Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 881/2026, 9 Jun. Recurso 6349/2023 (LA LEY 179401/2026)
Diario LA LEY, Nº 10989, Sección La Sentencia del día, 22 de Julio de 2026
5 min
Existiendo una laguna legal sobre los efectos frente a terceros de esos actos de disposición, y dada la identidad de razón que cabe apreciar con los actos del administrador que excedan del objeto social, resulta aplicable analógicamente el art. 234.2 TRLSC a esos actos dispositivos llevados a cabo con infracción del art. 160 f) del mismo Texto Legal, de manera que la sociedad quedará obligada frente a los terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.
Una sociedad anónima vendió a otra mercantil 38 inmuebles a razón de 500 euros cada uno en atención a las cargas que existían sobre ellos, lo que hacía un total de 19.000 euros. Esos inmuebles eran el único patrimonio que constituía una fuente de ingresos de aquella sociedad y el precio fue retenido por la compradora para hacer frente a las deudas que tenía la vendedora.
Una socia de la vendedora interpuso una demanda frente a ella y a la compradora en la que solicitaba que se declarara la nulidad de la compraventa y se condenara a la compradora a restituir las fincas enajenadas y/o al pago de 19.000 euros más los intereses legales correspondientes. Basó la acción de nulidad en el art. 160 f) TR LSC (LA LEY 14030/2010) por incumplimiento de los requisitos legales para llevar a cabo la venta de activos esenciales de la sociedad al no haberse convocado una junta que autorizara la venta y no haber buena fe en la compradora.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda al considerar que los inmuebles enajenados no tenían la condición de activos esenciales. La demandante interpuso un recurso de apelación frente a esta sentencia que fue desestimado por la Audiencia (LA LEY 168843/2023), al entender que, si bien esos inmuebles sí merecían ser calificados como activos esenciales, sin embargo, debía rechazarse la acción de nulidad basada en la infracción del art. 160 f) TR LSC (LA LEY 14030/2010) por aplicación del art. 234.2 del mismo Texto Legal (LA LEY 14030/2010), puesto que el adquirente debía ser reputado tercero que actuó de buena fe y sin culpa grave.
Contra la sentencia de apelación ha promovido la demandante un recurso de casación en el que se cuestiona, en primer lugar, si ante la acción de anulación de un contrato sobre activos esenciales concluido por el administrador social sin el preceptivo acuerdo de la junta, los terceros resultan protegidos cuando obran de buena fe y sin culpa grave, o lo que es igual, si procede aplicar el art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010) en caso de infracción del art. 160 f) (LA LEY 14030/2010) de la misma Ley. En segundo lugar, en el supuesto de que se entendiera aplicable aquel precepto, discute la actora que, en el caso, el comprador haya obrado de buena fe y sin culpa grave.
El Supremo estima el recurso, casa la sentencia de la Audiencia y estima la demanda, declarando la nulidad de la compraventa y condenando a la compradora a restituir las fincas transmitidas, sin reintegro por la vendedora del precio, dado que no llegó a percibirlo, con liquidación del estado posesorio.
Para ello, da una respuesta positiva a la primera cuestión reputando aplicable analógicamente el art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010) y, tras examinar las circunstancias concurrentes, concluye que la compradora no actuó de buena fe y sin culpa grave.
La Sala pone de manifiesto que, respecto de los actos de disposición (adquisición, enajenación o aportación a otra sociedad) sobre los activos esenciales de la sociedad, uno de los problemas que ha generado división en las Audiencias y en la doctrina es si la ineficacia que cabe predicar de la actuación del administrador cuando realice uno de esos actos sin que se haya adoptado el correspondiente acuerdo por la junta general puede afectar a los terceros que han participado en ese negocio jurídico de buena fe y sin culpa grave.
Afirma que existe una significativa similitud entre la actuación del administrador que realiza actos de disposición sobre activos esenciales sin el acuerdo de la junta general y la del administrador que, sin acuerdo de la junta, realiza actos no comprendidos en el objeto social delimitado en los estatutos, pues la aprobación de actos ajenos al objeto social también es una competencia de la junta.
Indica en este sentido que los actos de disposición sobre activos esenciales suponen con carácter general una sustitución o una modificación de facto del objeto social de la sociedad, en su contenido o en su forma de ejercicio, ya que la sociedad, después de la enajenación, no dispone del activo que le permitiría desarrollar el objeto social tal como lo venía realizando. Precisa al respecto que si la enajenación del activo esencial supone la liquidación de facto de la sociedad, como ha ocurrido en el caso enjuiciado, ya no podrá seguir desarrollando la actividad constitutiva de su objeto social.
