ARRENDAMIENTO LOCALES, PANDEMIA Y “REBUS SIC STANTIBUS”


El arrendamiento de los locales de negocio en la crisis del coronavirus: «la cláusula rebus sic stantibus un invitado que ha llegado para quedarse»

Diario La Ley, Nº 9631, Sección Tribuna, 13 de Mayo de 2020, Wolters Kluwer

Resumen

El autor aborda la incidencia que adquiere la cláusula rebus sic stantibus en los arrendamientos de local de negocio, derivado de las especiales circunstancias que concurren a raiz del estado de alarma por coronavirus.

El presente artículo pretende abordar la incidencia que en los arrendamientos de locales de negocio (para uso distinto de vivienda según la terminología de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (LA LEY 4106/1994) de arrendamientos urbanos) adquiere la «cláusula rebus sic stantibus» (que se podría traducir como «estando así las cosas») a tenor de las especiales circunstancias que se derivan, pero también las que se adivinan, como consecuencia de la crisis del coronavirus. Desgraciadamente la señalada crisis no sólo proyecta sus efectos, con carácter presente y devastador, en el ámbito sanitario, sino que precisamente como consecuencia de la lucha contra el mismo se anticipa un sombrío panorama en el ámbito económico (basta la lectura de las recientes previsiones del Banco de España con una caída del producto interior bruto que, según los escenarios tomados para la reactivación de la actividad, irían desde el 7% al 14%, ni que decir tiene de los efectos que sobre el empleo conlleva).

En este escenario, los locales de negocio, precisamente haciendo honor a la denominación comúnmente empleada, se convierten en elementos clave en el desempeño y éxito de muchas actividades empresariales y en muchos de los casos el despliegue de esa función empresarial lo es acudiendo a la técnica del arrendamiento. Es por ello que en una situación como la que estamos viviendo, de cese temporal y/o parcial de las actividades, la imposibilidad o dificultad del consumo por el confinamiento, la imposición de un nuevo modelo de comportamiento social determinante de una minoración de la oferta (por razones sanitarias impuestas en el desarrollo de la actividad), y la crisis de demanda con un consumidor en situación de incertidumbre cuando no de graves dificultades económicas, traerán inexorablemente una relevante caída en las cifras del negocio.

En el momento de escribir esta reflexión, se ha publicado también en el Boletín oficial del Estado el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril (LA LEY 5476/2020), de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, que en su capítulo primero y bajo la rúbrica de «medidas para reducir los costes de las pymes y autónomos» establece una serie de mecanismos para la protección de aquéllos en su condición de arrendatarios de tales locales.

Sin embargo, una lectura aún superficial de dichas medidas permite concluir que aquéllas dejan bastante que desear en cuanto a su ámbito y previsión de efectividad. Así, además de establecer una serie de condicionantes tanto materiales (alta en la seguridad social, cese total o parcial de la actividad y minoración de la facturación del mes en un determinado porcentaje) como formales (descripción de la documentación acreditativa de los diferentes requisitos) para que dichos sujetos —autónomos y pymes— puedan acceder a las medidas previstas, estas parecen poner el foco más que en el arrendatario, en el arrendador como hipotético perjudicado.

En efecto, y siguiendo la propia sistemática ya empleada con motivo de la regulación del arrendamiento de vivienda en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo (LA LEY 4471/2020), por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, se adivinan soluciones diferenciadas en función de que el arrendador sea entidad pública, o tenedor de más de 10 inmuebles urbanos o de una superficie construida de más de, 1500 m2. En estos casos se articula de modo explícito un sistema moratorio en relación a las rentas que se devengaran durante el estado de alarma, con las prórrogas incluidas, e inclusive en las mensualidades posteriores hasta un límite de cuatro meses.

La solución moratoria se traduce en un fraccionamiento de la renta en cuotas y por un período de dos años a contar desde la conclusión del período señalado de estado de alarma, con sus prórrogas y los meses posteriores hasta el límite de cuatro.

