Augusto Hernández Manzanares
Juez sustituto adscrito al Tribunal Superior de Justicia de Cataluña
Diario LA LEY, Nº 10506, Sección Tribuna, 16 de Mayo de 2024, LA LEY
14 min
CIVILResumen
Este artículo trata de analizar cuestiones básicas relativas a la ya derogada Ley 57/1968, de 27 de julio sobre los anticipos en la construcción de viviendas responsabilidad del avalista y enriquecimiento injusto. Dicha Ley vino a establecer un régimen especial de protección de los compradores de viviendas en régimen de cooperativa, en relación con las cantidades anticipadas como parte del precio. La entidad avalista tiene que hacer frente a la devolución de lo anticipado. Así las cosas, el presente trabajo selecciona y analiza algunas de las cuestiones más sugestivas que trata la jurisprudencia del Tribunal Supremo cuando se enfrenta a casos en los que es menester aplicar la Ley 57/1968.
I. Introducción
La Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) permitía, a quienes habían perdido sus ahorros al tratar de una comprar una vivienda sobre plano, reclamar su dinero al seguro o banco que debía de responder por ello.
En un principio, el régimen jurídico sobre las cantidades anticipadas a cuenta del precio de viviendas en construcción se encontraba regulado en la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968). Sin embargo, el régimen vigente está afincado en la Disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999), cuya última reforma fue operada por Ley 20/2015, de 14 de julio, de ordenación, supervisión y solvencia de las entidades aseguradoras y reaseguradoras (LA LEY 11723/2015). Aunque la mencionada reforma derogó la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), esta sigue siendo comúnmente aplicada por la jurisprudencia civil debido a razones transitorias.
Es por ello que la derogación de la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) a partir del 1 de enero de 2016, causó y sigue produciendo una gran preocupación en los que, en su día entregaron cantidades para el pago de una vivienda que nunca les fue entregada, pues muchos de éstos temen haber perdido su oportunidad de recuperar ese dinero.
Pues bien, para tranquilidad del comprador, es preciso aclarar que el hecho de que la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) haya sido suprimida, no implica que dicha eliminación tenga «efectos retroactivos».
Debiendo explicarse que la irretroactividad de la supresión de Ley 57/68 (LA LEY 994/1968), significa que ésta ya no se aplicará a las compras de vivienda sobre plano posteriores al 1 de enero de 2016, pero no dejará de aplicarse a las anteriores, de modo que quien compró una vivienda sobre plano antes del 1 de enero de 2016 no verá disminuidos sus derechos. Y ello por tres razones fundamentales:
En primer lugar, porque, como regla general, y tal y como establece el artículo 2.3 de nuestro Código Civil (LA LEY 1/1889): «Las leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieren lo contrario».
En segundo lugar, porque la Ley por la que se eliminó la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968), tampoco establece la retroactividad de la derogación.
Y en tercer lugar porque el artículo 9.3 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978), prohíbe la retroactividad de las leyes restrictivas de derechos individuales, y lo cierto es que la nueva normativa limita los derechos de los cooperativistas y compradores de viviendas.
En todo caso, debe igualmente explicarse que quien compra una vivienda antes o durante su construcción, no se encuentra ahora totalmente desprotegido, pues la antigua Ley 57/68 (LA LEY 994/1968) ha sido sustituida por la nueva Disposición Adicional Primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999), que, no obstante, es mucho menos protectora de los derechos de los cooperativistas o adquirentes de una vivienda sobre plano.
II. Prescripción
La Ley 57/1968, de 27 de julio (LA LEY 994/1968), sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas (en adelante Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968)) obligaba a que las personas físicas o jurídicas que promoviesen la construcción de viviendas garantizasen la devolución de las cantidades entregadas a cuenta mediante un contrato de seguro de caución con una entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
Esta Ley ha sido derogada por la Disposición Derogatoria Tercera de la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999), siendo ahora de aplicación la Disposición Adicional Primera del mismo texto normativo que regula la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción para este tipo de contratos. La Disposición Adicional Primera mantiene en esencia la obligación de garantizar la devolución de las cantidades entregadas a cuenta pero incluye una serie de modificaciones a tener en cuenta como son: i) que la garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley, y ii) que la devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
Una de las cuestiones más controvertidas en el ejercicio de acciones para la reclamación de las cantidades entregadas a cuenta por los compradores de una vivienda sobre plano ha sido la relativa al plazo de prescripción para ejercitar las mismas.
