Audiencia Provincial Madrid, Sentencia 13 Mayo 2021
Diario La Ley, Nº 9928, Sección Jurisprudencia, 7 de Octubre de 2021, Wolters Kluwer
Las reglas del sentido común y del comerciante mínimamente diligente llevan a considerar que el adquirente probablemente conocía, o al menos pudo conocer sin esfuerzos excepcionales, la existencia del arrendamiento.
Audiencia Provincial Madrid, Sentencia 123/2021, 13 May. Recurso 501/2020 (LA LEY 119725/2021)
El adjudicatario de un local en un procedimiento administrativo de apremio ejercita frente a la arrendataria del mismo la acción de resolución del contrato de arrendamiento.
La sentencia dictada en primera instancia declaró extinguido el contrato locaticio. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid estima el recurso de apelación formulado por la arrendataria y desestima la acción resolutoria ejercitada, declarando la subsistencia del arriendo.
El local fue adjudicado al demandante mediante subasta administrativa efectuada por la AEAT.
Conforme al art. 29 de la LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), al tratarse de un arrendamiento para uso distinto de vivienda, el adquirente queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que tenga la condición de tercero hipotecario del art. 34 de la LH.
El Tribunal considera que, en el supuesto de autos, el demandante no ostenta esa condición de tercero de buena fe pues no ha quedado acreditado que desconociese la existencia del arriendo, pese a su falta de inscripción en el Registro de la Propiedad.
En este sentido, la sentencia apunta que las reglas del sentido común y del comerciante mínimamente diligente llevan a considerar que el adquirente probablemente conocía, o al menos pudo conocer sin esfuerzos excepcionales, la existencia del arrendamiento.
Así se deriva del hecho de que la AEAT conocía la existencia de ocupantes en el local, y así lo hizo saber en el anuncio de la subasta poniendo en conocimiento de los futuros adquirentes la existencia de este hecho limitador del domino o al menos de la tenencia sobre la finca a enajenar, así como que se trataba de un local abierto al público y en funcionamiento.
Por ello, pese a no estar inscrito, una mínima diligencia hubiera aportado al actor un conocimiento exacto de la realidad del inmueble.
Además, el actor es administrador de una sociedad mercantil dedicada a inversiones inmobiliarias, por lo que no parece muy creíble que no comprobara concienzudamente la realidad del inmueble al que accede por subasta y que consta ocupado.