II. Los presupuestos de las medidas cautelares
Como decíamos, debido a la imposibilidad inmediata de muchos arrendatarios de cumplir con su obligación de pago de la renta, éstos están solicitando, en el propio escrito de demanda, la adopción de medidas cautelares en aplicación de los artículos 730 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LA LEY 58/2000). Y, en muchas ocasiones, a través el procedimiento de medidas cautelares previas a la demanda reservado para cuando se precise su adopción inmediata por «razones de urgencia o necesidad» (vid.. artículo 730.2 de la LEC (LA LEY 58/2000)). En ambos casos, para su adopción es imprescindible acreditar la concurrencia de los siguientes presupuestos:
a) Apariencia de buen derecho («fumus boni iuris»): el solicitante de las medidas cautelares debe acreditar una probabilidad cualificada de que su demanda va a ser estimada. Para ello, deben presentarse los argumentos y las pruebas oportunas para que el Juez concluya, en un análisis preliminar del asunto, que la demanda tiene visos de prosperar.
b) Peligro de mora procesal («perciulum in mora»): en segundo lugar, el solicitante de las medidas cautelares debe justificar que, de no adoptarse las medidas cautelares, la duración del procedimiento podría dificultar o impedir la efectividad de la tutela que pudiera otorgarse en una eventual sentencia estimatoria.
c) Caución: finalmente, la adopción de las medidas cautelares está subordinada a la prestación de caución bastante y adecuada que garantice los daños y perjuicios que puedan originarse al patrimonio del sujeto pasivo que las soporta.
III. La cláusula «rebus sic stantibus» como fundamento jurídico material
Tal y como hemos anticipado, las solicitudes de medidas cautelares que analizaremos en este artículo basan sus alegaciones del «fumus bonis iuris» en la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus».
Dicha cláusula es una doctrina de creación jurisprudencial que constituye una excepción al principio de obligatoriedad de los contratos regulado en el articulo 1091 del Código Civil (LA LEY 1/1889) y cuya aplicación permite modular las estipulaciones contractuales inicialmente pactadas por las partes como consecuencia del acontecimiento sobrevenido e imprevisible de determinadas circunstancias que han provocado que el cumplimiento del contrato devenga excesivamente oneroso o incluso inasumible para una de las partes.
La citada regla permite atemperar o modular las cláusulas pactadas, para lo que deben necesariamente concurrir los siguientes requisitos:
— El acaecimiento sobrevenido de circunstancias radicalmente imprevisibles en el momento de celebrarse el contrato en cuestión.
— Desproporción exorbitante entre las prestaciones de las partes contratantes, que rompa el equilibrio de las prestaciones.
— Ausencia de otro medio que permita subsanar el desequilibrio.
Hasta ahora, la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus» en nuestra jurisprudencia venía siendo prácticamente excepcional y, pese a haber sido ampliamente alegada como consecuencia de la crisis financiera originada en 2008, ha sido aplicada en escasas ocasiones.
No obstante, la imprevisibilidad y la excepcionalidad de la pandemia del Covid-19 a nivel mundial y sus efectos sobre la economía, ha propiciado que los tribunales sean menos restrictivos en su aplicación, tal y como muestran las resoluciones judiciales que abordaremos seguidamente.
IV. Análisis de las resoluciones judiciales que han acordado la adopción de medidas cautelares sobre la base de la doctrina «rebus sic stantibus» fruto de la Covid-19
Podemos agrupar en dos los supuestos en los que nuestros tribunales están aplicando la «rebus sic stantibus» en incidentes de medidas cautelares que tienen por objeto contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda:
1. Resoluciones acordando cautelarmente la reducción provisional en el pago de la renta en contratos de arrendamiento de local
En primer lugar, encontramos un grupo de autos dictados por juzgados de primera instancia que acuerdan reducir temporalmente el importe de la renta a pagar por el arrendatario en un determinado porcentaje, que oscila entre el 25 y el 50%.
Así, el Juzgado de Primera Instancia nº81 de Madrid dictó, en fecha 25 de septiembre de 2020, el Auto nº447/2020 (LA LEY 122910/2020) por medio del que resolvió una solicitud de reducción provisional de la renta instada por un arrendatario que explotaba una sala de fiestas en el local arrendado y que lo tuvo cerrado al público desde la entrada en vigor del estado de alarma en marzo de 2020 hasta la interposición de la solicitud de medidas cautelares de la que trae causa ese procedimiento. En ese supuesto, el arrendatario decidió mantener cerrado su local tras la derogación del estado de alarma porque consideró que no era viable su apertura como consecuencia de las limitaciones de aforo y seguridad decretadas por el Gobierno (1) ni tampoco posteriormente con las nuevas medidas acordadas por la Comunidad de Madrid a partir del mes de septiembre de 2020 a raíz del empeoramiento de la evolución de la pandemia (2) .