En este sentido, la Sala Primera de nuestro Alto Tribunal El Tribunal Supremo, en su Sentencia n.o 320/2019 (LA LEY 70854/2019) de 5 de julio, ha confirmado que el plazo de prescripciónpara reclamar las cantidades entregadas a cuenta a la entidad aseguradora con la que la entidad promotora ha contratado el seguro de caución es el plazo previsto en el artículo 1.964 del Código Civil para las acciones personales, en lugar del fijado en el artículo 23 de la Ley 50/1980, de 8 de octubre, de Contrato de Seguro (LA LEY 1957/1980) (en adelante LCS).
La sentencia se pronuncia como sigue: «Y en lo que pueda servir de precedente, recuerda que la sentencia 761/2014, de 16 de enero de 2015 (LA LEY 4602/2015) (LA LEY 4602/2015), de pleno, consideró que el plazo de prescripción de la acción contra el banco depositario de los anticipos que no hubiera exigido la apertura de cuenta especial ni la garantía en forma de aval o seguro (art. 1 (LA LEY 994/1968)–2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) (LA LEY 994/1968)) era el general del art. 1964 CC (LA LEY 1/1889) (LA LEY 1/1889), y no el de un año del art. 1968-2.º del mismo Código. (LA LEY 1/1889) Criterio que se reiteró en la sentencia 636/2017, de 23 de noviembre (LA LEY 167525/2017).
La razón fundamental es que el art. 1-1.ª de dicha ley prevé como garantías alternativas de la devolución de las cantidades anticipadas tanto el contrato de seguro como el aval solidario (art. 1-1.ª), y no tendría ningún sentido que el plazo de prescripción de la acción de los compradores fuese distinto —y considerablemente más corto— en el caso del seguro que en el del aval, ya que ambas formas de garantía deben ser contratadas imperativamente por el vendedor en beneficio exclusivo de los compradores y el art. 7 de la propia Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) establece que los derechos de estos «tendrán el carácter de irrenunciables».
Debemos recordar que este plazo de prescripción de las acciones personales del Código Civil fue modificado por la Ley 42/2015 de 5 de octubre (LA LEY 15164/2015), de reforma de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000) (en adelante «Ley 42/2015 (LA LEY 15164/2015)»), que entró en vigor el 7 de octubre de 2015.
La Disposición Transitoria Quinta de la referida Ley establece que el tiempo de prescripción de las acciones personales que no tengan señalado término especial de prescripción, nacidas antes de la fecha de entrada en vigor de esta Ley, se regirá por lo dispuesto en el artículo 1939 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
Por ello, para aquellos supuestos en los que la firma del contrato de compraventa es anterior a esta fecha el plazo de prescripción será de quince años, con el límite de 5 años después de la entrada en vigor de esta reforma.
Es decir, siempre que la prescripción no se hubiera interrumpido previamente, para los contratos celebrados entre el 7 de octubre de 2000 y el 7 de octubre de 2005 el plazo de prescripción es de 15 años. Sin embargo, para los contratos celebrados entre el 7 de octubre de 2005 y el 7 de octubre de 2015 el comprador podrá reclamar las cantidades anticipadas hasta el 7 de octubre de 2020. Finalmente, para los supuestos en los que la relación contractual surja con posterioridad al 7 de octubre de 2015 se aplica el plazo de 5 años previsto por la redacción actual del artículo 1.964 del Código Civil (LA LEY 1/1889).