Sin embargo, y en la misma línea inspiradora del arrendamiento de viviendas, cuando en el arrendador no concurre los requisitos señalados, la solución no es otra que el acuerdo de voluntades, o lo que es lo mismo, una plasmación legal del «buenísimo».

Y es que en tales casos el aplazamiento, que se califica de temporal y extraordinario, carece de cualquier definición, pero lo más relevante es que toma como presupuesto la solicitud del arrendatario pero sin previsión alguna ante una más que probable negativa del arrendador.

En definitiva, una solución innecesaria y estéril ya que siempre está la voluntad de las partes como solución de controversias, máxime en los locales de negocio donde la propia ley establece el carácter prioritario de dicha voluntad consensuada.

En definitiva, poco o nada soluciona este Real Decreto, las cuestiones que se avecinan a los arrendatarios de locales de negocio, ya sean o no a autónomos y/o pymes (cabe recordar que las medidas del señalado Real Decreto, única y exclusivamente van referidas a dichos autónomos y/o pymes) pero no a cualquier otra persona física o jurídica.

Pero es que además, la previsión normativa, con los límites y defectos apuntados, resulta insuficiente para solucionar no sólo el actual escenario sino lo más problemático, el sombrío panorama económico que se avecinan durante un período de tiempo que se antoja prolongado.

Y es que las medidas adoptadas, —pivotando continuamente en los acuerdos de voluntades a los que siempre pueden llegar las partes (faltaría más)— simplemente son un parche (temporal) que además no afronta la cuestión nuclear, que no es otra que el cambio radical, extraordinario e imprevisto —al menos en su origen pero igualmente desconocido en cuanto a sus efectos últimos— que hace saltar por los aires cualesquiera bases económicas del negocio en su día celebrado, y es aquí donde aparece la denominada cláusula «rebus sic stantibus», como vía jurídica de solución y que como se anuncia en el título, esta vez sí debe quedarse.

Entiendo de interés formular unas consideraciones previas sobre el origen y fundamento inspirador de esta cláusula, que de buenas a primeras, es reiteradamente invocada para tratar de reequilibrar lo que un virus ha puesto patas arriba.

La señalada cláusula, es una figura jurídica, que sin perjuicio de alguna referencia puntual y sectorial carece de recepción en nuestro derecho positivo, pero que sin embargo, y a fuerza desgraciadamente de circunstancias extraordinarias que en estos últimos años vienen concurriendo, se conforma como una pieza esencial en el engranaje de la JUSTICIA, entendido ésta como uno de los valores esenciales de nuestro ordenamiento jurídico (artículo 1 de la Constitución Española (LA LEY 2500/1978)).

Desde un punto de vista histórico no ha tenido una gran acogida en los textos normativos, así en el derecho romano únicamente se atisban figuras análogas en su última etapa, ello derivado de la relevancia que se daba al compromiso obligacional, a la palabra dada, de tal modo que nadie, ni nada podía cambiar los compromisos asumidos.

Es en la edad media, a través de las aportaciones de Bartolo, cuando por primera vez se configuran los contornos de la señalada cláusula.

Con la Revolución Francesa entra de nuevo en declive, ello encontraría explicación por un lado en la continua apelación a la racionalidad evitando soluciones discrecionales y ajenas a la seguridad jurídica y de otro, que quizá pesara más, la animadversión que los propios revolucionarios tienen respecto al poder judicial (vinculado al antiguo régimen) con el peligro que supone dejar una vía libre a éste a los efectos solucionar las controversias. Precisamente ese rechazo a la cláusula es lo que hace que el código civil francés no la integre, circunstancia que como sabemos incide en la propia redacción de nuestro Código Civil. Sin embargo, sí cabe recordar que en dicho período, los códigos de inspiración germánica sí incorporan fórmulas análogas a las perseguidas por la señalada cláusula. Será en el código civil italiano de 1942 cuando de modo explícito se recoja su regulación y efectos.

