Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sentencia 952/2026, 18 Jun. Recurso 8328/2021 (LA LEY 187070/2026)
Diario LA LEY, Nº 10993, Sección La Sentencia del día, 28 de Julio de 2026
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Los compradores pudieron adquirir la propiedad por reunir los requisitos del art. 34 LH ya que son terceros de buena fe, entendida como creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa.
La cuestión jurídica analizada se centra en la interpretación y aplicación del art. 34 LH (LA LEY 3/1946) en relación con los adquirentes de un inmueble que aparece en el Registro de la Propiedad inscrito exclusivamente a favor del vendedor, que lo compró cuando estaba soltero. La venta tuvo lugar tras el divorcio del vendedor y antes de la liquidación de la sociedad de gananciales que rigió su matrimonio con la demandante.
En su demanda solicitó la declaración de nulidad de la compraventa por ilicitud de la causa, de acuerdo con lo previsto en el art. 1305 CC (LA LEY 1/1889), al suponer una apropiación indebida.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial estimó el recurso de apelación interpuesto por la demandante y declaró la nulidad de pleno derecho del contrato de compraventa concertado por los demandados. El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por los demandados, casa la sentencia de apelación y, en su lugar, desestima la demanda.
Lo que se plantea es si los demandados pudieron adquirir la propiedad por reunir los requisitos del art. 34 LH (LA LEY 3/1946), conforme al cual: «El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro».
La Sala entiende que los hechos probados no destruyen la presunción de buena fe, entendida como creencia y conciencia de adquirir de quien es propietario y puede disponer de la cosa y como ignorancia de que la titularidad del derecho no correspondía a su transferente en la forma que proclamaba el asiento registral.
En este sentido, el Alto Tribunal considera que las afirmaciones de la Audiencia Provincial acerca de la existencia de un deber previo de investigación sobre las vicisitudes extra registrales de la finca cuando se pretende adquirir un inmueble de una persona divorciada carecen de fundamento. En este caso, los compradores consultaron el Registro de la Propiedad y este publicaba el pleno dominio del vendedor, sin que hubiera dato alguno que permitiera dudar de la exactitud registral.
El exesposo compró el inmueble mediante escritura pública otorgada cuando estaba soltero y la inscripción registral se practicó, por tanto, únicamente a su favor. La ganancialidad (al menos parcial) de la vivienda derivaría de los arts. 1354 (LA LEY 1/1889) y 1357.II CC (LA LEY 1/1889) pues una parte del préstamo hipotecario que gravaba la vivienda se pagó durante la vigencia de la sociedad ganancial.
Tampoco comparte la Sala el criterio de la Audiencia acerca de que la mala fe de los compradores se deduce a partir de otros datos. En concreto, el dato de que en la escritura de ampliación y modificación del préstamo hipotecario en el año 2009 el valor de tasación de la vivienda a efectos de la subasta fue superior al precio de la venta concertada en 2018 entre los codemandados, podría ser un indicio de que el precio de venta fue superior al declarado, lo que en su caso acarrearía consecuencias fiscales.
Sin embargo, tal dato, por sí mismo, no permite deducir que los adquirentes actuaran de mala fe y la demandante no propuso prueba alguna dirigida a acreditar la supuesta connivencia de todos los codemandados, pues se limitó a proponer la prueba documental, y no solicitó el interrogatorio de los codemandados.
Por todo ello, la sentencia concluye que, aun en el caso de que la vivienda fuera parcialmente ganancial, los compradores quedan protegidos en su adquisición por aplicación del art. 34 LH (LA LEY 3/1946).