El ABC de las nuevas normas de arrendamiento expedidas por el Gobierno por Covid-19

¿Se suspende el pago de la renta en los contratos de arrendamiento?
No se pueden hacer generalizaciones. Habrá que estar a cada caso particular. Nuestra legislación establece que lo pactado en los contratos son ley entre las partes y, por lo tanto, lo pactado hay que cumplirlo. La Ley establece supuestos de exoneración de cumplimiento, en todo o en parte, de las obligaciones como el caso fortuito y la fuerza mayor, y también cuando hay una alteración sustancial en las condiciones que se pactaron (“cláusula rebus sic stantibus”), es decir, cuando por circunstancias sobrevenidas se ha roto el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. En todo caso, estas causas de exoneración no operan automáticamente ni son siempre totales, sino que dependen del caso concreto, ya que hay otro principio por el cual prevalece la conservación del negocio jurídico. No obstante, el Gobierno ha aprobado unas medidas de protección de alquileres en los cuales, en supuestos muy concretos, se produce una reducción de la renta o una moratoria en el pago del alquiler. Dependiendo del caso concreto puede ser aconsejable llegar a un acuerdo con el arrendatario (ver respuesta 1.10).
Soy propietario de dos viviendas, una en la que vivo y otra alquilada. ¿es cierto que mi arrendatario no tienen que pagar la renta?.
Las medidas del Gobierno no contemplan para este caso la suspensión del pago de la renta, por lo tanto, como regla general el arrendatario tiene obligación de pagar la renta. Sin embargo, cuando el inquilino de vivienda habitual esté en situación de vulnerabilidad (situación de vulnerabilidad, cómo acreditar la situación de vulnerabilidad) podrá solicitar al propietario un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. En este caso el propietario tiene el plazo de 7 días para contestar, pudiendo optar entre:
• Fijar las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento que acepta, u otras alternativas.
• No aceptar ningún acuerdo. En este caso el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas de financiación para el alquiler.
Soy propietario de más de diez inmuebles urbanos. ¿es cierto que mis arrendatarios no tienen que pagar la renta?.
Las nuevas medidas aprobadas por el Gobierno establecen para los grandes tenedores (titulares de más de 10 inmuebles urbanos o superficie construida superior a 1.500 m2) que sus inquilinos se beneficien de una moratoria de cuatro meses o de una reducción de renta en determinados casos.
En concreto, para que el arrendatario pueda obtener estos beneficios debe cumplir cada uno de los siguientes requisitos:
1. Solo para arrendatarios de Vivienda habitual (quedan excluidos los arrendamientos de locales, plazas de garaje, de temporada, etc.).
2. Que el arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad provocada a causa del Covid-19
3. Que el contrato se haya celebrado con posterioridad a 1º de enero de 2015, es decir no comprende a los arrendatarios llamados de renta antigua.
4. Que el Arrendatario solicite al propietario en el plazo de un mes a contar desde el 2 de abril (es decir, lo debe solicitar antes del 02/05/2020).
5. Que con anterioridad el propietario y arrendatario no hayan llegado a un acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial, en cuyo caso prevalece este acuerdo entre las partes.
Recibida la solicitud, el propietario podrá optar por una de las dos siguientes opciones, que deberá comunicar al inquilino en el plazo de 7 días laborables (no se dice la forma de comunicación, pero deberá ser de modo que pueda quedar constancia):
• Reducción del 50 % de la renta arrendaticia durante el tiempo del Estado de Alarma y sus prórrogas. Esta reducción continuará durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses, si se mantiene la situación de vulnerabilidad.
• Moratoria o aplazamiento del pago de la renta, bajo las siguientes condiciones:
o Plazo de moratoria:
 Durante el tiempo del estado de alarma y sus prórrogas.