Tras la Segunda Guerra Mundial se generaliza la recepción y aplicación de la misma, inclusive en derechos como el francés que como hemos visto tradicionalmente eran pocos receptivos. Así es ejemplo de tal situación el ya famoso dictamen del Consejo de Estado francés de 30 de marzo de 2016 si bien se proyectaba en el ámbito del derecho público.

Otro ejemplo de dicha recepción, esta vez en el ámbito del derecho internacional, lo constituye la convención de Viena sobre el derecho de los tratados de 1969, en su artículo 62 (LA LEY 678/1969) se recoge un supuesto de aplicación práctica de la reseñada cláusula, que ha llevado a algún autor a entender como la fuente más inmediata del rebus sic stantibus.

El rebus sic stantibus, en la medida en que permite la modificación o ruptura de un negocio jurídico por la alteración extraordinaria e imprevisible de lo que constituyó las bases del mismo, participa de múltiples fuentes inspiradoras que legitimarían su aplicación. Así en los múltiples estudios sobre tal figura encontramos invocaciones entre otras a la buena fe, la justicia equitativa, los criterios interpretativos de los contratos con prevalencia de la voluntad de los sujetos a la literalidad de las palabras, la teoría causal tanto en la perspectiva subjetiva de los motivos como la que defiende la existencia de un concepto objetivo e inalterado de la causa del negocio, todas ellas con pros y contras, sin que sea éste el momento de un análisis más pormenorizado de las mismas.

Lo cierto es, que su aplicación práctica en los negocios jurídicos, y singularmente en el supuesto que abordamos de arrendamiento de locales, ha venido presidida si no por un rechazo de la misma, sí por una aplicación rigorista y restrictiva, basta a tal efecto recordar los requisitos que doctrina y jurisprudencia han venido exigiendo para la viabilidad de la misma, que se deriva de sentencias tales como la sentencia del Tribunal Supremo de 23 de abril de 1991 (LA LEY 2464/1991) (que recoge igualmente la doctrina de sentencias anteriores como las de 14 de diciembre de 1940, 17 de mayo de 1941, 5 de junio de 1945, 17 de mayo de 1957) o las sentencias de 29 de mayo de 1996, 10 de febrero de 1997, 15 de noviembre de 2000, 27 de mayo de 2002, y 21 de marzo de 2003 entre otras. Dichos requisitos cabría resumirlos en lo siguiente:

• Dicha cláusula no está legalmente reconocida.
• Dada su elaboración doctrinal y los principios de equidad al que puede servir existe una posibilidad de que sea elaborada y admitida por los tribunales.
• Es una cláusula peligrosa y debe admitirse cautelosamente.
• Requiere como premisas fundamentales: alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración; desproporción exorbitante fuera de todo cálculo entre las prestaciones de las partes contratantes; que acontezca por las sobrevenidas circunstancias radicalmente imprevisibles; y en cuanto a sus efectos hasta el presente se le ha negado efectos rescisorios, resolutorios o extintivos del contrato otorgándole los modificativos del mismo, encaminados a compensar el desequilibrio de las prestaciones.

Sin embargo, y al margen de otros antecedentes más propios de otros ámbitos del ordenamiento jurídico, en lo que corresponde al ámbito civil entendemos que se produce un significativo y relevante cambio con los pronunciamientos del Tribunal Supremo que concluyen en la sentencia de 15 de octubre de 2014 donde de modo expreso se acomete la figura de rebus sic stantibus en relación con los arrendamientos de locales de negocio, reconociéndose ya en dicha sentencia «un cambio progresivo de la concepción tradicional de esta figura referenciada en torno a un marco de aplicación sumamente restrictivo»

Debe adelantarse en todo caso, y con las matizaciones que posteriormente señalaremos, que el anunciado cambio de orientación del Tribunal Supremo, al menos apriorísticamente no presenta la continuidad y certidumbre que parecía haberse abierto paso. Y es que de modo muy reciente, el 6 de marzo del presente año, y haciéndose eco de otra sentencia anterior de 18 de julio de 2019, el Tribunal Supremo casa sendas sentencias de las audiencias provinciales que habían aplicado la señalada cláusula, de tal modo que introducen una serie de matices, que posteriormente abordaremos, y que permitirían concluir que la aplicación práctica de la señalada cláusula no sólo requerirá un examen circunstancial y casuístico del caso concreto, sino que la normalización anunciada por el propio Tribunal Supremo en su aplicación no deja de tener el histórico lastre de las notas de excepcionalidad e imprevisibilidad.