Huelga traer a colación la STS 683/2023, 8 de mayo (LA LEY 90321/2023), relativa a la acción contra aseguradora de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) en reclamación de la devolución de los anticipos. El recurso se estima conforme a la jurisprudencia fijada a partir de la sentencia de pleno 320/2019, de 5 de julio (LA LEY 162002/2019), según la cual, dicha acción está sujeta al plazo de prescripción general de las acciones personales del art. 1964.2 CC (LA LEY 1/1889) (quince años en la redacción aplicable al caso) en lugar del plazo de dos años del art. 23 LCS (LA LEY 1957/1980).
En contra de lo razonado por la sentencia recurrida, la jurisprudencia también ha declarado que la reforma de la LOE llevada a cabo por la Ley 20/2015 (LA LEY 11723/2015) no es aplicable en perjuicio del comprador ni puede valorarse como interpretación auténtica de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968). La estimación del recurso de casación conlleva que se remitan las actuaciones a la Audiencia para que dicte nueva sentencia, en la que, no pudiendo tener ya la acción por prescrita, se pronuncie sobre todas las cuestiones planteadas respecto del fondo del asunto.
III. Responsabilidad del Avalista
La responsabilidad del avalista, aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y que su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, de tal forma que el avalista responde de todos los pagos previstos aunque se hicieran en efectivo y no se ingresaran en una cuenta de la promotora o, como ha sido este caso, se ingresaran en cuenta bancaria de entidad distinta del banco avalista.
Es contrario a la jurisprudencia del TS responsabilizar a la entidad bancaria únicamente de las cantidades que consta fueron ingresadas en dichas entidades sin tener en cuenta que, «independientemente de la forma de pago o de que se ingresaran o no en dicha entidad o en cualquier otra, lo relevante e indiscutido es que todas las cantidades que los compradores entregaron a la promotora a cuenta del precio y que se reclaman como principal en este litigio se correspondían con cantidades previstas en sus respectivos contratos de compraventa.
En tal sentido se pronuncia la STS número 1077/2023, de 3 de julio (LA LEY 158489/2023), en la que la parte recurrente, compradores de viviendas en construcción del residencial «Trampolin Hills Golf Resort», reclamaron del banco demandado, como avalista colectivo de la promotora, la devolución de las cantidades anticipadas a cuenta del precio.
La sala estima el recurso, y recuerda que la responsabilidad del avalista de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), aunque se trate de un aval colectivo, deriva del propio aval, y que su efectividad a la hora de responder frente a los compradores de la totalidad de los anticipos más sus intereses, solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, de forma que la avalista debe responder aunque los anticipos se hicieran en efectivo al vendedor y no se ingresaran por este en una cuenta abierta a su nombre en la entidad avalista o en otra entidad.
En el mismo sentido se pronuncia la STS número 1565/2023, de 13 de noviembre (LA LEY 323366/2023).
Tal y como indica la STS número 1127/2023, de 10 de julio (LA LEY 155923/2023), es conveniente hacer las siguientes matizaciones:
- 1.- El art. 1. 2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) establece una responsabilidad legal específica de las entidades de crédito («bajo su responsabilidad») cuya efectividad no depende de que la cuenta en que se ingresen las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio de su vivienda sea la especial a que se refiere la misma norma.
- 2.- Esta responsabilidad legal, no cabe confundir con la de la entidad garante (avalista o aseguradora) en el caso de que se pruebe la existencia de garantías.
- 3.- Esta responsabilidad legal, se funda en que las entidades de crédito depositarias de cantidades anticipadas por los compradores de viviendas en construcción no tienen el carácter de terceros ajenos a la relación entre comprador y promotor-vendedor, sino que deben colaborar activamente con este último a fin de asegurarse de que cumple sus obligaciones legales (recibir los anticipos en una cuenta especial debidamente garantizada), de modo que basta con que la entidad de crédito conozca o no pueda desconocer (que «supo o tuvo que saber», según dijo literalmente la sentencia 733/2015) que los compradores estaban ingresando cantidades a cuenta del precio de viviendas en construcción para que responda por no haber exigido del promotor la apertura de una cuenta especial, separada y debidamente garantizada.