En un análisis preliminar de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», el Juzgado consideró probada la concurrencia de una alteración extraordinaria de las circunstancias concurrentes al momento de celebrarse el contrato, ya que en palabras del Juzgado «se pasó de una situación de funcionamiento normal del negocio, con un aforo de 431 personas, sin restricciones a la movilidad ni en cuanto a la distancia interpersonal, durante los dos primeros meses del año, a un «lockdown», como lo llama el dictamen pericial, o cierre de negocio, debido a la prohibición de su apertura, a la que, pese a un período transitorio en el que fue posible la apertura, se ha vuelto por Orden 1008/2020, de 18 de agosto (LA LEY 14811/2020), de la Consejería de Sanidad». Además, calificó dicha situación de totalmente imprevisible al resultar «impensable cuando se traspasó el negocio a favor de la actora y se celebró el contrato de arrendamiento con los demandados (año 2011)». A mayor abundamiento, la anterior situación no solo se decretó como hecho probado por el Auto, sino que se calificó como «notoria» en el sentido de que «no necesita una previa acreditación», lo que sin duda tiene una importante repercusión en cuanto a las reglas de la carga de la prueba que habitualmente imponen al demandante la obligación de probar los fundamentos de su pretensión.
Finalmente, el Juzgado también entendió —de forma indiciaria— la concurrencia de una desproporción exorbitante entre las prestaciones del arrendador y el arrendatario, ya que los beneficios de este último habrían sido «igual a cero durante los meses en los que se prohibió la apertura de estos locales y también durante aquellos otros en los que se adoptó la decisión de no reabrir para evitar mayores pérdidas económicas».
Por todo ello, el Juzgado consideró probada la concurrencia del requisito de «fumus bonis iuris» en el supuesto analizado, al existir indicios que llevarían a una necesaria aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus».
El Juzgado de Primera Instancia nº 81 de Madrid consideró probada la existencia de periculum in mora
Por lo que hace referencia al «periculum in mora», el Juzgado también consideró probada su existencia, entendiendo que el actual colapso del sistema de justicia conllevaría a que la pretensión de la parte actora no va a ser resuelta hasta pasado un amplio lapso de tiempo, que podría comprometer la viabilidad del negocio al tener que sufragar como gasto fijo el pago del alquiler a pesar de no tenerlo abierto al público y de no obtener ingresos.
En consecuencia, tras establecer el pago de una caución de 15.000 euros, el Juzgado acordó suspender la obligación de pago de la renta por parte del arrendatario mientras no le esté permitida la apertura al público, así como su reducción al 50% a partir de su reapertura.
En términos parecidos se pronunció el Juzgado de Primera Instancia nº2 de Benidorm en fecha 7 de julio de 2020 (LA LEY 71156/2020) en su Auto nº162/2020 (que tuvo por objeto un contrato de arrendamiento de local de negocio) en el que, «inaudita parte», no solo estimó la pretensión del arrendatario de reducir el importe de la renta, sino que acordó asimismo la prohibición cautelar del arrendador de presentar una demanda de desahucio para el desalojo del arrendatario del local.
Así, el Juzgado consideró probada la existencia de una apariencia de buen derecho («fumus bonis iuris») de la aplicación de la cláusula «rebus sic stantibus», «desde el momento en que existe un contrato de arrendamiento de local de negocio vigente a la fecha de presentación de la demanda y en el que se desarrollaba una actividad de bar-cafetería que se ha visto interrumpida como consecuencia de haberse decretado el estado de alarma en España con motivo del Covid-19», así como un peligro de mora procesal («periculum in mora»), que en este caso se concretó en el «evidente riesgo de desahucio».
De esta manera, previo pago de una caución de 50 euros (puesto que de exigirse una caución más elevada se estarían frustrando indirectamente los intereses económicos de la empresa arrendataria, según el Juzgado), se acordó una suspensión del pago del 25% de la renta del mes de marzo, del 50% de la renta de los meses de abril a junio y, del 35% de la renta de julio a diciembre, así como la prohibición para el arrendador de iniciar un procedimiento de desahucio contra el arrendatario.
Asimismo, debemos citar el Auto nº505/2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº1 de Valencia en fecha 25 de junio de 2020 (que tiene por objeto un contrato de arrendamiento de un hotel) en el que el referido Juzgado consideró acreditada la concurrencia del «fumus bonis iuris» debido a la notoriedad de las exorbitantes consecuencias que la extraordinaria e imprevisible crisis de la Covid-19 han tenido para el negocio de la parte actora, que se vio obligado a cerrar durante un largo período de tiempo.
A su vez, considera probada la concurrencia del requisito del «periculum in mora» pues, de no adoptarse la medida solicitada, la continuidad del negocio hotelero explotado por el arrendatario se vería seriamente comprometida.