Aun así, el título del presente artículo conserva todo su sentido, por cuanto aun cuando en determinados pronunciamientos continúen latentes los viejos demonios del pasado, no menos cierto es que en el examen casuístico del rechazo de tal cláusula concurren datos puntuales que permiten justificar la decisión adoptada y compatibilizarla con la deseada normalización de su empleo.

El Tribunal Supremo viene asumiendo de un tiempo a esta parte la normalización de su aplicación dejando atrás pronunciamientos con el carácter restrictivo y cauteloso expuesto, y en las que se caracteriza la cláusula como «peligrosa» con el empleo de terminología radical del tenor de «alteración extraordinaria», «desproporción desorbitante», «circunstancias radicalmente imprevisibles». En definitiva, sólo en situaciones muy excepcionales cabría su utilización —vaya por delante que en el presente caso, las circunstancias nacidas y derivadas del coronavirus cumplen de lejos la más restrictiva de las posiciones—.

El cambio argumental del Tribunal Supremo (sentencias de 17 y 18 de enero de 2013, 30 de junio y 15 de octubre de 2014 entre otras) arranca de lo que se entiende como la necesaria adaptación de las instituciones a la realidad social del momento —se refiere a una realidad socioeconómica derivada de la anterior crisis económica (años 2008 y siguientes)— aludiendo explícitamente al reseñado empleo normalizado de dicha figura jurídica, eso sí, siendo exigible y compatible con un análisis casuístico y justificado de su utilización. Se conforma la misma en torno al presupuesto de que la imprevisibilidad contractual y la ruptura de las bases económicas del contrato produzcan en el caso analizado una excesiva onerosidad para la parte contractual afectada. Tal normalización conlleva la no exigencia de un plus de rigor y radicalidad en su aplicación; el examen circunstanciado y casuístico del negocio contractual; y la razonabilidad de la previsión al perfeccionarse el contrato.

Veremos, que los pronunciamientos que aparentemente quiebran esta línea, no se alejan tanto de la misma, sino que viene a poner de manifiesto que esa supuesta normalización no es más que una minoración en el grado de la intensidad exigida en el análisis de los presupuestos, por cuanto estos siguen siendo los mismos, sólo que la adaptación a la realidad social debe incorporar una mayor laxitud en su apreciación, no se puede caer en una suerte de infalibilidad y sí tener en cuenta el ámbito, contexto y realidad social en el que se celebra y se ejecuta el negocio jurídico, por cuanto su análisis no puede quedar ni petrificado en la perfección del mismo, ni de espaldas a los avatares que acompañan la vida de aquél.

Del conjunto de sentencias mencionadas, a las que cabría unir múltiples pronunciamientos de Audiencias Provinciales que se hacen eco de la referida línea doctrinal, cabe extraer algunas conclusiones:

