Audiencia Provincial Asturias, Sentencia 208/2026, 20 Feb. Recurso 1114/2024 (LA LEY 79903/2026)
Diario LA LEY, Nº 10953, Sección Sentencias y Resoluciones, 1 de Junio de 2026
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El contrato originario queda extinguido por agotamiento del plazo, surgiendo uno nuevo. El contrato prevé que se rige, por este orden, por la voluntad de las partes, por la LAU y por el CC. Por tanto, ha de estarse a lo pactado entre las partes.
La arrendadora ejercitó demanda de actualización de la renta respecto un contrato de arrendamiento de vivienda hecho entre las partes que se encontraba en situación de tácita reconducción.
El contrato contenía una cláusula de estabilización conforme a la cual la renta se actualizaría anualmente según las variaciones experimentadas por el IPC.
El Juzgado de Primera Instancia estimó en parte la demanda al concluir que únicamente cabía actualizar el contrato por la última anualidad.
No es objeto de discusión que en el contrato inicial se fijó el abono de una renta mensual y que la duración del contrato, conforme a la tácita reconducción, es de carácter mensual.
La controversia se centra en determinar el importe de la actualización.
La tácita reconducción es un nuevo arrendamiento sobre la misma cosa por consentimiento presunto de ambas partes. No se trata de la continuación o prórroga del mismo arrendamiento, sino de uno nuevo pactado de modo presunto, en el que se mantiene la vigencia de las estipulaciones contractuales del contrato originario, salvo en lo referente a la duración.
El Tribunal de apelación argumenta que, dado que el contrato originario queda extinguido por el agotamiento del plazo, surgiendo uno nuevo por disposición legal de los arts. 1567 (LA LEY 1/1889) y 1581 CC (LA LEY 1/1889), ello implica que la LAU deja de ser aplicable, por cuanto en otro caso, tampoco sería aplicable ni la tácita reconducción, ni el plazo de duración que se desprende de la observancia del art. 1581 CC (LA LEY 1/1889).
En el contrato de arrendamiento originario se preveía que se regiría, por este orden, por la voluntad de las partes, por las disposiciones de la LAU y por el CC. Ello implica que en la situación de tácita reconducción la duración o el derecho a la actualización ya no se rige por los términos de la LAU porque esta normativa ya no resulta de aplicación, debiendo estarse a lo pactado entre las partes.
Por otro lado, el hecho de que la tácita reconducción tenga una duración mensual no implica el que habiendo convenido las partes una actualización de la renta anual, se pierda esta facultad del arriendo. Sigue persistiendo el derecho a actualizar la renta, en términos anuales, al margen de la concreta duración del contrato.
Por tanto, ha de primar la voluntad de las partes según lo convenido, que fue actualizar la renta de forma anual y de acuerdo al IPC.
En consecuencia, se actualiza la renta respecto de los periodos no prescritos y conforme a lo pactado entre las partes, lo que supone la estimación de la petición principal de la demanda y el derecho a actualizar la renta desde el inicio del periodo de tácita reconducción.