Audiencia Provincial Guipúzcoa, Sentencia 30 Septiembre 2021
Diario La Ley, Nº 10039, Sección Jurisprudencia, 29 de Marzo de 2022, Wolters Kluwer
Condena a la comunidad de propietarios a devolver la cantidad cobrada en aplicación del acuerdo. Las limitaciones de derechos en cuanto al uso y destino de los predios privativos integrados en una comunidad de propietarios no pueden tener efectos retroactivos.
Audiencia Provincial Guipúzcoa, Sentencia 1280/2021, 30 Sep. Recurso 2570/2020 (LA LEY 281670/2021)
La Audiencia Provincial de Guipúzcoa confirma la sentencia de primera instancia que condenó a la comunidad de propietarios demandada a devolver a los demandantes la cantidad que les fue cobrada en aplicación de un acuerdo comunitario que aprobó un aumento del 20% en la partición de las viviendas de uso turístico en los gastos comunitarios.
No se cuestiona la validez del acuerdo comunitario en sí, sino su aplicación con efectos retroactivos, por cuanto en el momento de su aprobación la vivienda de los propietarios demandantes ya se estaba destinando a uso turístico.
Es cierto que la comunidad de propietarios puede perfectamente llevar a cabo la aprobación de las normas de condominio que tenga por conveniente, y entre ellas aquellas que resultan de la aplicación de lo dispuesto en el art. 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LA LEY 46/1960). El problema en este caso es que se ha adoptado un acuerdo con base en el citado precepto y dicho acuerdo se ha aplicado en relación a una vivienda que, con carácter previo a su adopción, ya había obtenido la autorización para ser utilizada como vivienda turística.
La cuestión a tratar es la retroactividad del acuerdo, es decir, si dicho acuerdo, y la aplicación del recargo que establece, se puede aplicar sin distingos a todas las viviendas que ejerzan la actividad, o bien solo podría aplicarse a aquella viviendas que comiencen a realizar la actividad a partir de su adopción, pero no a las que ya se hubieran constituido con anterioridad.
Al respecto, la Sala establece que la excepción a la regla general de la unanimidad para establecer limitaciones de derechos en cuanto al uso y destino de los predios privativos integrados en una comunidad de propietarios, que establece el art. 17.12 de la LPH (norma restrictiva de derechos), no puede tener efectos retroactivos ni afectar por ello a propietarios disidentes que con anterioridad a su adopción ya venían desarrollando en su vivienda tal actividad de acuerdo con las normativa legal aplicable.
En el momento en que los actores adquirieron la vivienda, lo hicieron libre de limitaciones dominicales, esto es, confiando legítimamente en que tenía incólume la facultad de goce y disfrute sobre la finca. De lo contrario, se estaría legitimando que la comunidad pudiera menoscabar el contenido esencial del derecho de propiedad del comunero sobre su finca en contra de su voluntad y al margen de la regulación legal de tal posibilidad de establecer limitaciones al citado uso y disfrute.
En consecuencia, la prohibición de retroactividad del acuerdo que establece un recargo a las viviendas de uso turístico impide su aplicación a aquellas viviendas turísticas que ya se hubieran constituido con anterioridad.
En definitiva, y respecto al caso de autos, aunque el recargo acordado se empezó a cobrar el mes siguiente a la adopción del acuerdo, no debe aplicarse al piso de los demandantes por haber obtenido estos la licencia para realizar la actividad de uso turístico con anterioridad a que la comunidad de propietarios adoptase dicho acuerdo.