo anterior, se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:
a) La reducción de actividad se acreditará inicialmente mediante la presentación de una declaración responsable en la que, sobre la base de la información contable y de ingresos y gastos, se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. En todo caso, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
b) La suspensión de actividad, se acreditará mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo (LA LEY 3655/2020), de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Así, hay que destacar que solo se exige una «declaración responsable» al modo de «declaración jurada», pero sin exigirse como documento complementario más allá de que si el arrendador le exige que acredite esa disminución de ingresos el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
De ser así, el arrendador podría contestar en el plazo de 7 días hábiles antes citado en el caso del art. 1 (LA LEY 25604/2020), sin admitir ni rechazar la petición del arrendatario, sino instando la acreditación de la reducción de ingresos, lo que obligaría a un movimiento complementario del arrendatario de «exhibición» de libros contables, lo que exigiría que tenga su documentación contable en regla.
Debe entenderse que no se puede exigir la entrega, sino solo la mera exhibición para comprobación.
Entendemos que la comunicación del arrendador al arrendatario en este sentido debe ser, asimismo, fehaciente, y en el caso del art. 1 interrumpe el plazo de respuesta y empezarían de «0» los siete días desde la exhibición de los libros contables para que el arrendador del art. 1 dé una respuesta a la petición del arrendatario.
5. Artículo 5. Consecuencias de la aplicación indebida de la reducción y el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta
Se establecen en este artículo una serie de consecuencias para el caso de que el arrendatario haya alterado los datos para conseguir los beneficios.
Las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, (LA LEY 25604/2020)serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar.
En este caso, si se acreditaran estos extremos podrían dar lugar a una existencia de falsedad contable del art. 310 CP (LA LEY 3996/1995) si se hubiere alterado ésta, sea para este fin o no y deberán devolverse las cantidades dejadas de abonar en el caso de reducción de renta, quedando en otro caso anulada la moratoria que se hubiere aceptado por el arrendador.
6. Artículo 6. Exclusión de la aplicación de la medida a arrendadores incursos en concurso de acreedores
Este precepto pretende evitar que empresas arrendadoras del art. 1 (LA LEY 25604/2020) se vean obligadas a aceptar y quedar afectadas por estas medidas vinculantes del art. 1 (LA LEY 25604/2020) (o bien reducción o bien moratoria) cuando ya estén en concurso de acreedores, o sea previsible que vayan a acudir a él si aceptan estas medidas. Para ello, se permite que el arrendador pueda contestar la petición efectuada en plazo por el arrendatario en el sentido de acreditar la posibilidad de acudir a concurso de aceptar una de las medidas propuestas. Esta podría ser la respuesta que diera el arrendador al arrendatario, el cual podría exigir una mayor acreditación, o bien efectuar una reclamación judicial para que el juez decida si el arrendador se encuentra en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual.
1. Lo dispuesto en el artículo 1 no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de las medidas previstas en dicho artículo, el arrendador se encuentre en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley Concursal (LA LEY 6274/2020).
2. El arrendador que pretenda la aplicación de este artículo 6 deberá acreditar encontrarse en alguna de las situaciones previstas en él.
7. Ventajas fiscales
Se introduce en el art. 13 (LA LEY 25604/2020) una medida fiscal, pero solo aplicable a los arrendadores del art. 2 que no están obligados a aceptar la propuesta del arrendatario, y ello se lleva a cabo para intentar motivar al arrendador que no sea gran tenedor, sea persona física o jurídica, y que acepte al menos la rebaja de la renta, medida que le beneficia en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas como para el Impuesto de Sociedades por la posibilidad de computar en 2021 como gasto deducible para el cálculo del rendimiento del capital inmobiliario la cuantía en que voluntariamente reduzcan la renta correspondientes a los tres primeros meses de 2021, lo que no se entiende cuando las medidas de «favorecimiento al arrendatario» se pueden extender, como hemos visto hasta el final de septiembre de 2021.
Además, se introduce en la Disposición adicional cuadragésima novena de Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (LA LEY 11503/2006), los gastos deducibles de los rendimientos del capital inmobiliario correspondientes a alquileres de locales a determinados empresarios durante el período impositivo 2021, pero que lo sea con respecto a un arrendatario que destine el inmueble al desarrollo de una actividad económica clasificada en la división 6 o en los grupos 755, 969, 972 y 973 de la sección primera de las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas aprobadas por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre (LA LEY 2537/1990) (locales en los que se desarrollan determinadas actividades económicas vinculadas al sector turístico, la hostelería y el comercio) por lo que no se entiende esta doble limitación en cuanto al período del primer trimestre de 2021, y en cuanto a las actividades del arrendatario.
(1)
Aquellos en los que el arrendador a cambio de precio cede al arrendatario la explotación de una organización patrimonial económicamente productiva, integrada por un conjunto de elementos materiales e inmateriales necesarios para lograr la explotación que constituye la finalidad de una empresa determinada, para lo cual debe existir con anterioridad la actividad de negocio para su continuación por el arrendatario.