Pedro-José Vela Torres
Magistrado de la Sala Primera del Tribunal Supremo
Diario LA LEY, Nº 10379, Sección Comentarios de jurisprudencia, 2 de Noviembre de 2023, LA LEY8 minCIVILResumen
Juicio verbal en que se acumulan una acción de desahucio por falta de pago de la renta y una acción de reclamación de cantidad. Conocimiento de las excepciones sobre si se debe o no, en todo o en parte, la cantidad reclamada. Interpretación del artículo 440.3 LEC.
I. Datos de identificación
Sentencia del pleno de la Sala Primera (Civil) del Tribunal Supremo no 1006/2023, de 21 de junio (LA LEY 143184/2023).
Ponente: Dña. María de los Ángeles Parra Lucán.
II. Resumen del fallo
El Tribunal Supremo estima el recurso por infracción procesal interpuesto por la demandada-arrendataria, que dimana de un juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta al que se acumula reclamación de cantidad. La sala considera que la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC (LA LEY 58/2000) cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas. Concluye que, en virtud del último inciso del primer párrafo del art. 440.3 LEC (LA LEY 58/2000), en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.
Se devuelven las actuaciones a la Audiencia Provincial.
III. Disposiciones aplicadas
Arts. 440.3 (LA LEY 58/2000), 444.1 (LA LEY 58/2000) y 447.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000).
IV. Antecedentes de hecho
El 9 de febrero de 2018, la Mutualidad de Funcionarios Civiles del Estado (Muface) acordó la iniciación «del procedimiento de adjudicación por concurso del arrendamiento de un inmueble» que se describe como «edificio de ocho plantas sobre rasante y planta bajo rasante sótano situado en la calle San Leonardo, 6, en Madrid, de una superficie catastral con comunes de 1700 metros cuadrados».
El 30 de abril de 2018, Muface (denominada en el contrato la «propiedad» o la «arrendadora») y Chiclana Quinto Corporación, S.L. (denominada en el contrato la «arrendataria», en adelante, Chiclana), adjudicataria del concurso, firmaron un contrato que titularon «contrato de arrendamiento para uso distinto al de vivienda» que tenía por objeto el mencionado edificio. En el contrato se preveía como destino del edificio «la explotación de la actividad de prestación de la actividad de prestación de servicios ligados al alojamiento, en concreto a Hotel de Estudiantes».
En virtud del contrato celebrado, y como «inversión obligatoria», Chiclana se comprometía a «realizar todas las modificaciones y reformas necesarias en el edificio para adaptarlo a la actividad empresarial señalada, cumpliendo en todo caso con la normativa legal y urbanística aplicable y vigente». En el contrato se establecía que tal inversión de reforma y rehabilitación en el edificio «tendrá carácter obligatorio para la arrendataria y deberá tener un valor igual o superior a setecientos mil euros (700 000 euros)». También que «será de cuenta de la arrendataria recabar todas las autorizaciones y licencias necesarias para la reforma y explotación de la actividad empresarial que se desarrollará en el edificio».
El contrato establecía una duración de veinte años desde la fecha de la firma, prorrogables mediante tácita reconducción año a año. El contrato fijaba un precio anual de 168.065,02 euros, a pagar en plazos mensuales denominados como «renta» de 14.005,43 euros. Se pactó un período de carencia mientras se realizaban las necesarias obras de adaptación y también se incluyeron otras cláusulas sobre pago del IBI y el IVA.
El 25 de noviembre de 2020, Muface promovió contra Chiclana un juicio verbal de desahucio por falta de pago de la renta y reclamación de cantidad. Alegó que desde mayo de 2019 la demandada ha impagado las rentas derivadas de la relación arrendaticia, y que a fecha de la demanda adeuda la cantidad de 145.698 euros (actualizados a fecha de la vista hasta los 249.811,40 euros que se reclaman).
En su demanda, Muface argumentó que la demandada le solicitó acogerse a las ayudas previstas en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, pero que le contestó que no estaba obligada a aplazar el pago de la renta, además de que Chiclana no acreditaba cumplir los requisitos exigidos en la norma para tener derecho a una moratoria, pues ni acreditaba ser una Pyme ni tampoco acreditaba la suspensión de la actividad. Muface añade que concedió a Chiclana un plazo para que aportara más documentación pero que no lo hizo, por lo que la tuvo por desistida de su solicitud.
