No se ha acreditado la concurrencia de los presupuestos de la responsabilidad civil de la arrendadora frente a la arrendataria, ni por la vía de la responsabilidad extracontractual del art. 1902 CC, ni por la vía de la responsabilidad contractual del art. 1101.
Audiencia Provincial Tarragona, Sentencia 385/2021, 29 Jul. Recurso 866/2019 (LA LEY 196119/2021)
El local arrendado sufrió una serie de daños a consecuencia de la rotura del calentador de agua. La aseguradora de la arrendataria reclama a la arrendadora, por vía de subrogación, el pago de la indemnización abonada a su asegurada.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda y condenó a la arrendadora al pago de la cantidad reclamada. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Tarragona estima el recurso de apelación presentado por la demandada y desestima la demanda.
El Tribunal rechaza la concurrencia de los presupuestos necesarios para apreciar la existencia de responsabilidad extracontractual, pues no cabe la imputación del resultado a una conducta negligente de la propiedad en nexo causal acreditado, máxime cuando el propio perito de la parte actora no identifica la causa concreta de la rotura del calentador.
Esa rotura fue calificada como accidental e imprevisible. No es un siniestro atribuible a una falta de mantenimiento por parte de la propietaria del inmueble, o a la infracción de alguna medida de vigilancia o precaución. Las instalaciones se entregaron a la arrendataria en perfecto estado menos de un año antes de acaecer el siniestro, no se evidenció anomalía alguna en ellas, ni le fue comunicada ninguna necesidad de reparación.
Tampoco aprecia la Sala la concurrencia de responsabilidad contractual de la arrendadora, la cual requiere la existencia un nexo causal eficiente entre la conducta generadora de dicha responsabilidad y los daños producidos.
El local fue entregado tan solo un año antes del siniestro, en buen estado de conservación, indicándose en el contrato que la instalación eléctrica se hallaba en perfecto estado de conservación. En momento alguno se detectó la necesidad de realizar intervención alguna en el calentador, cuya avería o rotura fue sorpresiva e imprevisible para las partes en el contrato de arrendamiento.
En consecuencia, la arrendadora no infringió el art. 21.1 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), al que se remite el art. 30, ni el art. 1554.2 CC (LA LEY 1/1889) determinante de responsabilidad contractual.
Como señala la doctrina jurisprudencial, no le es legal ni racionalmente exigible al arrendador una constante supervisión del inmueble arrendado, que ha de presumirse se encuentra en buen estado si no se le comunica la necesidad de reparación alguna. No es admisible obligar a la parte arrendadora a indemnizar a la parte arrendataria el coste de los daños en el continente del inmueble arrendado por menoscabos que no constan en modo alguno comunicados a dicha arrendadora al tiempo de producirse, ni requerida su reparación a efectos de conferirle la efectiva oportunidad de subsanación con el exclusivo fin de mantener el local condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido.
En suma, la Sala considera inadmisible, desde el punto de vista de las obligaciones dimanantes del contrato de arrendamiento, que la arrendadora estuviera obligada indemnizar a la arrendataria, en este caso a la aseguradora que se subroga en su acción, el coste de los daños en el continente del inmueble propiedad de la primera, menoscabos que no constan en modo alguno comunicados a la arrendadora al tiempo de producirse, ni requerida su reparación confiriéndole la efectiva oportunidad de ejecutar por sí misma los trabajos, a un posible coste más económico, y limitando la reparación exigible al cumplimiento del deber que le atribuye el art. 21.1 LAU 1994 (LA LEY 4106/1994), esto es, a ejecutar reparaciones que sean necesarias para conservar las condiciones de habitabilidad del local para servir al uso convenido.
Por último, la sentencia sostiene la existencia de caso fortuito encuadrable en el art. 1105 CC (LA LEY 1/1889), que establece que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse. La avería repentina e imprevisible de un elemento utilizado en la actividad de la arrendataria, elemento que se encuentra bajo su poder y posesión, es manifestación del riesgo inherente a toda actividad empresarial y no hay razón mínimamente acreditada en autos para imputar ese daño causalmente a una acción u omisión culposa o negligente o a un incumplimiento contractual de la demandada.