 Y durante las mensualidades siguientes a la finalización del estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses si se mantiene la situación de vulnerabilidad en el arrendatario
o Aplazamiento de la deuda:
 Mediante fraccionamiento durante al menos 3 años a partir de la finalización del estado de alarma o prórroga o, en su caso, a partir de la finalización de los cuatro meses aludidos.
 En todo caso, el aplazamiento se mantendrá siempre que continúe vigente el contrato o cualquiera de su prórrogas.
o Efectos de la moratoria:
 El inquilino no tendrá ninguna penalización: no genera intereses a favor del propietario.
 El inquilino podrá acogerse a los programas de ayudas transitorias de financiación. En caso que obtenga esta ayuda se levantará la moratoria, debiendo pagar al propietario desde la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación este a disposición del inquilino.
Soy propietario de un local ¿estoy obligado a aplazar el pago de la renta o a practicar una reducción en la renta?
No. Las medidas del Gobierno solo contemplan los supuestos en los cuales el arrendatario sea de vivienda habitual. No obstante, hay que estar al caso concreto, en muchos de los cuales es aconsejable llegar a un acuerdo, como puede ser locales que han estado cerrados por decreto (ver respuestas 1.1.1 y 1.10).
¿Qué significa que el inquilino esté en situación de vulnerabilidad?.
El concepto de situación de vulnerabilidad difiere en nuestra legislación según los casos (por ejemplo, es distinto cuando se trata de una moratoria para la adquisición de una hipoteca). A los efectos de las medidas adoptadas por el Gobierno en materia arrendaticia por motivo del Covid-19, se considera en situación de vulnerabilidad lo que reúnan los siguientes requisitos concurrentes:
1. Que arrendatario este en situación de desempleo, ERTE (Expediente Regulación Temporal de Empleo) o haya reducido su jornada por motivo de cuidados, en caso de ser empresario, u otras circunstancias similares que supongan una pérdida sustancial de ingresos, no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar, en el mes anterior a la solicitud de la moratoria veces el IPREM (es decir 548,60€ x 3 = 1.645,8€). Esta cantidad aumenta para facilitar las ayudas en atención a la situación de los integrantes de la unidad familiar (ver art. 5.a, D-L11/2020).
2. Que la renta arrendaticia, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
Gestionamos los alquileres a través de una sociedad. ¿tiene derecho el inquilino de una vivienda a demorar el pago de la renta o a una reducción de su importe?.
En este caso dependerá si la sociedad tiene la condición de gran tenedor. Es decir, si es titular o no de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros) o de una superficie construida de más de 1.500 m2.
A) En el supuesto de que la sociedad sea gran tenedora de inmuebles (por ejemplo, sea titular de 11 inmuebles urbanos, o sea titular de un solo edificio de 1.800m2 de superficie construida): el inquilino podrá beneficiarse de una moratoria de cuatro meses o de una reducción de renta siempre cumpla unos requisitos:
1.
1. Tratarse de vivienda habitual (quedan excluidos los arrendamientos de locales, plazas de garaje, de temporada, etc.).
2. El arrendatario se encuentre en situación de vulnerabilidad económica provocada a causa del Covid-19.
3. El contrato se haya celebrado con posterioridad a 1º de enero de 2015, es decir no comprende a los arrendatarios llamados de renta antigua.
4. El Arrendatario solicite al propietario antes del 2/05/2020.
5. Siempre que el propietario y arrendatario no hayan llegado a un acuerdo de aplazamiento o condonación total o parcial, en cuyo caso prevalece este acuerdo entre las partes.
Recibida la solicitud, el propietario podrá optar por una de las dos siguientes opciones, que deberá comunicar al inquilino en el plazo de 7 días laborables (no se dice la forma de comunicación, pero deberá ser de modo que pueda quedar constancia):
• Reducción del 50 % de la renta arrendaticia durante el tiempo del Estado de Alarma y sus prórrogas. Esta reducción continuará durante las mensualidades siguientes hasta un máximo de cuatro meses, si se mantiene la situación de vulnerabilidad.