1. La aplicación de la señalada cláusula no puede ser general ni automática, requiere su invocación y acreditación, es decir que las circunstancias concurrentes han supuesto para dicha relación contractual una excesiva onerosidad, calificable ésta como relevante en el sentido de que las señaladas circunstancias, ajenas a la voluntad de las partes, suponen una frustración de la finalidad económica del contrato, es decir, de la viabilidad del mismo, y afecta igualmente a la equivalencia de las prestaciones, es decir, a la conmutatividad del negocio jurídico. No se desconoce que la entidad e intensidad de la reseñada frustración será una de las cuestiones casuísticas que deba abordarse de cara a la estimación o desestimación de su aplicación.
2. La onerosidad expuesta se manifiesta en cualquiera de las vertientes económicas que puede afectar a la parte que lo invoca. Puede suponer el sustancial incremento del coste de una prestación a la que está obligada, o bien suponga una disminución del valor de la contraprestación recibida. En definitiva, se valora la equivalencia entre las prestaciones, conformadas en la perfección del contrato y que se ve sustancialmente alteradas en la ejecución del mismo.
3. En línea con su normalización se superan los conceptos radicales y restrictivos de circunstancia «excepcional y extraordinaria» como causante de la «excesiva onerosidad», y se busca una aplicación normal y ordinaria de la señalada figura, exigiendo únicamente la concurrencia y correlativa acreditación de sus presupuestos. Cabe insistir en lo antes indicado en que en definitiva, más allá de un empleo más o menos grueso de determinados términos, lo cierto es que la normalización no es más que la flexibilización a la hora de abordar situaciones fácticas que difícilmente resultaban previsibles al celebrar el negocio jurídico y que dinamitan las bases económicas del mismo. Y es que la sucesión y continuidad de crisis sociales y económicas que se vienen padeciendo en este siglo han «facilitado» esa nueva y necesaria interpretación.
4. Serán las bases económicas del contrato el parámetro a tomar en consideración para valorar la relevancia del cambio. Ello conlleva una interpretación en clave socioeconómica del negocio a lo largo de su vida, no sólo en el momento de su perfección sino durante su ejecución y es por ello que la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2014 (LA LEY 84939/2014) en el examen de la relación de equivalencia pone de manifiesto la necesidad de tomar en consideración la actividad económica o de explotación de la sociedad o empresario que deba realizar la prestación comprometida, examinando y comparando las bases económicas del negocio en relación con dicha actividad y cómo las nuevas circunstancias han podido incidir de modo relevante en lo que sirvió de fundamento para la perfección del mismo, siempre dentro de los criterios normales de razonabilidad en la previsión.
5. Precisamente, y por la necesidad de adentrarse en las bases del negocio y su relación con la actividad económica desplegada, es por lo que sólo se puede entender el empleo de la examinada cláusula a partir de un análisis singular e individualizado de la relación jurídica, análisis éste que se proyecta tanto objetiva como subjetivamente. Este aspecto resulta jurídicamente relevante en la medida en que el análisis del negocio jurídico debe efectuarse únicamente en relación con el mismo, evitando interpretaciones contaminadas que pudieran derivarse de su conexión con otros negocios jurídicos o lo que puede ser más habitual el pretender su inaplicación con el fundamento de que el afectado dispone de otros elementos y actividades económicas que permitirían eludir su empleo.

En tal sentido el propio Tribunal Supremo en la ya señalada sentencia de 30 de junio de 2014 pone de manifiesto que el impacto negativo sólo debe examinarse en relación con el contrato en cuestión «sin que quepa su configuración respecto de otros parámetros más amplios de valoración económica: balance general o de cierre de cada ejercicio de la empresa, relación de grupos empresariales, actividades económicas diversas etc.». No cabrá excepcionar su aplicación por el hecho de que otros contratos de la empresa u otras actividades que despliegue le pudieran suponer resultados económicos beneficiosos que permitieran compensar o paliar la excesiva onerosidad que se deriva de este puntual contrato.

En todo caso, cuanto menos resulta paradójico esta argumentación, ya que responde más a una concepción tradicional, de corte estrictamente objetivista, en el sentido de circunscribirse al ámbito objetivo del negocio examinado más que a otros criterios que precisamente han servido de fundamento para la «normalización», es decir una flexibilización o interpretación socioeconómica de las bases del negocio que difícilmente resulta compatible con la solución adoptada en la medida en que desconoce la parte económica ventajosa de quien invoca la señalada cláusula.
6. La alteración de las bases económicas no puede resultar imputable a quien la invoca. Como también hemos referido, han sido y son las graves crisis económicas el mejor caldo de cultivo para su empleo, y es por ello por lo que el propio Tribunal Supremo ha abordado precisamente la crisis económica como espoleta para la modificación o resolución contractual.