Chiclana se opuso a la demanda alegando que con las rentas abonadas (correspondientes a los meses de abril, julio, agosto, septiembre y diciembre de 2019, y enero y febrero de 2020) no adeudaba cantidad alguna a Muface, dados los graves incumplimientos por parte de esta última, lo que, según mantenía, podía alegar como causa de oposición por tratarse de un procedimiento de desahucio en el que también se reclaman rentas.
Chiclana opuso que Muface no contaba con la documentación urbanística necesaria para entregar pacíficamente el inmueble para el desarrollo del objeto exigido en el contrato, que era el hospedaje; lo que motivó un retraso en la obtención de las licencias e impidió que se pudiera terminar la reforma dentro del periodo de carencia inicial prevista en el contrato. Por lo que alegó que el periodo de carencia pactado en el contrato debía computarse desde el momento en que fue posible iniciar las obras, en septiembre de 2019. Igualmente, alegó que la estructura del edificio adolecía de vicios ocultos que solo se descubrieron al iniciar la obras, por lo que tuvo que derribar el cien por cien de los techos de todas las plantas para inspeccionar las vigas y sus uniones, que tuvieron que ser cambiadas, además de reforzar toda la estructura para dar cumplimiento a las exigencias del Código Técnico de Edificación. Por lo que mantuvo que las cantidades invertidas en la obra eran compensables con las rentas. Y por último, alegó la situación derivada de la pandemia de Covid-19, dado que cuando se terminaron las obras los cursos universitarios se realizaban de forma telemática y el destino del edificio se vio afectado por las restricciones a la hostelería y el hospedaje y adujo que solicitó acogerse a las ayudas previstas y a lo dispuesto en el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que dirigió a Muface una solicitud a estos efectos, de lo que no recibió respuesta y, puesto que no se le reclamaron las cantidades correspondientes a julio y octubre de 2020, supuso que la arrendadora finalmente se había avenido a su petición.
El juzgado de primera instancia estimó la demanda y declaró resuelto el contrato de arrendamiento, condenando a Chiclana a dejar libre el edificio, con apercibimiento de lanzamiento, así como al pago de 249.811,40 euros con intereses, y al pago de las rentas que se devengaran desde la sentencia hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca. En lo que ahora interesa, argumentó que los motivos de oposición invocados por la demandada excedían del estrecho marco del juicio verbal de desahucio, por lo que, acreditado el incumplimiento de sus obligaciones, la demanda ha de ser estimada sin perjuicio de las acciones que pudieran corresponderle para promoverlas por los cauces y ante la jurisdicción correspondiente.
La parte demandada interpuso un recurso de apelación que fue desestimado por la Audiencia Provincial, que mantuvo que las causas de oposición de la parte demandada eran «cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio». En cuanto a la cláusula rebus sic stantibus, sostuvo que no se puede alegar como simple excepción, sino que debe alegarse mediante una demanda.
Chiclana interpuso un recurso extraordinario por infracción procesal y un recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial.
V. Doctrina del Tribunal Supremo
La Sala de lo Civil estimó el recurso extraordinario por infracción procesal. En primer lugar, recuerda que el juicio de desahucio por falta de pago tiene una naturaleza sumaria, como se desprende de lo dispuesto en los arts. 444.1 (LA LEY 58/2000) y 447.2 LEC (LA LEY 58/2000) . El objeto del juicio de desahucio por falta de pago se concreta en la resolución del contrato por falta de pago en tiempo y forma de las cantidades exigibles y la recuperación de la posesión de la finca. El demandado solo puede «alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación» (art. 444.1 LEC (LA LEY 58/2000)). Además, las sentencias que pongan fin a los juicios verbales que decidan sobre la pretensión de desahucio o recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o alquiler, no producirán efectos de cosa juzgada (art. 447.2 LEC (LA LEY 58/2000)).
Pero ha de tenerse en cuenta que, frente a la regla general de que no se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, el art. 437.4.3º LEC (LA LEY 58/2000) establece como excepción «la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho» (precepto modificado, primero por la Ley 23/2003, de 10 de julio (LA LEY 1187/2003), y posteriormente por la Ley 19/2009, de 23 de noviembre (LA LEY 20600/2009)).