• Moratoria o aplazamiento del pago de la renta, bajo las siguientes condiciones:
o Plazo de moratoria:
 Durante el tiempo del estado de alarma y sus prórrogas.
 Y durante las mensualidades siguientes a la finalización del estado de alarma hasta un máximo de cuatro meses si se mantiene la situación de vulnerabilidad en el arrendatario
o Aplazamiento de la deuda:
 Mediante fraccionamiento durante al menos 3 años a partir de la finalización del estado de alarma o prórroga o, en su caso, a partir de la finalización de los cuatro meses aludidos.
 En todo caso, el aplazamiento se mantendrá siempre que continúe vigente el contrato o cualquiera de su prórrogas.
o Efectos de la moratoria:
 El inquilino no tendrá ninguna penalización: no genera intereses a favor del propietario.
 El inquilino podrá acogerse a los programas de ayudas transitorias de financiación. En caso que obtenga esta ayuda se levantará la moratoria, debiendo pagar al propietario desde la primera mensualidad de renta en la que dicha financiación este a disposición del inquilino.
B) En el supuesto que no tenga la sociedad la condición de gran tenedor (por ejemplo, que sea tenedora solo de 4 inmuebles urbanos que midan menos de 1.500m2): en este caso las medidas del Gobierno no contemplan la suspensión del pago de la renta, por lo tanto, como regla general el arrendatario tiene obligación de pagar la renta. Sin embargo, cuando el inquilino de vivienda habitual esté en situación de vulnerabilidad podrá solicitar al propietario un aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta. En este caso el propietario tiene el plazo de 7 días para contestar, pudiendo optar entre:
1.
1. Fijar las condiciones de aplazamiento o de fraccionamiento que acepta, u otras alternativas.
2. No aceptar ningún acuerdo. En este caso el arrendatario tendrá acceso al programa de ayudas de financiación para el alquiler.

¿Tengo una casa con diez viviendas y dos locales y quiero saber si soy tenedor de más de 10 inmuebles urbanos que tenga obligación de aplazar o reducir la renta a los inquilinos?.
Solo están obligados a aplazar o reducir la renta (moratoria o reducción de la renta) los grandes tenedores, entendiendo como tales aquellas personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de diez inmuebles urbanos o de superficie construida de más de 1.500m2. A estos efectos se excluyen como bienes urbanos a computar los garajes y los trasteros. Por lo que en este caso concreto es tenedor de doce inmuebles urbanos a no ser que se acredite que los locales se destinan a garaje o trastero.
No obstante, la norma no deja claro a qué se refiere la expresión de “titular” de “inmuebles urbanos”, pues puede ser titular registral (en el Registro de la Propiedad) de un solo inmueble urbano (la casa) y esa misma casa estar formada por 12 inmuebles urbanos catastrales (en el Catastro Inmobiliario). Aunque habrá que esperar a que se aclare esta cuestión, por ahora nos inclinamos a considerar más correcta su referencia a titular registral.
Otra cuestión no muy clara es qué momento se exige que el propietario sea tenedor de más de 10 inmuebles urbanos, pues se habla de que sea titular en el plazo de un mes desde el día 2 de abril, y no en el mismo momento de la entrada en vigor, lo que dará juego también a interpretaciones que no es momento de exponer.

¿Cómo tiene el arrendatario que acreditar su situación de vulnerabilidad?.
1. Situación de desempleo: mediante certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
2. Cese de actividad de trabajadores por cuenta propia: mediante el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
3. Número de personas que habitan en la vivienda:
1. Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
2. Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los 6 meses anteriores.
3. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
4. Titularidad de Bienes: nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar.
5. Declaración responsable: relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes.
El arrendatario podrá suplir estos documentos, en caso de no poder aportarlos, con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden su aportación, en cuyo caso dispondrá de un mes para aportarlos a contar desde la finalización de estado de alarma o sus prórrogas.