Al respecto resultan ilustrativas las propias consideraciones que efectúa la sentencia del Tribunal Supremo de 15 de octubre de 2014 (LA LEY 171646/2014), en las que en un contrato de arrendamiento del inmueble, estima la aplicación de la cláusula precisamente como consecuencia de la crisis económica de 2008, y expresamente rechaza la argumentación de que la crisis económica presenta un carácter cíclico que pudiera integrarse dentro de la nota de previsibilidad. A este respecto viene a señalar que «de ahí, que la nota de imprevisibilidad no debe apreciarse respecto de una abstracta posibilidad de producción de la alteración o circunstancia determinante del cambio considerado en si mismo, esto es, que la crisis económica es una circunstancia cíclica que hay que prever siempre, con independencia de las peculiares características y alcance de la misma en el contexto económico y negocial en el que incide», remitiéndose de modo acertado a lo que denomina la razonabilidad de su previsión en el momento de la celebración del contrato.
7. Igualmente se deben reiterar las apreciaciones antes referidas sobre las recientes sentencias del Tribunal Supremo en las que si bien se rechaza el empleo de la referida cláusula, lo cierto es que en puridad no suponen una quiebra de la línea de normalización expuesta, sino un examen casuístico que precisamente en atención a las circunstancias que rodean los negocios que fueron examinados en cada caso, conducen a que, aún con la flexibilización en la aplicación de dicha cláusula, su aplicación no resultaba procedente su aplicación:
— Así, en la más reciente sentencia de 6 de marzo de 2020 concurre la singular circunstancia de estar ante un contrato de gestión publicitaria que además es de corta duración —aspecto este relevante de cara a la nota clave en el análisis del litigio como es la razonabilidad de la previsión—, y precisamente en atención al señalado ámbito temporal es por lo que no cabe integrar la nota de la imprevisibilidad.

De esta manera el corte plazo parece confirmarse como un elemento que dificulta la aplicación de la cláusula, entre otras razones porque ese corto plazo debe estar vinculado con la razonabilidad de la previsión que es el elemento clave, pudiendo encontrarse situaciones en las que pese al corto plazo del contrato, no haya habido previsibilidad alguna de las circunstancias que se avecinaban y por tanto aún en contratos de estas características se permitiría la aplicación de la cláusula rebus sic statibus. Cuestión distinta a lo ocurrido en la sentencia que se aborda en la que como señaló era un contrato de gestión publicitaria de un período de dos años.

La conclusión no puede ser otra que la remisión al examen casuístico ya que a partir de éste habrá de analizarse la imprevisibilidad de las referidas circunstancias sobrevenidas sin que el mero elemento temporal pueda servir de base para rechazar apriorísticamente la aplicación de la cláusula, si bien es verdad que siempre será mayor la dificultad de previsión de circunstancias extraordinarias en los contratos de larga duración que en los de corta duración.
— También en el análisis de la sentencia de 18 de julio de 2019, el rechazo a su aplicación converge igualmente en la razonabilidad de la previsión, tratándose en ese caso de la venta de un proyecto fotovoltaico, en el que las circunstancias extraordinarias invocadas se situaban en superar la moratoria de la concesión otorgada así como en disposiciones normativas que minoraban la rentabilidad.

El Tribunal Supremo, en este caso no se aleja de la interpretación socioeconómica, y precisamente con base en ella aborda por un lado la razonabilidad de la previsión, y de otro la asunción de los riesgos, más en concreto, la necesidad en el caso examinado de que las partes compartan dichos riesgos, de tal modo que de estimar su aplicación se generaría una situación de desequilibrio en sentido contrario, y así la empresa promotora del proyecto soportaría la totalidad de los riesgos que entiende el Tribunal debiera igualmente compartir la contraparte (que había invocado la cláusula rebus sic stantibus, pero solicitaba la resolución del contrato).
8. Más allá de las múltiples variantes y cuestiones que su aplicación práctica suscita, no podemos dejar de examinar los efectos de su procedencia, por cuanto en la medida en que afecta a un negocio jurídico cabe plantear si esa excesiva onerosidad se transforma en una modificación del contenido de las prestaciones en aras a restaurar el equilibrio o bien la ruptura de dicho vínculo.