Por ello, el Juzgado estimó como medida cautelar la suspensión del 50% de la renta desde el mes de junio de 2020 hasta el dictado de sentencia en el procedimiento principal, todo ello condicionado al pago de una caución de 500.000 euros, valorada en atención al total de la renta aplazada hasta marzo de 2021, cuando se entiende que el pleito podría estar ya resuelto, así como los eventuales intereses y costas del procedimiento.
Finalmente, cabe hacer una especial mención a la decisión acordada por el Juzgado de Primera Instancia nº31 de Barcelona en fecha 21 de septiembre de 2020 en su Auto nº348/2020 (LA LEY 128257/2020), toda vez que es la única resolución judicial a la que hemos tenido acceso que desestimó la solicitud de medidas cautelares instada por el arrendatario de un local en el que se explota un negocio de venta de calzado. La medida cautelar solicitada por el arrendatario en ese caso consistía en la suspensión de la obligación de pago de un determinado porcentaje del importe de la renta y en la prohibición de interposición de una demanda de desahucio en su contra por parte del arrendador.
Pues bien, a pesar de declarar probada la alteración de las circunstancias contractuales debido a la pandemia originada por la Covid-19, el Juzgado denegó las medidas cautelares solicitadas por no haberse probado debidamente el «periculum in mora». Así, el Juzgado estipuló que la actora «ni alega ni prueba riesgo de insolvencia de la parte demandada», por lo que «no se ha acreditado el peligro que se pretende».
2. Resoluciones acordando cautelarmente la suspensión de la facultad del arrendador de reclamar las garantías asociadas al contrato
A continuación, analizaremos un segundo bloque de resoluciones judiciales que, también en el marco de solicitudes de medidas cautelares basadas en la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» en contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda, analizan la posibilidad de suspender cautelarmente el derecho del arrendador de ejecutar las garantías asociadas al contrato.
Cabe destacar que todos los autos que analizaremos a continuación enjuician solicitudes de medidas cautelares «inaudita parte».
En primer lugar, debemos destacar el Auto nº299/2020 de 13 de agosto dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº74 de Madrid (LA LEY 117616/2020) en el que, con respecto de un contrato de arrendamiento de un local dedicado a la venta de calzado, estimó acreditada la concurrencia del «fumus bonis iuris» pues «ha existido una alteración impredecible y sobrevenida a las circunstancias concurrentes al tiempo de la celebración del contrato, que ha afectado extraordinariamente a la actividad comercial que se venía ejerciendo en el local arrendado».
El Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid concluyó que concurre el requisito del fumus bonis iuris en atención a la grave afectación que ha supuesto la pandemia mundial
Asimismo, dicho Juzgado concluyó que concurre el requisito del «periculum in mora», en la medida en que la falta de pago de las rentas (fruto de la difícil situación de la demandante) podría comprometer la viabilidad de su negocio en un futuro inmediato debido a los siguientes factores de riesgo: (i) que el arrendador ejecute el aval asociado al contrato produciendo la insolvencia de la empresa arrendataria y (ii) que se incluya al arrendatario en un fichero de morosos dificultándole acudir a financiación externa.
Por todo lo anterior, el Juzgado acordó la suspensión de la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento y, para el caso de que ya se hubiere ejecutado el aval, la suspensión cautelar de la obligación del arrendador de otorgar nuevo aval para mantener garantizado el importe correspondiente. Asimismo, el Juzgado acordó imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos. Todo ello, previo pago de una caución de 4.000 euros por parte del arrendatario.
En un supuesto similar al anterior, en el que el arrendatario de un local dedicado a la venta de zapatos solicitó medidas cautelares para evitar que el arrendador pudiera hacer efectivas las garantías acordadas en virtud del contrato de arrendamiento en caso de impago de las rentas, el Juzgado de Primera Instancia de San Sebastián concluyó (en su Auto nº262/2020 de 6 de octubre de 2020 (LA LEY 129529/2020) ) la concurrencia del requisito del «fumus bonis iuris» debido a la notoriedad de las consecuencias económicas que la pandemia de la Covid-19 habría tenido para el negocio de la solicitante.
Por lo que respecta al requisito del «periculum in mora», el Juzgado tomó en consideración las siguientes circunstancias para concluir que concurre en ese caso: (i) la parte arrendadora no se avino a negociar las condiciones del contrato y (ii) la parte arrendadora remitió un burofax a la demandante anunciando que debido al impago de la renta procederían a la inscripción de la arrendataria en un Registro de Morosos e iniciarían el correspondiente procedimiento de desahucio.
Por todo ello, el Juzgado decidió suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento y, para el caso de que ya se hubiere ejecutado el aval, acordó la suspensión cautelar de la obligación del arrendador de otorgar un nuevo aval para mantener garantizado el importe correspondiente. Todo ello, previo pago de una caución de 4.103,59 euros por parte del arrendatario correspondiente al 10% de la suma reclamada extrajudicialmente por el arrendador.
