Alejandro Fuentes-Lojo Rius
Socio de Fuentes Lojo Abogados. Profesor de la UOC
Vocal de la Comisión de Codificación de Cataluña
Diario La Ley, Nº 10136, Sección Tribuna, 22 de Septiembre de 2022, LA LEYNormativa comentadaJurisprudencia comentadaResumen
Análisis de la normativa de limitación extraordinaria de actualización de rentas de arrendamientos de vivienda prevista en el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania y análisis de dicha normativa legal y de las consecuencias jurídicas derivadas de la negativa de pago de la actualización de la renta.
El pasado marzo entró en vigor el Real Decreto-Ley 6/2022 (LA LEY 5833/2022) por el que se adoptaron medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania, que en su art. 46 limitó la actualización de la renta de arrendamientos de vivienda para evitar que impacte la desbocada inflación que padecemos como consecuencia de las externalidades negativas de la guerra de Ucrania en los hogares familiares españoles.
A la vista de que la evolución del IPC durante los últimos meses continúa estando descontrolada, el pasado junio (RDL 11/2022 (LA LEY 14398/2022)) el Gobierno extendió hasta el 31 de diciembre de 2022 la aplicación de las medidas de limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, con objeto de evitar en un mismo contrato un excesivo impacto en las personas y hogares.
La norma dispone que en aquellos arrendamientos de vivienda cuya actualización anual proceda entre la fecha de entrada en vigor de la norma y 31 de diciembre de 2022, el incremento de la renta resultante de dicha actualización no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice General de Competitividad (IGC) a fecha de dicha actualización.
La problemática se suscita en la aplicabilidad del IGC, pues a diferencia del IPC, este mecanismo de actualización de valores, cuya tasa solamente puede oscilar entre el 0 y el 2%, tal como dispone el Anexo de la Ley 2/2015, de 30 de marzo, de desindexación de la economía española (LA LEY 4999/2015), que rige el funcionamiento de este índice. De tal forma que cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0%, se tomará este valor como referencia, lo que equivaldría a la aplicación de la regla de no revisión. Cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%), como ha sucedido en último índice publicado el pasado mes de junio que se enfila hasta el 4,76%, se tomará este valor como referencia. De esta forma, reza la norma, se asegura que los contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo.
La dicción literal de la norma no ayuda a una correcta labor exegética, pues ni el RDL 6/2022 (LA LEY 5833/2022) ni el RDL 11/2022 (LA LEY 14398/2022) hacen referencia al límite legal del 2%, ni tampoco se hace una remisión expresa a la Ley de desindexación de la economía española (LA LEY 4999/2015), limitándose a declarar la norma que el «incremento de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de dicha actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato».
En ningún caso dicho límite puede soslayarse, en tanto que es un elemento configurador del propio índice del IGC a aplicar.
Si bien la norma distingue en función de si el arrendador es o no gran tenedor de viviendas —persona física o jurídica titular de más de 10 viviendas o titular de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados de uso residencial—, en la práctica dicha distinción es absurda.
Dispone la norma que dicha limitación legal va destinada exclusivamente a los grandes tenedores, pudiendo los arrendadores que no sean de dicha condición pactar la actualización extraordinaria de renta que consideren oportuna, si bien, declara la norma, que en defecto de nuevo pacto, el incremento no podrá exceder tampoco el resultado de aplicar la variación anual del Índice General de Competitividad (IGC).
En la práctica, se aplicará también dicho límite legal a los arrendadores que no sean grandes tenedores, pues el arrendatario no tiene aliciente alguno para alcanzar un pacto más perjudicial para sus intereses que la limitación contemplada por la norma.
La norma restringe su aplicación a los contratos de arrendamiento sujetos a la LAU 94 (LA LEY 4106/1994), dejando fuera al resto de inquilinos de vivienda, como son los arrendatarios de renta antigua o sujetos a Decreto Ley Boyer que, conforme a la dicción literal de la norma, no tendrían derecho a exigir dicha limitación en la actualización de la renta. Parece una exclusión involuntaria del legislador, un descuido, ya que no hay mención alguna en la Exposición de Motivos sobre este extremo.Cabe preguntarse si la oposición al pago de la actualización de la renta anual notificada es causa de resolución del contrato y, por ende, puede conllevar la pérdida del hogar familiar
Llegados a este punto, cabe preguntarse si la oposición al pago de la actualización de la renta anual notificada es causa de resolución del contrato y, por ende, puede conllevar la pérdida del hogar familiar.
Si bien el impago de la actualización de la renta es causa legal de resolución del contrato de arrendamiento en virtud de la doctrina jurisprudencial interpretativa del art. 27.1.a) de la LAU que reza que el arrendador podrá resolver el contrato por «La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario», aun cuando el arrendatario hubiera abonado el importe relativo a la renta sin actualizar (SAP Las Palmas, Sec. 3ª, no 177/2006 (LA LEY 81081/2006), de 19 de abril; SAP Álava, Sec. 1ª, no 349/2008, de 25 de septiembre (LA LEY 195183/2008)), ello no comportará automáticamente la condena al desalojo en el correspondiente juicio de desahucio.
Téngase en cuenta que la mera oposición a la comunicación de actualización de renta, y aun siendo dicha negativa infundada, será suficiente para frustrar el juicio de desahucio, ya que la controversia sobre cuál es la renta exigible no puede dilucidarse en el juicio de desahucio, existiendo inadecuación de procedimiento, tratándose de una «cuestión compleja» que debe dilucidarse en un proceso plenario (STS, Sala Primera, de lo Civil, 848/2010 (LA LEY 255190/2010), de 27 de diciembre; SAP Guipúzcoa, Sec. 2.ª, 248/2012, de 27 de julio (LA LEY 277366/2012); SAP Toledo, Sec. 1.ª, 10/2010 (LA LEY 5126/2010), de 14 de enero; y SAP Cantabria, Sec. 3.ª, 126/2005, de 15 de abril (LA LEY 84758/2005)).
No estaremos en el terreno de las meras alegaciones construidas artificiosamente por el demandado que puedan ser desestimada por el juez que conoce del desahucio, cuando además de haberse opuesto, el inquilino solamente ha dejado de abonar el importe de la actualización que consideraba injusto, intentando abonar lo que considera justo, mediante giros o consignaciones. De tal forma que, en estos casos, la parte actora conocía antes de iniciar la litis que existía una discordia entre ellas respecto de la cantidad que se debía abonar, y en vez de acudir al proceso declarativo adecuado para fijar la renta interpone una demanda de desahucio.
Nótese que ni si quiera es necesario que exista en el momento de interponer la demanda de desahucio contienda judicial sobre la actualización de renta. Basta con la mera oposición, si quiera tácita, salvo que estemos ante un contrato de renta antigua o Decreto Ley Boyer, en cuyo caso la oposición no solamente debe ser escrita, sino que debe formularse en el plazo de 30 días, de conformidad con lo dispuesto por el art. 101.2.2ª del TRLAU 64 (LA LEY 81/1964).
En resumen, si el arrendador notifica en debida forma al arrendatario la repercusión o actualización correspondiente y este último se opone, la carga de determinar el importe exacto adeudado corresponde al arrendador, que deberá acudir al juicio declarativo correspondiente en función de la cuantía —no ya necesariamente al juicio ordinario— conforme al nuevo redactado del art. 249.1.6º de la LEC (LA LEY 58/2000) dado por el RDL 7/2019 (LA LEY 2819/2019), siendo improcedente la demanda de desahucio por falta de pago (1) .