Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 700/2026, 7 May. Recurso 4802/2021 (LA LEY 127777/2026)
Diario LA LEY, Nº 10961, Sección Sentencias y Resoluciones, 11 de Junio de 2026
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El enunciado del asunto a tratar en el orden del día fue suficiente para que el comunero afectado, que asistió a la junta, y el resto de los copropietarios conocieran la posibilidad de que la presentación de una demanda judicial era una de las decisiones posibles, teniendo en cuenta las circunstancias que rodearon el conflicto vecinal y el contenido de otra junta anterior, en la que se requirió al propietario para que repusiese la terraza a su estado original.
El propietario y el arrendatario de varios locales comerciales realizaron una serie de obras sobre una terraza descubierta situada junto a dichos locales, sin autorización comunitaria. La comunidad de propietarios sostenía que esa terraza constituía un elemento común, mientras que el propietario y el arrendatario entendían que se trataba de un elemento común de uso privativo vinculado a los locales.
En una junta celebrada en junio de 2017 la comunidad requirió al propietario para que restituyera la terraza a su estado original y retirara los elementos instalados, advirtiéndole de que, en caso contrario, se ejercitarían acciones judiciales. Ante el incumplimiento de este requerimiento, convocó una nueva junta extraordinaria en diciembre de 2017 cuyo orden del día incluía un punto relativo al “cerramiento y obra sobre los elementos comunes efectuada por la propiedad y el inquilino de los locales”. En dicha junta se acordó expresamente demandar a los titulares de los locales para obtener la reposición de la terraza y la retirada de las instalaciones ejecutadas.
En virtud de dicho acuerdo, la comunidad de propietarios interpuso demanda solicitando la declaración de ilegalidad de las obras realizadas, así como la reposición de la terraza comunitaria a su estado anterior. Por su parte, el propietario codemandado formuló reconvención instando la nulidad de la junta al considerar que el ejercicio de acciones judiciales no formaba parte del orden del día de la convocatoria.
La sentencia de primera instancia estimó la demanda de la comunidad y rechazó la reconvención, resolución que fue revocada por la Audiencia Provincial que declaró nula la junta impugnada al entender que el acuerdo relativo al ejercicio de acciones judiciales no estaba debidamente incluido en el orden del día.
Sin embargo, el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios al no compartir los razonamientos de la Audiencia Provincial.
La Sala recuerda su doctrina sobre la exigencia de claridad y precisión del orden del día de la convocatoria de las juntas de propietarios en el régimen de propiedad horizontal, cuya finalidad es evitar de decisiones sorpresivas que priven a los comuneros de la posibilidad de conocer los asuntos a tratar y decidir sobre su asistencia a la junta y sobre el sentido de su voto. Ahora bien, precisa que el grado de detalle exigible al orden del día deberá estar en función de las circunstancias concretas de cada caso y sin exigir un rigor en la exposición de todos aquellos datos precisos para la participación y deliberación de los interesados.
Por tanto, no siendo suficiente enunciar de forma genérica una materia, el orden del día debe aportar los datos suficientes para que los propietarios puedan identificar, sin dificultad y sin esfuerzos interpretativos, la cuestión concreta sometida a debate y, en su caso, a votación.
Aplicando dicha doctrina al caso de autos, el Tribunal considera que el enunciado incluido en el orden del día de la convocatoria, si bien escueto, era suficiente para que el comunero afectado, que asistió a la junta, y el resto de los copropietarios conocieran que una de las decisiones posibles a adoptar consistía en la presentación de una demanda judicial contra el propietario y el arrendatario de los locales.
Para llegar a esta conclusión otorga especial relevancia al previo conflicto vecinal y, en particular, al contenido de la junta celebrada con anterioridad, en la que se debatió ampliamente la cuestión, se requirió expresamente la reposición de la terraza a su estado original y se advirtió claramente de la posibilidad de acudir a los tribunales en caso de incumplimiento. A dicha junta asistió personalmente el propietario de los locales, incumpliendo el requerimiento en cuestión.
De este modo, cuando meses después se convocó nueva junta la enunciación del orden el día relativa a dichas obras permitía entender a todos los comuneros que una de las decisiones a tomar era precisamente el ejercicio de acciones judiciales que ya había sido objeto de anuncio y apercibimiento en la junta anterior. Además, el Supremo destaca que el propietario afectado asistió a la junta impugnada y no formuló objeción alguna respecto a que el acuerdo excediera del orden del día ni alegó sorpresa por la adopción de la decisión.
En definitiva, el contexto y la progresión del conflicto vecinal sobre las obras permitían deducir razonablemente del orden del día la posibilidad de activar la vía judicial ante el incumplimiento del requerimiento previo y el fracaso de los intentos de alcanzar un consenso, por lo que ni la junta ni el acuerdo impugnado eran nulos por defectos en la convocatoria.
Por ello, el Alto Tribunal estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, casa la sentencia recurrida y devuelve las actuaciones a la Audiencia Provincial para que, sin poder apreciar la nulidad del acuerdo de formular demanda contra el propietario y el inquilino de los locales por defectos en el orden del día de la convocatoria, se pronuncie sobre las demás cuestiones litigiosas planteadas en los recursos de apelación.