En caso de que el arrendatario aplique indebidamente estos beneficios, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden en que pueda incurrir, responderá de los daños y perjuicio que haya podido ocasionar que no podrán ser inferior al beneficio indebidamente obtenido.

¿Puede el arrendatario decidir unilateralmente no pagar el mes de Abril?.
NO. Los contratos obligan a las dos partes, y el arrendatario no puede decidir unilateralmente el impago de la renta. Otra cosa es que haya motivos para un aplazamiento en el pago de la renta, o reducción de la renta. Habrá que estar al caso concreto y, en especial, distinguir según se trate de:
1. Vivienda habitual: El arrendatario está obligado a pagar la renta de Abril. Solo se excepciona el caso que el inquilino lo acuerde con el propietario. También podrá reducirse un 50% la renta siempre que se trate de inquilino de vivienda habitual que se encuentre en situación de vulnerabilidad económica y lo solicite en plazo (además de otros requisitos, ver respuesta 1.1.4) y que este propietario tenga la condición de gran tenedor haya optado por la reducción del 50% de la renta.
2. Local de negocio: Las medidas del Gobierno no contemplan reducción ni aplazamiento de renta para los locales. No obstante, hay que estar al caso concreto, en muchos de los cuales es aconsejable llegar a un acuerdo (ver respuestas 1.1.1 y 1.10).

El inquilino no me paga la renta desde hace 3 meses ¿Qué puedo hacer?
Los Juzgados solo están funcionando para supuestos muy tasados, entre los que no se encuentran el impago de rentas. Por lo tanto, mientras dure el estado de alarma las demandas de desahucio no se tramitan en los Juzgados.
Si por los datos con que cuenta el propietario prevé que el arrendatario no va a pagar más, lo recomendable mientras dura el estado de alarma es enviar alguna comunicación como recordatorio de la obligación del pago de la renta y preparar todo para en cuanto se pueda presentar la demanda de desahucio. Si considera que el impago de la renta es una situación pasajera (por ejemplo, el arrendatario lleva 5 años y es la primera vez que falla en el pago de la renta) en este caso, dadas las circunstancias actuales es aconsejable establecer aplazamientos o fraccionamientos en el pago de renta, siendo aconsejable establecer por escrito los pactos y condiciones de dicho aplazamiento (ver respuestas 1.1.1 y 1.10).
Una vez finalice el plazo de alarma, salvo que se apruebe alguna otra medida, podrán interponerse demandas de desahucio. En este caso previa solicitud y acreditación por el arrendatario de la situación de vulnerabilidad económica motivada por el Covid-19, podrán suspenderse temporalmente los plazos, juicios y lanzamientos, hasta que se adopten las medidas por los servicios sociales de encontrar una alternativa habitacional, pero en todo caso la suspensión lo será por un período máximo de seis meses, es decir, hasta el 2/10/2020. En este caso el arrendador podrá alegar en su caso la concurrencia de su situación de vulnerabilidad económica, a fin de que dicha circunstancia fuere atendida al tiempo de fijar el plazo de suspensión.
¿Puede el arrendatario de un local desistir del contrato por la situación creada por el Covid-19?.
Dependerá lo pactado en el contrato. En caso que el contrato prevea las condiciones del desistimiento antes del vencimiento del plazo, deberá cumplirse en este caso lo consensuado entre las partes. Si por el contrario con se contiene cláusula, en principio habrá que analizar si existen motivos que puedan justificar el desistimiento unilateral del arrendatario antes de terminar el plazo pactado. Según las circunstancias puede ser aconsejable llegar a un acuerdo.
– Se cumple el plazo de vigencia del contrato y deseo recuperar la vivienda. ¿Qué pasos tengo que realizar?.