Por su parte, el Juzgado de Primera Instancia de El Prat de Llobregat dictó su Auto n.o 55/2020 en fecha 15 de julio (LA LEY 115006/2020) en el que resolvió una petición de medidas cautelares solicitada por la arrendataria de un local sito en un centro comercial de Cataluña.
En ese caso, la arrendataria solicitó que se prohibiera o suspendiera la facultad de la arrendataria de reclamar la ejecución de la garantía asociada al contrato de arrendamiento, que en este caso se trataba de un aval a primer requerimiento emitido por una entidad bancaria.
En cuanto al primer requisito para la adopción de la medida cautelar («fumus boni iuris»), a pesar de entender que la cláusula «rebus sic stantibus» es de aplicación muy restrictiva, el Juzgado consideró plausible su aplicación al entender que «ante la novedosa situación generada por la pandemia del covid-19 y las restricciones a la movilidad y a la libertad de empresa, con el consiguiente cierre de comercios y de centros comerciales (donde está ubicado el local arrendado), desde luego es plausible (sin que ello implique prejuzgar el fondo del asunto) que la pretensión de la demandante pudiera prosperar».
Y, en cuando al segundo requisito para la adopción de la medida cautelar («periculum in mora»), el Juzgado consideró probado su concurrencia por cuanto «debe tenerse en cuenta que la inmediata ejecución del aval perjudicaría a la demandada al pasar a ser deudora de la avalista, que muy probablemente le reclamaría el pago de dicha cantidad con los gastos e intereses correspondientes».
Por ello, el Juzgado estimó las medidas solicitadas previo pago de una caución de 2.000 euros.
Finalmente, debemos destacar el Auto nº153/2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº5 de Leganés (LA LEY 129530/2020) en fecha 6 de octubre de 2020 que, en el mismo sentido que las resoluciones anteriores (i) acordó la suspensión de la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento (ii) para el caso de que ya se hubiere ejecutado el aval, acordó la suspensión cautelar de la obligación del arrendador de otorgar un nuevo aval para mantener garantizado el importe correspondiente y (iii) acordó la prohibición del arrendador de incluir al arrendatario en ficheros de morosos.
Al objeto de fundamentar su decisión, el Juzgado concluyó que concurre el requisito del «fumus bonis iuris» en atención a la «grave afectación que ha supuesto la pandemia mundial que estamos atravesando por el COVID 19, y que habría tenido efectos impredecibles, no sólo a nivel sanitario, sino también económico, y del que no escaparía el contrato de arrendamiento firmado por las partes, rompiendo, presuntamente, y de manera radical, el equilibrio contractual entre los contratantes», añadiendo que la existencia de dicha pandemia y sus efectos deben considerarse un hecho notorio que no necesita ser probado.
Asimismo, el Juzgado estimó que concurre el requisito de peligro de mora procesal ya que, de no estimarse las medidas cautelares solicitadas, la sentencia que en su día se pudiese dictar en el procedimiento ordinario de revisión de la renta contractual podría no ser ejecutable, toda vez «que el arrendador ya hubiera cobrado las rentas declaradas inexigibles mediante la ejecución del aval».
Finalmente, cabe mencionar que en este caso el Juzgado estimó procedente una caución de 7.500 euros, cantidad equivalente a un 50% de la parte del aval que se pretendía ejecutar por el arrendador.
V. Conclusiones
Tal y como hemos visto, nuestros Tribunales han dictado varias resoluciones judiciales en los últimos meses en las que se han pronunciado, por primera vez, sobre la adopción de medidas cautelares en contratos de arrendamiento en virtud de la doctrina «rebus sic stantibus» fruto de la pandemia originada por la Covid-19, siendo la mayoría de dichas resoluciones favorables a los intereses de los arrendatarios.
Nuestros Tribunales han considerado la notoriedad de las circunstancias extraordinarias e imprevisibles originadas por la pandemia al objeto de apreciar la concurrencia del requisito de la apariencia de buen derecho. Por lo que respecta al requisito del «periculum in mora», nuestros Juzgados han venido exigiendo una mayor prueba por parte del solicitante, consistente en la acreditación del riesgo de insolvencia del arrendatario solicitante de no adoptarse las medidas solicitadas.
Debemos recordar que el análisis realizado por los Juzgados en las resoluciones examinadas es en todo caso cautelar y basado en pruebas indiciarias, pero, sin lugar a duda, muestran la posibilidad de que, como consecuencia de los efectos económicos que ha comportado a nivel mundial la pandemia del Covid-19, los Tribunales españoles puedan ser menos restrictivos en la aplicación de la doctrina «rebus sic stantibus» que cuando se alegó fruto de la crisis financiera que tuvo lugar a partir de 2008.