- 4.- Ni hay que confundir la responsabilidad legal con la responsabilidad del avalista, ni hacerla depender del carácter de la cuenta en la que se ingresen los anticipos.
- 5.- No obstante, desestima recurso de casación, aplicando el criterio de la equivalencia de los resultados, porque considera acreditado que el banco ni conoció ni pudo conocer y por tanto controlar los pagos.
La sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, sec. 1ª, de 12 de septiembre de 2022, número 597/2022, declara que el avalista debe responder frente a los compradores, aunque se trate de un aval colectivo, de la totalidad de los anticipos más sus intereses, sin límites cuantitativos y tal y como lo haría el promotor avalado, cuando se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y el promotor hubiera incumplido su obligación de entregar la vivienda.
La STS número 653/2023, de 3 de mayo (LA LEY 81001/2023) declara que la entidad avalista debe responder frente a los compradores de las cantidades anticipadas por estos y previstas en el contrato, aunque no se ingresaran en una cuenta de la promotora, a tenor de la doctrina contenida en SSTS 24/2023 (LA LEY 3109/2023), 23/2023 (LA LEY 3110/2023) y 22/2023 de 16 de enero y 534/2022 (LA LEY 142489/2022), 533/2022 (LA LEY 150815/2022) y 532/2022, de 5 de julio. La sentencia recurrida, confirmatoria de la de primera instancia, no se ajusta a dicha jurisprudencia al desestimar la reclamación de cuatro de los diez demandantes, compradores de una misma vivienda de las cuatro a las que se refiere la demanda, con fundamento en que Caixabank S.A. no pudo controlar las cantidades que aquellos anticiparon (según la sentencia de primera instancia, fundamento de derecho quinto, porque el último de los pagos se hizo en efectivo y el anterior se transfirió a la avalista pero sin especificar el concepto), lo que implica juzgar la responsabilidad del banco avalista desde la perspectiva del art. 1 (LA LEY 994/1968)–2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968), es decir, como posible receptor de los anticipos y no como avalista.
IV. Intereses derivados de la reclamación
La STS número 1022/2023, de 26 de junio (LA LEY 141726/2023) hace referencia a las aportaciones a una cooperativa de viviendas, indicando que el comienzo del devengo del interés legal es remuneratorio de las cantidades anticipadas y, por tanto, exigible desde cada aportación.
Los intereses a que se refieren la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) (art. 3) y la d. adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación (LA LEY 4217/1999), en su redacción aplicable al caso, se devengan desde la fecha de cada anticipo por tratarse de intereses remuneratorios y no moratorios.
Lo verdaderamente relevante es que BBVA y Liberbank incurrieron en la responsabilidad del art. 1 (LA LEY 994/1968)–2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) desde el momento mismo en que aceptaron los ingresos del cooperativista sin exigir de la cooperativa promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada; que los intereses, por su naturaleza remuneratoria, comenzaron a devengarse desde ese momento; y, en fin, que la circunstancia de que inicialmente tan solo se ejercitara una acción mero declarativa contra los bancos receptores de los anticipos no puede comportar para la parte demandante las consecuencias negativas que le impone la sentencia recurrida, dado el interés legítimo que aquella tenía en obtener un pronunciamiento mero declarativo de la responsabilidad de los bancos con base en el art. 1 (LA LEY 994/1968)–2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) ante la falta de garantías y la incertidumbre de que pudiera obtener de la cooperativa el reintegro de sus aportaciones.
Asimismo, se declara, la improcedencia de apreciar retraso desleal en la interposición de la demanda.
V. No finalidad residencial
Una de las principales causas de oposición de las entidades bancarias a las demandas interpuestas por los compradores de las viviendas sobre plano es alegar la condición de inversor del comprador para evitar la aplicación de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) por no tener el carácter de consumidor y usuario.
Los bancos suelen alegar que el comprador no adquirió la vivienda para destinarla a su domicilio permanente o temporal, sino como inversión para evitar la aplicación de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) intentado a su vez invertir la carga de la prueba alegando que son los compradores los que tienen que probar que no son inversores.
La Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios define a los consumidores y usuarios como aquellas personas físicas o jurídicas que adquieren productos con fines ajenos a su actividad comercial o profesional y como destinatarios finales de los mismos.
Por lo tanto, toda aquella persona que adquiere una vivienda con objeto de disfrutarla ya sea como primera vivienda o como vivienda de vacaciones, se le considera como consumidor y usuario. Por tanto; tiene la protección de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968).
La jurisprudencia establece que ha de otorgarse una presunción de consumidor y usuario cuando el adquirente de la vivienda es una persona física y es la entidad bancaria la que tiene que destruir dicha presunción.
Si el comprador es titular de varias viviendas, los bancos pueden aportar al procedimiento judicial las notas simples de dichas viviendas para intentar demostrar que el comprador es un inversor.
Lo que la jurisprudencia exige al comprador para otorgarle la protección de consumidor y usuario es que la finalidad de la compra sea para utilizarla como domicilio permanente o temporal. El hecho de que un comprador tenga varias viviendas en propiedad no significa en todos los casos que la compra se haya hecho con carácter especulativo.
Es muy importante destacar que todos los contratos de compraventa de vivienda sobre plano firmados con posterioridad al 1 de enero de 2016 ya no se le aplica la Ley 57/68 (LA LEY 994/1968), sino la Ley 20/2015 (LA LEY 11723/2015) y esta Ley no diferencia entre consumidor y usuario e inversor.
El Tribunal Supremo recuerda su abundante jurisprudencia que determina que la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales, y que su aplicación no depende de la condición de consumidor del comprador.
En este sentido, se pronuncia la STS número 587/2023, de 21 de abril (LA LEY 76097/2023), en la que considera que no es de aplicación el régimen tuitivo de la Ley a unos compradores de vivienda en construcción por no constar el fin residencial.
En supuestos de duda, junto con el indicio consistente en la probada experiencia profesional de al menos uno de los compradores, concurrían otros que la jurisprudencia, en casos similares, viene considerando indicativos de una finalidad no residencial, como son el silencio inicial de los compradores, que las alegaciones posteriores de los demandantes fueran poco concluyentes para excluir la intención inversora opuesta por el banco y la facultad reconocida de vender antes de escriturar.
Y en el mismo sentido se pronuncia la STS número 358/2023, de 10 de marzo (LA LEY 34074/2023), que determina que la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) no es aplicable a quienes adquieran la vivienda con una finalidad no residencial, sean o no profesionales. De esta forma, estima el recurso de casación interpuesto por la cooperativa, casando la sentencia de instancia y declarando que la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) excluye de su ámbito de protección a las sociedades mercantiles y a todos aquellos sujetos que adquieran una vivienda con una finalidad no residencial, no procediendo declarar la responsabilidad de la cooperativa como receptora de los anticipos.
En este sentido, con cita de la STS 636/2022, de 3 de octubre (LA LEY 223670/2022), el Alto Tribunal declara que, para apreciar la existencia de una finalidad no residencial que excluya la aplicación de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) es un factor o indicio a considerar, aunque no sea el único, el hecho de que el comprador sea un promotor inmobiliario o ejerza una actividad en ese sector, como por ejemplo en el caso de que el comprador sea un administrador de una sociedad que opera en el sector inmobiliario.
Por tanto, según la jurisprudencia citada (por todas, las sentencias 379/2022, de 5 de mayo (LA LEY 70094/2022), y la 325/2022, de 25 de abril (LA LEY 56210/2022)) el Tribunal Supremo concluye que el comprador o cooperativista persona física que adquiere la vivienda en construcción solo está protegido por dicho régimen tuitivo de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) si la finalidad de la adquisición es residencial.
Asimismo, cuando de una persona jurídica se trate, en particular una sociedad mercantil, determina que en ningún caso podrá estar amparada por dicha normativa por dos motivos: Por un lado, porque de la introducción al texto legal y del párrafo primero de su artículo 1 resulta con toda claridad que la finalidad de dicha ley es proteger la necesidad de alojamiento familiar y, por otro lado, porque Las personas jurídicas, en particular las sociedades mercantiles, aunque legalmente deban contar con un domicilio, este no cumple ninguna finalidad residencial, lo que por definición las excluye del ámbito de protección de la norma.