Por otra parte, la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal (LA LEY 19111/2011), dio al primer párrafo del art. 440.3 LEC (LA LEY 58/2000) la siguiente redacción:
«En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el Secretario judicial [letrado de la Administración de justicia], tras la admisión y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación «.
Este párrafo ha mantenido su redacción en las reformas del precepto operadas por la Ley 5/2012, de 6 de julio (LA LEY 12142/2012), Ley 4/2013, de 4 de junio (LA LEY 8684/2013), 42/2015, de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015), por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo (LA LEY 2819/2019), y, más recientemente, por la Ley 12/2023, de 24 de mayo (LA LEY 6823/2023).
La Sala considera que la parte recurrente tiene razón cuando alega que la referencia que se introdujo por la Ley 37/2011 (LA LEY 19111/2011) en el art. 440.3 LEC a la oposición por el demandado consistente en alegar «las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación», debe entenderse en el sentido de que cuando a la acción de desahucio se acumula la acción de reclamación de cantidad, el demandado puede oponer las excepciones relativas a si se debe o no la cantidad reclamada.
La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, considera el Tribunal Supremo que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio.
Por esta razón, concluye la Sala Primera que la sentencia recurrida infringe el art. 440.3 LEC (LA LEY 58/2000) cuando afirma que son cuestiones complejas que exceden del estrecho margen del juicio de desahucio y no se pronuncia sobre las razones por las que la demandada, ahora recurrente, entiende que no debía las cantidades reclamadas.
Una vez que resuelve sobre la estimación del recurso extraordinario por infracción procesal, la Sala se pronuncia sobre las consecuencias de esa estimación y, en aras de no privar a la parte recurrente de una instancia, acuerda devolver las actuaciones a la Audiencia Provincial para que dicte la resolución procedente en la que dé respuesta a la cuestión planteada por la demandada acerca de si la falta de documentación necesaria para obtener las autorizaciones y licencias necesarias para la realización de las obras y la explotación de la actividad empresarial prevista en el contrato le era imputable a la demandante y, como consecuencia de ello, la demandada nada adeudaba cuando se interpuso la demanda.
Respecto a la cláusula rebus sic stantibus, la Sala no se pronuncia, porque la parte demandada no reprodujo esta cuestión en sus recursos ante el Tribunal Supremo. No obstante, la Sala recuerda que dicha alegación no puede hacerse mediante simple excepción, sino que la parte debería haber formulado reconvención para introducir como objeto del pleito una pretensión sobre modificación o extinción del contrato por aplicación de la cláusula rebus (arts. 438.2 (LA LEY 58/2000), 249.1.6.º y 250.1.º LEC, y sentencia de pleno 966/2023, de 19 de junio (LA LEY 136902/2023)).
Por aplicación del principio de conservación de los actos procesales, en el ulterior desarrollo del proceso deberán respetarse las pruebas obrantes en autos, e igualmente deben mantenerse los pronunciamientos efectuados con carácter vinculante sobre las demás cuestiones planteadas y decididas por la sentencia recurrida.
VI. Comentario final
La sentencia comentada contiene importantes pronunciamientos procesales que vienen a otorgar seguridad jurídica en una materia muy frecuente en la práctica y sin una regulación expresa.
Por un lado, afirma que los juicios verbales en que se acumulen la acción de desahucio y la acción de reclamación de cantidad no tienen carácter sumario, por lo que el ámbito de oposición y cognición es pleno. Dicho de otra manera, si la parte demandante quiere beneficiarse del carácter sumario del juicio de desahucio, únicamente puede formular esa pretensión en la demanda y reservar la de reclamación de rentas para un juicio posterior.
Por otro lado, siguiendo la estela de la sentencia de pleno 966/2023 (cuya lectura es recomendable, pues forma un conjunto temático con la que ahora comentamos), recuerda que la alegación de aplicación de la regla o cláusula rebus sic stantibus no puede hacerse por vía de excepción, sino que requiere el ejercicio de la correspondiente acción novatoria, mediante demanda o reconvención.