La cancelación de cargas tras la subasta de bienes inmuebles: supuestos problemáticos que pueden plantearse




Una de las cuestiones que más preocupa a los postores en las subastas judiciales es la relativa a qué cargas subsisten tras la enajenación forzosa y cuáles se cancelan. La regla general es que el adquirente se subroga en los gravámenes que constan en el Registro con anterioridad y que se cancelan los posteriores, pero en la práctica no todo resulta tan sencillo dada la variedad de supuestos que pueden plantearse.

Responsabilidad del rematante o adjudicatario respecto de las cargas que figuran en el Registro
1.-Carga que ocasiona la subasta: supuestos excepcionales en que el adquirente se subroga en la misma
Respecto de la carga que suscita la subasta, como regla general se cancela tras la subasta (arts. 674 LEC y 134 LH) y no se produce la subrogación del rematante en la posición del deudor aun cuando en el Registro figure que el bien responde por principal, intereses y costas de un importe superior al precio de remate.
De todos modos, esta regla general cuenta con excepciones:

a) Hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas

El art. 157 de la LH establece que podrá constituirse hipoteca en garantía de rentas o prestaciones periódicas, en cuyo caso en la inscripción se hará constar el acto o contrato por el cual se hubieran constituido las rentas o prestaciones y el plazo, modo y forma en que deban ser satisfechas. El acreedor de dichas rentas o prestaciones periódicas podrá ejecutar la hipoteca y el rematante de los bienes gravados los adquirirá con subsistencia de la misma y de la obligación de pago de la pensión o prestación hasta su vencimiento. No obstante, el precepto establece dos excepciones:

En primer lugar, las pensiones vencidas y no satisfechas, no perjudicarán a tercero sino en los términos señalados en los arts. 114 y 115.1 y 2 de la LH, es decir, la hipoteca constituida a favor de un crédito que devengue interés no asegurará, con perjuicio de tercero, además del capital, los intereses de los dos últimos años y la parte vencida de la anualidad corriente, salvo pacto en contrario, sin que en ningún caso pueda pactarse que la hipoteca asegure intereses por plazo superior a cinco años, pudiendo el acreedor exigir del deudor la ampliación de la hipoteca sobre los mismos bienes hipotecados para asegurar los intereses vencidos y no satisfechos que no estuvieren garantizados, aunque esta ampliación no podrá perjudicar en ningún caso los derechos reales inscritos con anterioridad a ella.
En segundo lugar, salvo pacto en contrario, transcurridos seis meses desde la fecha en que, a tenor de lo consignado en el Registro, debiera haberse satisfecho la última pensión o prestación, el titular del inmueble podrá solicitar la cancelación de la hipoteca, siempre que no conste asiento alguno que indique haberse modificado el contrato o formulado reclamación contra el deudor sobre pago de dichas pensiones o prestaciones.
El Tribunal Supremo considera que la hipoteca rentaria ostenta una configuración propia que la separa de la hipoteca normal que garantiza una deuda-capital dado que en caso de transmisión de la finca hipotecada, la obligación de satisfacer la renta se transfiere al adquirente de la misma, como una subrogación real por ministerio de la ley. No se trata de una asunción de deuda sino de una transmisión de la obligación ope legis, ya que cuando se produce la enajenación forzosa, el adquirente en la subasta no solo se subroga en la responsabilidad real sino también en la obligación personal garantizada, es decir, en la obligación de pago de la pensión, adquiriéndola con la carga de tal hipoteca y, al tiempo, asumiendo la obligación de pago de la renta que está garantizada con la misma. En estos casos, si fuera el propio acreedor el que adquiriere el inmueble en la enajenación forzosa o se lo adjudicare en los supuestos legalmente previstos (art. 670. 3 y 4 y art. 671 LEC) se extinguirá tanto el derecho real de hipoteca por consolidación, como la obligación de pago de la renta por confusión (art. 1192 del CC).

b) Subasta de un inmueble hipotecado en caso de impago de al menos tres mensualidades sin vencimiento anticipado de toda la deuda

El párrafo primero del art. 693 LEC establece que se puede pactar en la escritura de constitución de la hipoteca, y hacer constar en el asiento registral correspondiente, que si se impagan tres mensualidades o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a tres meses, se puede enajenar el bien hipotecado para cobrarse el acreedor lo adeudado, sin vencimiento anticipado del resto.
En este caso, si aún quedaren por vencer otros plazos de la obligación, se verificará la venta y se transferirá la finca al comprador con la hipoteca correspondiente a la parte del crédito que no estuviere satisfecha, lo que supone una excepción a la regla general de que la subasta conlleva la cancelación de la propia carga que la origina (art. 134 LH).
El párrafo primero del art. 693 de la LEC no ha sido reformado por la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que se ha limitado a modificar su párrafo segundo, remitiendo al art. 24 de dicho texto normativo y al art. 129 de la LH , por lo que si bien la LEC ya no ampara el posible vencimiento anticipado por impago de tres mensualidades, todavía contempla la posibilidad de que se pacte que, por impago de estas, se pueda enajenar forzosamente el inmueble hipotecado para cobrar el acreedor tan solo las cantidades adeudadas, subsistiendo la hipoteca por el resto y subrogándose el adquirente en esta carga.

El problema es que puede llegar a enajenarse el bien por una cantidad irrisoria, ya que cuando el mejor postor sea el propio ejecutante y en la subasta no haya ofrecido al menos el 70% del valor de salida del bien, si el ejecutado no presenta un tercero que adquiera el bien en 10 días , puede llegar a aprobarse el remate si la cantidad ofrecida por el mismo en la subasta supera el 50 % del valor de tasación o incluso, siendo inferior, cubra la cantidad por la que se hubiera despachado la ejecución, incluyendo la previsión para intereses y costas.

Esta fisura legal permite al acreedor adquirir bienes en subasta muy por debajo de su valor de mercado, en concreto por las cuotas debidas por las que se haya despachado ejecución (que pueden ser solo tres mensualidades más intereses y costas), cancelando a continuación la hipoteca por confusión y quedándole subsistente la acción personal frente al deudor, y en su caso el fiador, si en el futuro se dejaren de abonar el resto de cuotas.

En esta tesitura, compartimos las opiniones doctrinales que abogan por una modificación legal para evitar este fraude de ley, ya que cuando el art. 670.4.III de la LEC permite casi en último término aprobar el remate por «la cantidad por la que se haya despachado ejecución» sin lugar a duda está pensando en que el ejecutante ha reclamado la cantidad total de la obligación principal garantizada junto con los intereses y costas, sin reparar en la posibilidad de una ejecución parcial que puede tener lugar en el supuesto previsto en el art. 693.1 LEC.

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