En definitiva, cuando no haya resultado acreditado que los adquirentes sean — ni hayan sido nunca— titulares de inmuebles que arrienden para obtener algún beneficio; como tampoco que la vivienda promovida que querían adquirir lo fuera a modo de inversión; o que, por sí o a través de terceros, personas físicas o jurídicas, participaran en actividades que tuvieran como objeto la promoción y/o construcción, o, simplemente, la compraventa de inmuebles para su venta o arriendo posterior como objeto principal, de conformidad con la doctrina enunciada, no cabrá negarles a los demandantes la cualidad de consumidor, ni, por ende, la aplicación de la normativa de protección invocada en la demanda.
VI. Aportación obligatoria al capital
El TS analiza en la STS 838/2023, de 30 de mayo (LA LEY 116342/2023) un supuesto en el que, aunque los 6.000 euros reclamados en el litigio pudieran considerarse parte del precio de la vivienda según el contrato de adjudicación de esta, lo cierto es que el concepto por el que los demandantes los ingresaron en el banco demandado fue el de «aportación obligatoria» a la cooperativa.
La responsabilidad establecida en el art. 1. 2ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) no es una responsabilidad «a todo trance» que convierta al banco que recibió cualquier cantidad de los compradores o cooperativistas en una especie de «garante superpuesto» al avalista o al asegurador para todo lo no cubierto por estos.
Es doctrina jurisprudencial del TS, que mientras la entidad garante (avalista o aseguradora) responde de todas las cantidades anticipadas, incluyendo sus intereses, sin que proceda respetar los límites cuantitativos del aval o de la póliza de seguro, y sin que su responsabilidad respecto de las cantidades anticipadas previstas en el contrato dependa de que se ingresen o no esas cantidades en una cuenta bancaria ni del carácter de la cuenta en que se ingresen, al ser una responsabilidad que solo requiere que se hayan hecho entregas a cuenta del precio de cantidades previstas en el contrato y que el promotor haya incumplido su obligación de entregar la vivienda, por el contrario la responsabilidad de las entidades de crédito conforme al art. 1 (LA LEY 994/1968)–2.ª de la Ley 57/1968 (LA LEY 994/1968) no es una responsabilidad «a todo trance a modo de garante superpuesto siempre al avalista o asegurador», sino que nace del incumplimiento de su deber de control «sobre los ingresos en cualesquiera cuentas del promotor» en la propia entidad de crédito, siendo lo relevante si conoció o tuvo que conocer la existencia de esos ingresos a cuenta del precio de venta de viviendas sujetas a dicho régimen, lo que tiene lugar en cuanto advierta la posibilidad de que se estén recibiendo cantidades a cuenta por la compra de viviendas.
VII. Jurisprudencia
Sentencia de Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo número 320/2019 (LA LEY 70854/2019), de 5 de julio.
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 325/2022, de 25 de abril (LA LEY 56210/2022).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 379/2022, de 5 de mayo (LA LEY 70094/2022).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 597/2022, de 12 de septiembre (LA LEY 204048/2022).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 636/2022, de 3 de octubre (LA LEY 223670/2022).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 358/2023, de 10 de marzo (LA LEY 34074/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 587/2023, de 21 de abril (LA LEY 76097/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 653/2023, de 3 de mayo (LA LEY 81001/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 683/2023, de 8 de mayo (LA LEY 90321/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 838/2023, de 30 de mayo (LA LEY 116342/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1022/2023, de 26 de junio (LA LEY 141726/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1077/2023, de 3 de julio (LA LEY 158489/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1127/2023, de 10 de julio (LA LEY 155923/2023).
Sentencia Sala de lo Civil del Tribunal Supremo 1565/2023, de 13 de noviembre (LA LEY 323366/2023).