A ello añade que la necesidad de un acuerdo de la junta para las operaciones de disposición sobre activos esenciales y para los actos del administrador social que excedan del objeto social constituyen límites legales y externos a las facultades representativas de los administradores.
Señala en este punto que el objeto social constituye un límite legal al poder de representación de los administradores porque viene impuesto por la ley, sin que pueda ser derogado por un pacto estatutario, pero que se trata de un límite que solo cabe concretar por relación al objeto social determinado en los estatutos de cada sociedad. Apunta que, además, es un límite externo, porque el administrador carece de poder para llevar a cabo actos ajenos al objeto social sin el acuerdo de la junta, pese a lo cual el art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010) prevé que “La sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave, aun cuando se desprenda de los estatutos inscritos en el Registro Mercantil que el acto no está comprendido en el objeto social”.
Argumenta el Supremo que algo similar sucede con las operaciones sobre activos esenciales, pues la competencia de la junta supone un límite legal al poder de representación de los administradores, porque tampoco puede ser derogado estatutariamente, pero es un límite que solo puede precisarse por referencia a cada sociedad en particular, y constituye asimismo un límite externo, porque los administradores carecen de poder para llevar a cabo tales operaciones sin acuerdo de la junta.
Concluye así, por esta identidad de razón, y por la existencia de una laguna legal, pues el TR LSC (LA LEY 14030/2010) no contiene una previsión expresa sobre los efectos frente a terceros de los actos de disposición de activos esenciales realizados por el administrador sin el acuerdo de la junta general, que resulta aplicable analógicamente su art. 234.2 (LA LEY 14030/2010), de manera que la sociedad quedará obligada frente a terceros que hayan obrado de buena fe y sin culpa grave.
En consecuencia, declara que los actos que prevé el art. 160 f) TR LSC (LA LEY 14030/2010) están formalmente comprendidos dentro de la clase de actos que toma en consideración el art. 234.2 de la misma Ley (LA LEY 14030/2010) para proteger a los terceros que actúen de buena fe y sin culpa grave.
Subraya que el objetivo del art. 160 f) TR LSC (LA LEY 14030/2010), que consiste en proteger a los socios de las actuaciones del órgano de administración que supongan una modificación o sustitución de facto de su objeto social, ha de conjugarse con la tutela del tráfico que supone el art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010), con más razón aún que en el caso de los actos ajenos al objeto social, pues el tercero puede conocer si el administrador actúa fuera del objeto social porque los estatutos que lo definen constan en el Registro Mercantil, pero para saber si está contratando sobre activos esenciales la publicidad registral le es de poca utilidad.
Puntualiza a continuación que el hecho de que el art. 160 f) TR LSC (LA LEY 14030/2010) regule la competencia de los distintos órganos societarios para la realización de las operaciones sobre activos esenciales no significa que los terceros con los que se realizan esas operaciones no resulten afectados por esa norma, pues estos han de realizar las actuaciones adecuadas, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, para asegurarse de que contratan con un administrador social que actúa dentro de su ámbito de competencia. Considera así que esta previsión legal ha de tenerse en cuenta para valorar, teniendo en cuenta las circunstancias concurrentes, la buena fe y la ausencia de culpa grave del tercero al que, conforme al art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010), no le es oponible la falta de acuerdo de la junta general sobre la operación que tenga por objeto activos esenciales.
Por último, estima el TS que las circunstancias concurrentes excluyen que en el caso examinado el tercero que ha adquirido los activos esenciales haya actuado de buena fe y con ausencia de culpa grave, de modo que no resulta protegido por la previsión del art. 234.2 TR LSC (LA LEY 14030/2010) y le afecta la ineficacia del acto de enajenación.
Además, de reseñar que la administradora de la compradora había sido socia de la vendedora hasta 5 años antes de la operación, lo que implicaba que pudiese acceder a una mayor información sobre la trascendencia de la enajenación de 38 inmuebles de una sola vez y sin recibir cantidad alguna, con más facilidad que la que tendría un tercero completamente ajeno a la vendedora, incide la sentencia en que las características de la operación muestran la ausencia de buena fe de la compradora, pues como consecuencia de la misma la vendedora quedó sin activo alguno, ya que transmitió todos sus bienes sin recibir cantidad alguna a cambio, dejó de tener ingresos y cesó en su actividad, pero no quedó liberada de sus deudas, pues no consta que el acreedor o acreedores consintieran la novación subjetiva por sustitución del deudor.