No es ésta una cuestión fácil de resolver, si bien, y al margen de las circunstancias casuísticas que puedan definir una u otra opción, los pronunciamientos del Tribunal Supremo, y singularmente en la señalada sentencia de 15 de octubre de 2014, se inclinan por el mantenimiento del negocio jurídico, con las necesarias modificaciones, y ello con base en diferentes fundamentos y es que tanto en la línea tradicional de la aplicación de dicha cláusula como en la nueva línea normalizada, se ha dado siempre una prioridad al mantenimiento del negocio frente a la ruptura de éste en base a la aplicación del principio de conservación de los actos y negocios jurídicos (favor contractus y pacta sunt servanda); así como en atención a los caracteres propios del negocio jurídico sobre el que se pretende su aplicación —en el caso de la sentencia indicada se trataría de un contrato de arrendamiento del inmueble de larga duración—, concluyéndose que precisamente atendiendo a la naturaleza de dicho negocio la solución modificativa parece ser la más equitativa.

En todo caso, esta solución modificativa suscita igualmente múltiples cuestiones en relación con la extensión de tal novación.
La solución moratoria se traduce en un fraccionamiento de la renta en cuotas

En la fórmula normal, mediante minoración del importe de la renta, se plantea la controversia sobre la nueva determinación de la renta (que la fijará el tribunal, de no existir acuerdo entre las partes) pero con dudas adicionales como sería si esa nueva cuantificación de la renta está vinculada a otros parámetros, fijados judicialmente, que permitieran el reajuste automático de la misma, o si por el contrario como consecuencia del transcurso del tiempo y la desaparición de las circunstancias extraordinarias determinante de la mutación de la renta se debe acudir nuevamente a los tribunales para un nuevo reajuste.

En idéntica línea cabe plantear el asunto relativo a la incidencia de la autonomía de la voluntad de las partes sobre la aplicación de dicha cláusula, ya que no son pocos los contratos, normalmente vinculados a una situación de desigualdad entre las partes, y cercanos a los denominados contratos de adhesión, en los que se establecen cláusulas de inmutabilidad del contenido de las prestaciones aún cuando concurran circunstancias extraordinarias.

Al margen del necesario examen casuístico, nos decantamos por la subordinación de esas cláusulas a la realidad que acontezca en el señalado negocio jurídico, por cuanto, tal como el Tribunal Supremo denegó la nota de previsibilidad ante el argumento del carácter cíclico de las crisis, en igual medida cualquier previsión nominal de extraordinarios avatares no deja de ser más que eso, una previsión nominal empleada como cortafuegos ante cualquier alteración de las bases económicas del negocio y de la equivalencia de las prestaciones, que en definitiva constituyen la inspiración del negocio contractual y debe ser de prevalente aplicación.

Con todo lo anterior, no cabe desconocer ni rechazar que precisamente en atención a la casuística que resulte aplicable, y que desgraciadamente en el escenario en el que nos encontramos —cese de actividad durante el estado de alarma, y la previsión futura de una actividad económica necesariamente restringida tanto de la oferta como de la demanda— la ruptura negocial es la solución jurídica y económicamente más viable, por cuanto cualquier otra fórmula modificativa de restablecimiento de un hipotético equilibrio resulta inocua.

En definitiva, si ya la anterior crisis económica sirvió de espoleta para una aplicación normalizada de la señalada cláusula, hoy con el umbroso escenario al que estamos abocados, la cláusula rebus sic stantibus se convierte en piedra angular del edificio del ordenamiento jurídico que tiene como uno de sus pilares a la justicia y del que dicha cláusula no es más que su representación.

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