Se deber realizar el preaviso al arrendatario dentro del plazo que según los casos marca la Ley. No obstante, en las últimas medidas del Gobierno contempla una prórroga extraordinaria de seis meses de los contratos de vivienda habitual en las mismas condiciones que estaban en vigor, siempre que se den los siguientes requisitos:
1. Que se trate de vivienda habitual
2. Que se trate de finalización de la prórroga obligatoria o tácita, de contratos sujetos a la LAU (Ley 29/1994, de 24 de noviembre).
3. Que la finalización del plazo ocurra desde la entrada en vigor del RDL (02/04/2020) y hasta dos meses después de la finalización del Estado de Alarma o sus prórrogas.
4. Que la nueva prórroga extraordinaria de hasta seis meses sea solicitada previamente por el inquilino
Por lo tanto, lo recomendable es notificar al inquilino la extinción con la antelación que cada contrato requiere (depende de lo pactado y del momento de su celebración). Y esperar a que el arrendatario conteste.
Se nos habla de la conveniencia e incluso de necesidad en los locales (por cuestiones fiscales) de hacer constar por escrito los acuerdos sobre aplazamiento o reducción de renta. ¿Pero cómo se puede dejar constancia escrita si estamos confinados?
Un sistema para dejar constancia escrita es firmar los documentos PDF a través de firma electrónica autorizada. El documento se puede pasar entre las partes por correo electrónico o por mediación de alguien para que ninguna de las partes retenga el acuerdo (en nuestro caso a través de las Cámaras de la Propiedad Urbanas). En estos casos es conveniente hacer constar en el acuerdo que su validez y eficacia queda condicionado a la firma de las dos partes (ver respuesta 1.10).
Las personas que carezcan de firma digital o electrónica autorizada pueden solicitarlo en el enlace https://www.sede.fnmt.gob.es/certificados
En cualquier caso, en el derecho español en la mayoría de los casos se admite libertad de forma contractual. Por lo tanto, en materia arrendaticia se puede admitir acuerdos mediante consentimiento por medio de correos electrónicos e incluso WhatsApp, cumpliendo determinados requisitos. Ahora bien, en estos casos es muy importante antes de dar el consentimiento estar bien asesorados sobre los pactos a que se quiere llegar, pues cualquier modificación de los mismos requiere el consentimiento de ambas partes.
¿Qué debo tener en cuenta a la hora de negociar un acuerdo sobre reducción de renta?
En una adecuada negociación entre propietario y arrendatario, el primero debe tener en cuenta varias circunstancias que enumeramos a modo ejemplificativo:
1. El tiempo que lleva vigente el contrato Si estamos ante un buen arrendatario que lleva años en el arrendamiento cumpliendo puntualmente sus obligaciones es recomendable realizar lo que esté en poder del propietario para llegar a un acuerdo que satisfactorio para las dos partes.
2. La duración de tiempo que resta del contrato. Si queda todavía mucho plazo de contrato y le interesa al propietario la continuidad con el mismo arrendatario, lo recomendable es facilitar un acuerdo son arrendatario. Si por el contrario, el propietario desea recuperar el objeto arrendado seguramente le interese no ceder en exceso, exigiendo al arrendatario el cumplimento del contrato siempre dentro de la legalidad.
3. El importe de la renta. En los casos que se esté pagando una renta por encima del mercado, será más fácil ceder a una reducción que en los casos que la renta se encuentre muy por debajo del mercado.
4. La previsión futura de viabilidad del negocio establecido.
5. La situación económica del propietario, así como la de la parte arrendataria.
6. Puede ser recomendable negociar otras cláusulas como contraprestación al aplazamiento o reducción de renta (por ejemplo: estableciendo un período de obligado cumplimiento, ampliando o reduciendo según interese la duración del contrato, aumentar el importe de la renta transcurrido un determinado plazo o establecer cláusulas de revisión futuras en varios puntos porcentuales)
7. Debe dejarse constancia del acuerdo (ver respuesta 1.6).

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